小产权房558问：楼主，本人女，买房为投资7成，自用3成，深户首房首贷，预算500万，目前有三个选择，一是龙华龙悦居四期，看深外龙华成绩，一个是保税区福外南两房，还有就是坂田南一手新房，单价低，面积大。现在不知道怎么选择。之前打听到深外龙华由于生源比较杂，听说成绩没有很突出，不知道现在进入会不会泡沫，福外南也是这几个月涨了20%-30%，这几年不确定还有没有空间，害怕进入站岗。坂田南的话算是普涨，但是不不知道能不能跑赢大势。如果楼主觉得有合适小区，请推荐。
答：你好，感谢赞赏！深外龙综合来看肯定不如深高北。成绩问题不大的，深外完全有“能力”让它的成绩很好。龙华的学校普遍一般，这个学校成为龙华第二水到渠成。抛开学位因素，深圳北站未来的发展也比保税区和坂田更好。纯投资，总价500万，不考虑学位更看好碧海板块。
问：你好！我目前住西乡乐园小区，这房子有历史遗留问题，是猪肝色房产证，买卖不能过户，2015年投资龙岗振作天峦89平，目前有现金150万，想继续投资，考虑到几年后小孩上初中，考虑宝安中学学位的房子，可太贵，暂时也没名额，因为有一套农民房有房产证也能在不动产中心查到，最近有人介绍西乡的岭下花园170万，附近新建地铁，但这也是猪肝色房产证，想问问这个岭下花园是否能投资？还是卖掉振业天峦后买宝中学位房？
答：你好，深圳小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值；小产权通常是一些专业玩家在玩，包租做酒店等。农民房有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。只适合村长。如果非专业人士，建议入手正规商品房。可以考虑出售乐园小区，通过合同交易。
问：老师好！今年九月份才入的深户，对于深圳的价值体系不是了解，总价500万左右的预算，长持深圳，想问一下光明和沙井四万多的盘怎么样？潜力和南山，宝中比如何呢？谢谢老师
答：很多人在买深圳之前，都是抱着长持和价值投资的想法，我绝对相信他们的决心，准备以至少十年为周期去等待价值的兑现。可实际上，人的耐心是有限的，人对未来是不坚定的。当下坚信的价值投资，一旦遭遇两到三年的横盘，房子不好租，租金上不去，月供很吃力，同时看到其他片区在轮番领涨，心情一定是复杂而不爽的，甚至考虑置换。所以，买光明和沙井，长持一定没问题，但你要自己先推演一遍这个过程，测试自己的心理承受能力。
问：你好！上次你提议卖掉西乡乐园小区，但是隔壁的龙珠花园正在搞棚改，我们这个花园靠近107国道，据说107国道要扩容，所以这个乐园有希望旧改，但不知等到什么时候？所以你还是建议不要等无可靠的拆迁？还有我想卖掉龙岗的振业天峦在换一套宝中的学位房，我想买海雅缤纷城上面的房子，不知可否？或者有宝中学位有升值空间的房子推荐？（不自住，考虑学位和升值，目前现金300万）
答：关于棚改问题，我也没有内部消息，如果有规划局的内部朋友，可以侧面打听下。我的建议是短期内没有拆迁消息，就出手置换，入手一套8折笋，可以弥补拆迁损失。海雅缤纷城宝中学位不错，但是需要看具体价格，最近也涨了不少，依然更推荐带花园的大社区。
问：十三老师您好！入深户两年刚需，参加工作两年，在福田上班，年收入税前20万。家里可以提供150万首付，月供自己承担。想在南山或者福田买小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么去选，十三老师有好的建议吗？
答：感谢付费咨询。南山或福田，400万以内的两房，或者面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡。如果想自住就在福田选，如果投资，不如跳开这两个区，眼光放远一点，去找更有潜力的标的。
问：千老师，深圳公积金贷，最近需要连续公积金多少年不能断的说法吗，还是里面余额够多少就可以了，谢谢。
答：必须连续交半年，贷款金额是余额的14倍，家庭公积金贷款上限90万，个人50万。
问：咨询一个问题。福田学位房，那个深高的那个学区啊，和那个实验的学区。都有一些产权性质是单身公寓的小户型，然后实际呢被打造成了那个办公楼。比如说实验片区的群星广场和深高片区的财富广场。像这种物业，怎么看呢？因为毕竟是总价最低的，可是问题呢，就是虽然说他是住宅性质的产权可是它的实际用途已经被打造成那个办公楼了。当然从历史的成交，那个从历史的申请来看呢，确实也是一类的学位，也是80分的基础分。可是不知道未来的话，风险大不大？不知道你怎么看这个问题呢，谢谢。
答：如果只是普通住宅，沦落成办公楼是应该避而远之的，但是学位房的买房逻辑和普通房子逻辑不一样，不管品质何如，成绩才是决定房价的生死线。所以，只要能正常上学，是否用来办公无伤大雅。百花的房子多破多老，众人照样前仆后继，还屡破新高。
问：十三房，考虑280万内的二房，一个是罗湖的老旧小区清湖山庄，一个是龙岗坪地的次新小区中骏四季花园，哪一个更有投资价值呢？
答：一个老破旧，一个新偏远，哪个都不要。结构化行情，要兼顾地段+产品。
问：请问龙华红山一带，目前报价已经是7万，现在入手会不会站岗？如果总价600左右，还有哪里是比较合适的选择？
答：红山片区很好，是福田置业首选；北站CBD5-10年也会成熟，外加7万地价，600万，3房，勉强上车
问：版主，您好！我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨的快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。）比如：1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快！？谢谢指点迷津！
答：你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。
问：十三，你好，我预算500万，想买带好学位的小两房，保值增值能力强的，5年之后会用到初中学位。今天看了科技园的盘，豪方花园，朗景园，都是大冲学位，大致介绍一下情况1.豪方花园，16楼带电梯相对新一点，看的11楼，朝南，70平540万，感觉房子挺大挺好，户型方正，装修很舒适，离腾讯很近，租客是一对腾讯情侣，缺点是小区太老，02年左右，视线被前面的高层遮挡了，离大冲学校较远，离地铁口也远。2.朗景园，刚刷新外墙，更换电梯，看上去没那么旧，62平米490万。地段学位都不错，缺点就是小区老，也是2000年左右，小区环境很一般，还可能有点吵。请问哪种更适合我？朗景园和豪方我都挺喜欢的[捂脸]
答：豪方是2000年的房子，楼龄20年了，朗景园也差不多，这个岁数的房子，加上品质都一般，都谈不上保值增值能力强，惟一你看中的是学位。南外大冲今年是当了一次黑马，可明年会不会继续黑下去，谁也不敢保证吧，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。如果一定要选还是朗景园吧，距地铁口近，外观稍微时尚一丢丢，比豪方花园这类产品喜欢的人会更多一点。
问：十三房老师您好，非常钦佩您的资产配置思路方法，点赞。我的情况：1.夫妻年龄42，家庭年入约70万。2.两个男孩，小学6年级和幼儿园。3.商品房3处：福田区华强北片区135平，福田区彩田片区96平（自住），罗湖区翠竹片区27平（深中学位），无欠款。4.现有资金300万。请教您：1.大通胀环境下，是否还需要再买房？有没有具体片区的建议（科技园？宝中？碧海？光明？）2.如果不买房，老师有没有其他资产配置的建议？谢谢您！
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