小产权房558数百万的买卖不能选错、也不敢选错，能选未来三年涨幅30%的片区，就打死也不选未来三年涨幅25%的片区。但问题在于，大道理说起来简单，操作起来却很难。因为涉及到对未来房价的判断，而预测房价又是这个世界上最难的事情。
今天的光明和沙井，都是刚需置业的大热门，都是各种规划利好加身，都被外界高度看好，未来5-10年，谁是深圳楼市最优潜力股？谁的房价能打出最强暴击？
本文就从两者的区位（交通）、产业、人口及规划等维度，聊聊这个话题。
1、行政级别
光明与沙井两者在行政级别上压根就不在一个层次。光明是和南山、宝安同一行政级别的深圳市行政区，下辖光明、公明等6个街道，辖区总面积156.1平方公里。而沙井，则是宝安区下辖的一个街道，面积60平方公里。所以，从行政能级上看，沙井显然要弱于光明。
我们现实的国情：行政级别越高，可调动的资源就越多。在今天不同级别的城市中，表现尤为明显。在一座城市内部，不管是深圳还是内地其它城市，但凡区政府大楼旁边，一定会有图书博物馆、规划展览馆、超大音乐喷泉、绿地公园之类的市政标配。
理解了上面这点，对买沙井还是买光明的判断，具有重要意义。那是不是可以得出结论：行政级别上，光明区＞沙井街道，所以应该优先买光明？答案当然是否定的。买房众多考量因素中，片区行政级别只是其中一个，区位、产业、人口、规划，对片区买房选筹的判断，都会产生重要影响。
2、区位
从区位上看，光明和沙井均位于深圳大热的西部，离南山距离不算太远。具体位置上，沙井位于珠江口东岸，东邻光明新区，南靠福永街道，西濒珠江口，并隔茅洲河与东莞市长安镇交界。而光明区位置则稍靠北，东至观澜、西接松岗、南抵石岩、北与东莞市接壤。
单从地理区位上讲，双方目前都是概念加身，背景“颇硬”：沙井以粤港澳大湾区中心位置自居，而光明则自称“广深港发展中轴”。但这些都不是决定要不要买房的关键因素，甚至可以说并不重要。别忘了，布吉还是深圳地理位置的中心，但其房价和片区现状呢？
不管是国家级的“大湾区规划”，还是广东打造的“广深科技创新走廊”，其落地成型、开花结果的时间成本，对普通购房者都太远太长。
国家建设粤港澳大湾区这个过程很可能会持续数十年。买房当然要关注规划，但规划越大，就越要警惕，因为扑街的可能性也越大。所以买房更多要关注当下看得到的、和自己生活密切相关的规划。
对光明和沙井而言，这其中最重要的就是地铁，说的再直白点，是连接南山的快速地铁！为什么这么说？
首先，今天光明、沙井之所以成为买房的热门区域，不是因为处于“粤港澳大湾区的中心”和什么“广深港发展中轴”，而是因为离南山不算太远！
深圳的市中心和就业中心，今天毫无疑问是福田和南山，而南山又有压倒福田的趋势，互联网等高薪行业聚集地，几乎全部集中在了南山。
此前，龙华为什么能够崛起？因为靠近福田！福田高房价导致买房需求外溢，大量刚需纷纷置业龙华，形成规模效应。资金在这里的投入产出比高，进而带动龙华基建的腾飞、面貌的更新。
而深圳经济中心继续西移，从福田转移到南山后，这样的一幕又在重新上演。被南山高房价挤压出去的刚需，先是让宝中、碧海等的房价飞涨，后者又将需求再次驱赶到更远的沙井、光明。
在已知深圳今天经济中心和就业中心在南山的情况下，前往沙井、光明买房的刚需，会沿着连接南山的地铁线找房子。而在未来，沙井、光明离南山核心区距离越近、通勤时间越短的地方，房价大概率也会越贵。
3、交通
深圳的大格局基本已定，以后的核心区将长期固定在以南山为核心，往西延伸到宝中碧海，往东到福田罗湖，往北最多到龙华。
