150万买华强北、38万享大前海？实探深圳“翻新物业”

地产存量时代下，通过招拍挂形式拿地已越来越难，深圳土地开发成本越来越高，加上“双百”规定的出台，使得大量老旧存量物业旧改更是路漫漫，深圳市场上，通过开发商或投 资公司进行打包翻新重新出售的“翻新物业”日渐成为市场的焦点。

在没有重新批地的情况下，通过旧物业改造重新建造出小批量小户型进行出售，在与三级市场进行联动代理，成为许多投 资公司的盘中菜，如历经4次转手的万科深南道68号，由酒店改造而来，带深中学位的罗湖太子道，南油B区翻新的南油馨苑、宝安西乡的前海寓见等等。

这些翻新的物业往往处于市区较为梁金的位置，其周围片区配套成熟，这些项目几乎都有几个共同点：总价低、户型小，所在片区配套较为成熟。究竟这样的翻新物业值不值得买，乐居实地走访带你看个究竟。

150万入住华强北？

“150万起可入住华强北”，刷爆朋友圈的QPark项目其实在2016年就已开盘，由于地处华强北繁华商圈，离地铁1号线华强路站出口仅10分钟距离，从外观上看颇为气派，内景也多为酒店式装修，周边还有一在建物业，销售声称，周围3公里范围内未来将聚集16大旧改项目，总体量超过300万㎡，而目前在售主要为酒店式公 寓户型，面积2050㎡之间，不限购不限贷，由于先前是由沃尔玛商场翻新改造而来，其土地性质也为商业用地，产权50年，目前仅剩下20年左右，总共200多套。

QPark展示中心

“买我们这儿基本都是投 资客。”销售顾问提道，项目开盘到现在已买了一年多，据销售称，目前大约只剩下20多套。

乐居实探发现，其主力35㎡单间，进门为厨房操作台，一侧为洗手间，商办物业的劣势较为明显，公摊较大，几乎占据了建面一半的面积，显得屋内较为逼仄，而搭板户型由于4.5米商办层高的影响，楼上一层只能猫腰横躺一人，且无燃气。

据销售称买下后前三年是必须交至维也纳酒店进行托管，为何是酒店包租模式，销售顾问提道，由于华强北地处人流旺地，离其不远的维也纳酒店通常爆满，与酒店签订合约，也是为了承载这些住店客人的外溢需求。

乐居现场推算了一下，按照首年4.5%的返点回报率，每年递增0.5%的租金比例，以一套35㎡的单间户型为例，总价为188万元，按照公 寓贷款来计算，首付五成，贷款五成的比例来计算，首付90万左右，每月还款9000多，租金首年在7600元左右/月。而随着后两年投 资回报率的微调，租金也涨至了8000多元/平，一套总价为188万的平层户型计算下来三年的总收益为28万。3年收益28万，乍一看是还说得过去的收益，但是与贷款买房的利息相比较以及考虑三年后能否继续保持稳定的收益等问题，28万是否值得还是有待商榷的。三年期内转卖给他人，买家同时也需要继续履行托付给维也纳酒店运营的约定。且三年后倘若不给酒店包租，进行自己放租，能否保证维持9000元/月的租金水平？

一业内人士认为，今年来，多个城市连续出台相关政策，重拳打击“商改住”，未来会否陆续出台政策进一步限制商改住，还尚未得知，商改住物业看似回报率诱人，但其实转手并不容易。

曾经的“6平米鸽笼”盘又出新户型？

说起“沙河景观阁”可能很多人不太熟悉，但提起去年刷爆朋友圈的6㎡鸽子笼户型，很多人都会想起去年着实火了一把的极小户型，该小户型便位于白石洲片区的“侨城尚寓”小区，其前身是一家“雅商会馆”，2016年被深圳市中执资本有限公司购买后重新装修，再进行公开销售。而今年6月10日，有网友发帖提道，“沙河观景阁”目前已开盘在售，根据百度地图导航搜索，原来“沙河观景阁”与“侨城尚寓”是为同一个小区，也就是说，目前在售的沙河观景阁实际是侨城尚寓的法定名称，包括去年大热的6㎡小户型也就在这个小区。而如今，走廊尽头的6㎡小户型已拆除。

