北京小产权房转正落空 投机客大喜掉入大悲

　　近期一直有传闻说小产权房要转正，特别是十八届三中全会召开后提出“要建立城乡统一的建设用地市场”。这在梁益看来，是国家在释放小产权房转正的信号，于是他在北京最大的小产权房社区——太玉园花了90多万买了91平米的两居室。

　　梁益开始坐等小产权房转正。“周边的商品房都到了2万多元/平米，太玉园的小产权房还有升值空间。”梁益说。但他万万没有想到的是，如意算盘很快就落空了。11月下旬，两部委明令叫停小产权房，北京市国土局又拆除了多处小产权房项目，太玉园也被列入了“黑名单”。

　　现如今，小产权房转正无望，摆在梁益面前的是一个有价无市的小产权房市场，太玉园的房子虽然还在1万元左右/平米，但已无人接盘，梁益不得不将刚买来的房子无限期地压在了手里。

　　“转正”落空

　　11月26日，记者驱车来到位于北京东六环外的太玉园小区，该小区分为张湾村一区和张湾村西区两大部分，分别位于张采路的东西两侧。仅以平面的占地面积来计算，张湾村西区和张湾村一区加起来占地共约60万平米。

　　据当地人介绍，太玉园分东区和西区，西区比东区早建两三年。东区50栋楼，全部为外地人居住，西区58栋楼，大部分为村民回迁房。

　　记者在走访中仅发现一家有门店的房屋中介，但这家中介却在大白天锁起了门，仅在玻璃门上留有一个房源登记电话。根据小广告上的电话，记者联系上一名中介，该中介说，现在太玉园的房子不像前几个月那么火了，小产权房转正彻底没戏了，所以也没人再来打听了。

　　数月前，广泛流传着“小产权房要转正”的消息，甚至当地居民都非常肯定地说，太玉园预计年底即将转正。

　　“当时太玉园二手房的房源非常紧俏，来这里看房的人络绎不绝，房价同比也上涨了一两千元/平米。”该中介说。

　　转正传闻不断发酵，这让嗅觉灵敏的投资客闻到了味道。因为小产权房价比周边的大产权房低得多，处于价值洼地，转正后升值空间大，而且小产权房不限购，不是北京户籍的人也能买，买多少套都没限制，这些都吸引了像梁益这样的人。

　　上述中介人士称，当时很多人不止买一套，买三四套的也大有人在。于是太玉园的房价从今年7月份开始启动新一轮的涨价，短短几个月就从7千元/平米飙涨到1万元/平米，涨幅高达30%，远远超过同期北京市商品房的涨幅。

　　然而让中介和投资客没料到的是，没过多久，各方关于小产权房可能转正的猜测就被打破了。

　　失意的赌徒

　　在这场政策博弈中，失意的并非只有像梁益这样的投资客，太玉园东区南端还有几处没有搬迁的人家，他们在这里同张湾村政府对峙了十年。

　　一位钉子户指着他面前的一大片未平整的土地说：“这块地在十年前都是宅基地，被张湾村政府征用，以前住在这里的村民都搬到马路对面的太玉园西区了，没搬上楼的都是条件没谈好的，2012年之前村政府和我们谈的还挺积极，但过去一年就没怎么谈过。”

　　显然，与村政府的对赌中，这些钉子户并没有占到什么便宜，而他们的“条件”也很有可能因为去年9月份的一纸公文而泡汤——太玉园在2012年9月登上了北京市国土局公布的第一批79个小产权房项目名单。

　　对于有60万平米面积的太玉园来说，这也许并不意味着这108栋楼会因违建而被拆除，但张湾村却无法在这块土地上复制太玉园的“奇迹”。

　　张湾村一位已退休的村干部告诉记者，村委统建房，村政府本打算在这块地盖更多的新楼房，如果能成行，相当于再造了一个“太玉园”，到那时，天通苑都没法跟太玉园比，这里会成为北京最大的社区。

　　可不是所有的小产权房都像太玉园那样幸运。11月27日，记者来到北京昌平区崔村镇南庄营村，这里的一处15层的小产权房项目已经被逐层拆除，变成一片瓦砾。

　　据崔村镇政府建设科相关人士介绍，这处小产权房项目没有走正常的手续，村政府利用其权力单独与开发企业签订了合同。2011年，北京富鼎昌饲料有限责任公司与南庄营村村委会签订土地租赁合同，2012年该公司开始在这一地块上建设办公楼。

　　北京市国土局相关负责人表示，对于该违法项目，每平米给予了24元的罚款，总计罚款额16000余元，并且对建筑物进行了没收。拆除工作计划50天内完毕。此外，该村村委会主任已经被移送相关部门处理。

　　这只是过去一年北京清理的83个“小产权房”项目中的一个。

　　据悉，有关主管部门做出行政处罚76个，正在处理7个。其中，7个已全部拆除，5个涉及占耕地部分已拆除。30个项目已申请法院强制执行，8名违法当事人已移送公安机关，31名责任人已移送监察机关处理。其中，1名主管镇长受到党内处分，4名村支部书记受到免职处分。