今天及未来在沙井、光明买房的人，大概率还会聚集在南山上班。而上班族最在意什么？答案是通勤时间！地铁因速度快、不受天气及堵车影响、且通勤时间可控，毫无疑问会成为上班族通勤首选。
在此背景下，沙井和光明，谁能距离南山高薪岗位聚集区距离最近、地铁通勤时间最短，谁的房价未来就能涨幅最高。
当然，除了地铁，人口、产业、规划也会对两者未来片区的房价产生重大影响。简而言之，光明PK沙井，这是一个综合实力的较量。那么在具体的地铁规划、人口质量、产业结构和片区规划上，光明、沙井孰优孰劣？
目前来看，沙井有连接南山、福田的11号线（时速120km/h快线），采用8节编组A型车。（8节A组啥意思呢？简单做下科普：地铁车厢有A、B、C三种，车厢内空间大小A＞B＞C，车厢数一般有8节、6节之分，少数也有4节。）
11号线是8A线路，意味着该条线路已经达到了轨道交通的最大客运标准，从一个侧面反映该线路周围人口稠密。由于是快线，11号线从沙井站到南山站的通勤时间只需35分钟。
而光明这边，目前已开通的地铁线则为0。不过根据目前已确定的地铁规划看，光明有6号线、13号线。6号线定位快线，采用6节编组A型车（待确定），最高时速100km/h，连接起松岗、公明、光明、石岩、龙华、福田等片区。其中，一期起于深圳北站，向北终于松岗站；二期起自深圳北站，向南终于科学馆站，全线预计于2020年通车。
△6号线一期路线图
13号线同样定位快线，采用运力最强的8节A型车，最高时速100km/h，链接深圳湾口岸和公明。其中，一期南起深圳湾口岸站，终至宝安区上屋北站，预计通车时间2023年5月；二期从上屋站向北延伸，止于公明北站，目前尚无动工计划。
△13号线一期+二期总路线图
综上可知，光明的6号线并不直接到南山，直达南山要等13号线全线开通。而13号线光一期开通就要等到三年后，真正串联起光明和南山的二期，动工计划尚未确定。
至于13号线对光明的意义，怎么形容都不为过。13号线由南至北串联起了深圳湾口岸、后海总部基地、南山科技园、西丽高铁站、留仙洞总部基地等人员上班密集区。
未来，沿线一定会有大量上班族，搬到石岩、光明居住，光明将承载大量南山科技园上班的码农。届时，13号线每天的人流也会相当恐怖，该线路采用最强运力的8A车型。经过百度地图测量，届时乘坐13号线，从光明观光路站到深大站，最快大约需要35分钟。
而沙井方面，除了已有的地铁11号线，在建连接南山的地铁还有12号线。
△12号线路线图
12号线为6A线路，最高时速80km/h，起自南山蛇口左炮台，终到海上田园东站，串联南山、宝安两个行政区，预计2022年试运营。该线在沙井街道设有3个站：会展北站、科技馆站、海上田园东站，从科技馆站到桃源站，最快大约也要35分钟。
综上对比看来，目前以及未来几年，沙井的地铁明显占优势。虽然光明的13号线在时速、运力上的指标和11号线一样，在串联区域的质量上，对光明的直接利好，比沙井的12号线要强。但无奈，13号线全线开通至少要到6年以后。
4、人口及产业
沙井户籍人口3.3万人，外来常住人口130万人。而光明区总人口约62.5万。光明一个行政区的人口，还不到沙井一个街道人口的一半。一个城市繁荣成功的最核心因素，不在于富丽堂皇的建筑，也不在于耗资多少亿的规划，而在于人。真正决定一个片区，未来能否腾飞的因素也是人。
这里的人，可分为两个维度：数量和质量。
其中质量是核心，但数量太低那也不行，珠海就吃了人口太少的亏。
