小产权房558【粉丝提问】目前在莲花长城盛世家园小两房自住，面积不够用了，想置换一套大一点的3房，自己在网上查过和旁边彩田村，茂恒园，深业岭秀等小区的房子，他们的学位都一样。预算总价在850以内的三房，主要是想换大一点，纯自住需要，在犹豫同等价位下，是选择深业岭秀或茂恒园的大一点的房子，还是选择彩田村稍小一点的房子呢？
回答：
1.先谈谈莲花北片区，这个片区主要是长城盛世家园、彩田村、天威花园以及深业上城这四个小区为代表。彩田村的单价贵，社区大一些，盛世二期的单价次之，社区较密，深业岭秀和茂恒园的单低一些，但基本没有什么小区，但附近就是莲花山公园，小区外活动空间大，户型和采光及实用率都很高。2.4号线莲花北、10号线冬瓜岭站，靠近莲花山、两站到市民中心；福田部分政府机构驻地（水利、公安、有线电视、公交、法院），片区整洁、卫生，树木参天。风水上为白虎位，自住属性突出。3.楼盘比对：a.除了深业上城（110做一房），片区房源集中在2000年-2004年，属于较老的片区，片区改造空间依赖于莲花一二村棚改，目前明昇集团已经被小区业主们强制赶出，重新寻找开发商，大概率是有实力的开发商，比如华润、深业、万科等，大量的新盘起来以后，现有的学校不足以容纳，一定会引起集团化学校，用学票拉房票。也是品质开发商惯用的套路。b.我查询了一下某家在指导价之前的历史成交均价，彩田村均价8.5万，长城二均价8w，天威7.2w左右，87-94平三房户型都只有一卫；c.长城二小区四栋楼，容积率高，车位紧张度不用说，彩田村、天威更是人车不分流、小区可以随意进出，彩田中小学目前学位一般。4.综合建议：片区居住氛围不错，不过暂时没有顶级的学区、目前就是随大流涨跌，作为投资来说，主要靠“彩蛋”。是符合价值模型的三个要素。可以布局。产业：UCC彩田科技城旧改：莲花一二村旧改学区：万科9年制学校+莲花二村的莲花北学校变化5.深业岭秀和茂恒园这种小盘，纯自住，看楼盘品质和舒适程度，自己小区和彩田村淘淘笋，找找性价比好一些的房源。淘笋，也是一种价值红利
【会员提问】目前1000万预算，有自住房，5年内不考虑自住，主要考虑升值空间，学位次要，只在红树湾片区（中信红树湾和后海片区（蔚蓝海岸海月花园选，综合来说哪个更适合呢？有什么推荐吗？
回复：
首先要清楚，什么因素会导致升值较快，一千万在南山只是刚需盘而已，不考虑学区怎么考虑升值。
后海属于是明牌，非常成熟的区域了，蔚蓝海岸又不是多么顶级的物业，不存在跑赢后海大盘的可能性；
海月花园在蛇口海月片区同理；这三个里看起来还稍微有戏一点的是临近超总的中信红树湾，不过最近几年也是曲高和寡，没有看到特别大的起色，超总带来的购买力未见得会选择超总西侧这几个盘，关键点也在于学区；
升值的因素在于“增量”，有1土地价值的增量、2购买力的增量、3需求的增量；
要好好思考一下哪里有这些增量，而不是去买一些成熟的、不稀缺的、不受新贵追捧的物业，即便是再核心地段，但起价已高，需要有很强的理由嚷接盘侠买单，才会有追高的价值和冲动。
【会员咨询】大表哥，龙华合能城市阳光花园的房子可以入手吗？能帮忙分析一下不?
回复：
1.目前合能城市阳光小区只有两个独栋，4楼以下为底商，空中花园，能够满足基本的自主，江南百货，三联花园，天虹都在附近地，学位清湖小学+龙华中学，整体差强人意，目前对面碧桂园旧改，周期4年打底。2.大浪片区的缺点非常明显，工业用地太多，过渡时间较为漫长，目前万科、鸿荣源、佳兆业、招商、中海这些大型的开发商抱团去布局观湖、鹭湖片区，大浪这边的旧改更新不温不火，并且体量太小。3.如果是刚需上车，能上车就先上车，也别管硬座还是站票；如果在附近工作改善置换，有条件可以去旁边的金地鹭湖片区，金地天悦湾，懿花园都看看。
【咨询】罗湖的实地剑兰郡这个楼盘，投资怎么样？
回复：
实地剑兰郡定位小户型两房三房，科技住宅，500w+两房，600w+三房。
1、地段
在蔡屋围红围坊这一块，原本kkmall后面是恒大在主持旧改，目前进度动静缓慢。
本身大地段是罗湖的金三角红岭南这一带，商业繁华，毗邻京基一百，居住人群在罗湖是比较高端的，未来寰宇大厦的旧改（可能有400-600米高）也是比较确定的。
2、资源
交通4条地铁，学校桂园小学+红桂中学（中等排名）
3、供需
片区新房比较稀缺，但同样会导致新房溢价，可能会有人拿万象城幸福里9w的单价来对比剑兰郡，但周边的10-20年楼龄的二手单价在4.5-6w之间，二手折旧没到1.5倍甚至2倍的价差，因此判断剑兰郡新房溢价过高。
4、品质
科技住宅只是一种噱头，小区没有地面花园，独栋两个单元，而且以两房三房主打，定位就是刚需，目标客户是小孩刚成年的中年父母；
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