小产权房558提问：
章哥，****中心推出的养老房值得买吗？
具体情况是：房子两室一厅，83平米，170万左右，没有产权，但有永久使用权，可办贷款，首付50%，最多贷8年，贷款利息3.15%。
购房后可以自用，也可以转租出去，一个月租金收益7800左右，收取10--20%的管理费，将来如果用不上，也可以转售，以当时的售价为准。
我的问题是：
1、永久使用权的概念合法合规吗？
2、不谈自用养老的概念，仅仅是作为一项投资，收取房租，值不值得购买？
3、这种养老房发展前景如何？
多谢指教！
1、我听说过这个项目，据说也好几年了。但最好不要买，风险非常大。
2、先想明白一点，这种项目为什么在北京没有？
平谷顺义延庆等远郊区，甚至房山顺义门头沟昌平等近郊区，农村集体用地的土地成本并不比**高，人工成本也是差不多的。
而在北京的市场更广阔，**的这个项目也肯定绝大多数都是北京人去养老，那为什么不开办在北京？
就一个原因，北京的监管太严格，这种项目无法运作。
为什么监管严格？
就因为风险大，暴雷率几乎是100%。
我印象中去年民政部门做过调研，四川湖北等地是这种项目的重灾区，无数老人的养老钱被骗的血本无归。
当然也不能说全是骗，有的项目方最初有可能是真的想认真运作的。但利润根本无法支撑这么高的投资回报率，最后只好演变成了庞氏骗局，用后来者的钱来补贴前者。
最终实在支撑不下去的时候，运营方只能卷钱跑路，老人们投诉无门，就算有人管也肯定收不回本金了。
3、这种项目其实早就有，印象中2009年我就接触过，有人找我们公司合作，形式和现在的几乎一致。当时的拉投资的Slogan就是：一张床卖出28万！现在只不过是当年的升级版，更贵了。
说白了这就是非法融资，所谓的房子或床位根本就是幌子，有没有都不重要，投资人连到底哪套房，哪张床属于自己都说不准，是否一房两卖也根本不知道。反正也没有产权证，又都是想的投资，最终真金白银换了个虚拟权证。
4、回答问题1，所谓的永久使用权就是扯，法律明文规定，租赁期都不得超过20年，哪来的永久啊？任何没有《物权法》所保护的产权房产，都是骗局。
这种所谓的养老地产还不如普通小产权呢。那种绝大多数都是买来实际居住的，只要规模大，轻易不会被强拆或清退。而这种无产权的项目，随时有被关停甚至强拆的可能。
或者说，产权以及经营权掌握在运营方手中，一旦他们欠了债务就可以把这抵押出去，新接手的是否承认这永久使用权就不好说了。大概率是不认的，因为本来就是人家设计好的套路。
5、回答问题2，这种投资明显是骗局，风险非常大，不要投资。
这贷款利息就很不合理，更是骗局。3.15%，如此低的融资成本，天底下哪儿有这种好事啊？真要有这种低息贷款谁还干什么实业啊，直接倒腾贷款就能赚大钱。
之所以有这么低的利息，说明这东西本来价值70万，但就卖给你170万，所谓的贷款压根儿就是子虚乌有，人家只不过是分期收款而已。这3.15%就是诱饵，根本就不存在。
也就是说，本来你就不应该欠他们钱。但人家就硬说你欠了，不仅要按期还钱，还要给利息。
房子价值170万，一个月租金7800，那这收益率达到了4.6%，太高了。就算是去掉管理费还4%左右呢，赶上了银行利息，天底下没这种好事儿，根本就不可能。
收益越高，风险越大。
在北京以及环京的房产投资中，只要租金回报率超过2%，就意味着风险加大。
6、回答问题3，养老产业的发展前景广阔，但至今为止，所有的模式都在探索中。
因为运营成本太高，而收到的费用却高不了，所以基本所有项目都没什么利润。
因此，养老产业，尤其是涉及房产买卖的养老产业，到目前为止基本上都是骗局，至少是大多数烂尾。
7、总之，这种项目千万不要投资，暴雷的案例数不胜数。
非常低的利润率，根本无法支撑如此高的回报，所以这即便现在算不上骗局，运营方跑路也是早晚的事儿。
就算不跑路，这种项目被监管机关叫停也是肯定的，只是时间问题而已。
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