在人口的数量上，今天的光明显然落后沙井几个身位，而在人口的质量上，光明则有较强的后发优势。但是这个优势也要靠光明自身规划的科学城相关产业概念的真正落地，以及串联起南山高科技企业聚集区的地铁13号线开通，才能得以体现。
而具体到双方的产业，沙井未来依托的是空港新城核心腹地、临空经济、会展经济。临空经济围绕机场做文章，会展经济围绕会展中心做文章，这些产业并不高端。
虽然沙井片区的内生性购买力和基础是有的，但片区未来的房价，更多的要靠南山、宝中外溢购买力去支撑。
和产业有点low的沙井相比，光明走的是高大上的科技路线。光明自北往南，中大、科学城、云谷、大片储备地全是文教、科研用地，几乎都是围绕前沿科技和产业转化。光明的口号是打造综合性国家科技中心和世界一流科学城。
在今天国家层面全力拼科技的背景下，深圳科技立市的决心，一定不要质疑。所以单从产业上看，沙井要弱于光明，光明不但自身规划大量高科技产业，也会受到南山高科技发展的外溢。
但光明的产业也不是没有问题。和六七年之后才开通的13号线一样，高科技产业从规划、落地、成规模、看到收益、带动片区腾飞，同样需要漫长的时间。
在片区面貌规划上，沙井也明显不如光明。沙井空地净地少，小产权房遍地，片区更新靠旧改，而旧改因各种利益纠葛，推动起来可能同样遥遥无期，虽然房价也去到了四万多，但整体面貌依旧是城乡结合部的感觉。
相比之下，光明的情况相对就要好许多，有空地、有规划、有政策。一片空地，好比现在的前海，可以随便建，规划建设也绝对高效。但光明片区目前新房不多，居住生活氛围不浓，大型商业体严重缺乏，要想补齐这些短板，同样需要较长时间。
总结：地铁通勤上，目前是沙井＞光明，六七年后13号线全线开通后，光明≥沙井；
片区人口上，目前是沙井＞光明，数年后产业逐渐落地、13号线全线开通后，光明可能≈沙井；
产业结构上，光明＞沙井，但高科技产业落地成规模、对片区产生效益，至少需要数年的时间；
片区规划上，光明＞沙井，这个没有什么异议，但规划的落地，整个片区更新，同样需要数年时间。
写到这里，貌似要比沙井更有潜力，投资肯定要找潜力股嘛。光明的问题，时间可以慢慢解决，时间可以解决的问题，就不是问题。
但我更倾向于沙井，主要原因是光明要发展成熟至少需要五到十年甚至以上时间，而现在房价却已涨起来了。
从某种意义上说，时间成本才是我们每个人最大的成本。光明的利好实现至少需要五到十年时间，而这么长的时间投资的话可以在南山福田滚动两三次了。
而对于自住来说，目前光明一无地铁、二来生活配套并不齐全，生活上的不便或许你可以忍一忍，但如果是在南山上班，交通就是很大一个问题。沙井与光明到南山直线距离都是24公里，通地铁后，到南山核心区的通勤时间也一样。而沙井的地铁（11号线）是现成的，新房卖四万多；光明直达南山的地铁（13号线），开通至少要等6年后，新房就已经飙到了五万多。
不管是聊楼盘，还是谈片区，不讲具体的房价，说的再多也毫无意义。目前沙井新房四万多，光明已经早就破五，而且基本上开盘即秒光。13号线没来，高质量的人口没来，看得见摸得着的高科技产业还没来，光明的房价却先涨上来了，遭遇提前透支。
△光明新区全景
光明单价5万多已经接近福田关内的很多二手房价格了。有这个钱，真不如买福田关内二手。几年后开通的13号线和科学城的规划，到底能不能支撑起光明这么高的房价，还是个未知数，人生苦短，活在当下。
对于光明我在我头条@大湾区房产投资中有详细介绍。
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