小产权房558告诉你个消息：
24万总价买观澜红本房；
2.9万/㎡买坂田住宅；
3.2万/㎡买宝安住宅。
……
对，你没看错，你不是做梦，我也不是瞎说。
这不是小产权，而是确确实实的红本商品房，且限购。
看到这个价格，不少朋友怕是蠢蠢欲动，摩拳擦掌，跑步入场吧。
别急，先看完我的科普再说。
听过70年产权的公寓，那你听过50年产权的住宅吗？
周末百无聊赖，随手打开中介网站，看到坂田价格已去到6.8万/㎡，我想哭，明明去年8月才5.6万/㎡啊。
扒拉了几下，均价2.9万/㎡的「雅园居」引起我的关注，这价格也太鸡立鹤群了吧，比片区均价便宜了一半不止！
▲单价过于清新脱俗的雅园居｜图片来源:贝壳找房
激动的心，颤抖的手。
276万买个89㎡3房，别说龙岗，坪山都不一定能找到多少套，更何况是坂田。
“emmmm，单价这么低，怕不是公寓？”
打了中介电话，聊了半个钟。
知道真相的我，眼泪掉下来。
虽然是限购的住宅，但土地性质是工业用地，因此产权年限是50年。更重要的是，不可贷款。
你没听错，一套276万的房子，需要全款付清。
银行的钱，一分也贷不到。
对我来说这就不友好了，没有月供，怎么强制自己存钱？
最大的硬伤还是，2018年取消了学区，上学需要申请，积分比纯住宅少。
这样的房子好卖吗？中介小哥反问我：
“能卖出这套房，还怕卖不出别的房子吗？”
贝壳网站显示，雅园居目前在售5套，近90天成交0套。
突然觉得中介小哥说的挺有道理。
顺手搜了下相同类型的房子，发现市场上还是挺多。
观澜富士康旁边的启点公寓，深圳总价最低的商品房之一。24万就能来一套，全款那种。
这点钱，深圳湾1号一套1室1厅的交易税费，能来2套启点公寓。
除了雅园居和启点公寓，福田、南山、宝安、龙岗因为积累了大量的工业用地，比如莲塘、八卦岭、笋岗、车公庙、西丽等片区，也有不少因历史遗留问题而产生的50年产权工业用地性质的住宅。
梳理后发现，这类产权的房子，户型偏小，以30-50㎡居多，单价/总价相对周边的纯住宅便宜，但购买前有3点一定要了解清楚。
1、学位
买房子，大部分都是为了解决学位。但部分工业用地性质的住宅是无法申请学位的，这也是单价较低的原因。
当然也有可以申请学位的小区。像泰然小区，虽是小面积，但凭借能申请深圳高级中学南校区的优势，单价去到11万/㎡。
“350万就能读深高，对于预算并不多的家长还是很有吸引力的。不过缺点是由于产权年限的问题，无法贷满30年。”车公庙片区一名中介说。
▲泰然小区33㎡户型，这样的房子你爱了吗？｜图片来源：贝壳找房
梅林的迷你新居同样是工业用地性质，但借着小户型、总价低，又处于梅香学校学区，均价已到7.7万/㎡。在售23套房，近30天带看144次。
2、产权年限
由于土地性质的原因，工业用地最多50年。那么能否让产权年限续期呢？
实际上，产权年限续期的情况深圳已经发生了多起。
2016年，媒体报道了一起关于补交地价延期的新闻。深圳市规土委第一直属管理局收到福田区长城大厦6栋一套80.6㎡单位业主的补交地价延期申请，最后补缴约4.5万元地价款，顺利续期。
相关资料显示，该房产用途为住宅，土地使用年限为50年，从1985年5月28日起至2035年5月27日止。
虽然这个是50年产权续期到70年，但长城大厦的土地性质是住宅。这源于1981年12月深圳颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地，并规定了土地最长使用年限：商品住宅用地50年；工业用地30年。
因此无法用这案例套用到工业用地性质的住宅来做依据。
其次，在最新的《民法典》里，第三百五十九条提出：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
相比纯住宅，更为特殊的工业楼宇住宅目前还没有相应的续期政策。
3、贷款、抵押
为了降低月供压力，我们通常会选择30年还款期限。但产权年限50年产生的最直接后果，就是影响到购房者的贷款年限。
比如迷你新居，1997年批地，2008年竣工。如今产权还剩27年，所以无法贷到30年期限的房贷。
不过因为总价低，又在福田，今年5月，我的一个朋友就买了迷你新居一套26㎡的小房子，总价150万，出租一个月3000多块。
能贷款还好点，起码能减轻月供压力，更惨的是只能全款才能购买的楼盘。不过中介也给出了解决办法。
“可以全款买过来，拿到红本再抵押，不过年限最多10年。”卖宝安某工业用地住宅小区的一名中介说。
此类房产虽然可以抵押，但成数还是会因为土地性质有影响。“住宅类的房产银行基本都会收，能抵押到6-7成。具体要看银行，每家的政策都不一样。当然房产证上的竣工时间、土地使用年限也关乎着抵押的成数。”一位从事抵押贷行业的人说。
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