沙河景观阁项目所在地

包装后的“沙河观景阁”，整个小区外立面为欧式风格，紧挨明珠花园以及中信花园，离白石洲地铁站走路约1015分钟，由于是居住用地性质，其产权为70年，目前剩下52年左右。

按理来说，该楼盘的买卖行为实际上是市场三级转让行为，即我们所说的二手房交易。但销售顾问提道，沙河观景阁2004年开始当做酒店使用，未当作住宅售卖，所以还能当作新房来卖，并表示，成交价格和房产证价格可以做到一致，在交易也参照新房，仅收契税，且无中介费。

乐居走访发现，户型有35㎡、40㎡、41㎡、59㎡等多种户型，套内多为单间或一房一厅，中介称每本都有独立产权证，产权清晰，一层17户，15层是商铺，总共约200多套房，如今剩20多套，多为科技园附近上班的置业者。按照34.83平米，总价为285万，首付三成85.5万，月供30年，月供为10587元/月，带精 装交房，但此类出租的租金也多为5000元/月。销售声称带学位，省一级沙河小学，南山第二实验学校，还有深业世纪山谷一所九年制学校。

沙河观景阁样板间

由于是单独搭建的户型，一层十几间，公摊面积大，其户型面积浪费较多，套内使用面积较小，虽是住宅性质，但却不通燃气，做饭菜只能用电磁炉。59㎡户型结构仅做一房一厅，隔出的小单间居住也并不通畅。对比其周边的明珠花园单价为61084元/平、中信花园53653元/平（价格来源：链家），其小户型8万左右的均价并无明显优势。

38.8万起，享“大前海”利好？

去年开盘的“前海寓见”位于宝安西乡，1342平米的户型，最低总价为38.8万起，如今该项目早不在售，而近期又有人在网上招租该一房一厅的房型。

据销售声称，一房一厅租金目前的市场价大约在2000元/月左右，去年的在售价格大约在2.6万/平3万/平，项目位于恒丰工业区内，由工业区内厂房宿舍改造而来，销售称，因为总价低，所以很快卖完，由一投 资公司买下翻新出售，基本上是由厂房宿舍改造而来，该地块属于工业用地，产权为40年，每本也都有单独的产权证。

考虑到价格便宜，网友周先生买下了一套42平米的公 寓，总价为110万。正是因为便宜，房子产权年限仅剩下24年，周先生曾在网上发帖称，“开发商声称可以顺延20年，但后来却说没有出台相关政策”，该说法是否属实，乐居将持续关注。

擦亮眼睛谨慎选择

许多购房者其实在遇上这样的“翻新物业”时，往往会听从销售顾问的各种譬如“返祖”、“包租”、“回报率高”“投 资前景大”等词汇，用一些比较迷惑的表象来诱导购房者，但购房者对当下政策以及法律法规未及时进行解读，在遇上问题的同时，感觉自己被忽悠，正如上文所提到的周先生。国家并未出台非住宅用地延伸相关产权年限的同时，实际上从今年开始同时在打击此类物业的“野蛮生长”。

“投 资机构购买之后成本必然增加，缓冲成本的方法就是打板加层，这种类型的户型一般来说不是太好使用。”深圳房地产研究中心高级研究员梁宇嘉认为，今年开始，多地对商改住、工改住等进行了较为严格的限制，如今非住宅改造的，现在都是违法的，购房者需要仔细甄别。

梁宇嘉认为，正常来说，投 资机构在市场上购置这样一批房源，进行翻新改造，最后在二级市场转让，这个是无可厚非的，如果符合规划设计、消防安全要求，并不存在什么问题，但需要把税收征管到位，如土地增值税等。

而对于购房者来说，一定要看有没有分隔产权的证书，办理产权分隔之后，分户产权之后一般是有合法证书的，这是购房者值得注意的地方，譬如，原来作为酒店来用的，格局会进行改造，通风、采光、层高是否有消防安全和其他机构验收，这个也是购房者需要注意的问题。

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