　　投资客、钉子户、违规的企业和村领导，在这场博弈中，无疑都是输家。

　　赌错了方向

　　记者从北京市国土局获悉，北京已经基本完成集体土地所有权的确权，明年将开展集体建设用地和宅基地的确权工作，为集体建设用地流转打好基础。

　　“但这不包括小产权房。”北京市国土局相关人士说。上述崔村镇政府建设科人士也告诉记者，目前正在给农民的土地和宅基地颁发确权的“红本”，但已建的小产权房不在其列。

　　随着国土资源部和住建部11月22日下发的紧急通知，小产权房将转正的希望破灭。

　　一位研究小产权房的律师接受本报记者采访时表示，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。很明显，小产权房违背了我国现行法律规定。

　　以太玉园为例，太玉园兴建之初是以旧村改造的名义进行的，后来由于城区房价涨势过猛，部分城里人买不起房子，张湾村委会看到了商机，开始对外出售太玉园的房子，而其房产证也是由张湾村大队颁发的。

　　据当地人介绍，太玉园西区的1—18楼是最早建设起来的，地还是宅基地；而相隔不到一年建设的19—43楼则占用的是耕地。

　　更重要的是，小产权房与我国现行的基本制度相悖。湖南社科院经济所所长肖毅敏接受本报记者采访时表示，小产权房跨过了国家这一层面，农村土地经过农户和村集体协商就直接入市了，也就意味着土地完全私有化了，这与我国公有制经济相背离。

　　“许多人误读了三中全会的文件，全会提出建立城乡统一的建设用地市场，同时也强调了要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配制度，误读者忽略了最不该忽略的国家利益。”肖毅敏称。

　　在肖毅敏看来，即使未来小产权房能够转正，也需要缴纳不菲的土地出让金，投机客不会占到什么便宜，但从目前来看，小产权房转正仍遥遥无期。

　　深圳小产权房“躲猫猫” 部分楼盘抢建销售转入地下

　　本报记者陈小瑛深圳报道

　　随着国土部、住建部两部委的联合发文，深圳小产权房市场风声骤紧。

　　但《华夏时报》记者连日调查发现，目前部分在建的小产权房楼盘已经暂停施工，市场销售也由公开营销转入地下游击战，不过仍有胆大的开发商趁政府上门查处前，顶风抢建。

　　“现在正是风口浪尖，必须低调点，等过了这段时间，市场又会回归正常。”深圳某小产权房楼盘销售人员对本报记者称，中央每年都在表态，所以对市场不必太在意。

　　一位曾在深圳市查违办工作的政府人士向本报记者坦言，查处违法建筑有现实的难处，在执法队伍有限的情况下，往往出现今天查处明天建、白天查处晚上抢建、东边查处西边建的现象。

　　在中国社科院农村经济研究所研究员党国英看来，民间对于小产权房的偏爱和追捧已充分表明，只有解决了国有和集体不同的土地制度问题，才能从根本上根治小产权房的无序建设。

　　销售转入地下

　　两部委的禁令，犹如向市场再次念起紧箍咒。

　　11月25日，位于深圳光明新区的某小产权房新盘售楼处，已经大门紧闭，建筑施工队也被驱散。接到记者电话时，该盘销售经理小文已在休假，“我们提前回家过年了，老板在看到中央叫停通知后，第三天就决定封盘停工了。”

　　此次中央专门针对小产权房所下禁令的措辞较以往更加严厉。因此对于这些在建的小产权房楼盘来说，无需等政府查处，开发商自己便会主动停建。“一旦政府上门查处，罚款是肯定的。目前新老客户一律暂不接待，何时复盘要看市场风声，但今年肯定没希望了。”小文说。据悉，他们原本打算12月份开盘的另一栋楼也将推迟开盘计划，到明年再择机入市。

　　不过，胆大的顶风者仍较普遍。11月28日下午3点，记者来到观澜富士康附近的一个社区时，发现分散在此的十多栋小产权楼盘仍在施工，其中一处毗邻大马路边的楼盘已建到5层，施工工人说，规划是建25层，已开工三个月，预计到明年5月就能建成，而目前并未接到老板的停工通知。

　　而旁边已经建成的一栋现楼处于装修中，共600多套房源，尚有一半未售出，不过销售人员已不敢明目张胆地宣传，主要通过社交群里发布售楼消息，售楼处也潜藏在大楼里面。

　　“越是政府查处，越是购买机会，这意味着以后小产权房会越来越少了。”一位售楼员对前来看房的人推销时称，尤其是已基本建成的楼盘，购买几乎无风险，因为政府不可能拆除。

　　记者调查还发现，一位专门代理销售小产权房的中介机构，已将售楼信息网页对外封闭，仅限好友圈能打开；某个小产权房专业网站，也已停止更新购房信息。

　　“枪打出头鸟，现在是在风口浪尖上，必须低调，不仅要防查违办的，还要防记者暗访曝光。”一位已在小产权房销售圈混迹3年的小罗最近在接到陌生电话时也更加警惕。不过他认为，政府每年都会严打几次，对小产权房的态度也从未变过，但始终无法阻挡反复抬头的兴建浪潮。

　　而随着政策的打击，小产权房贷款期限也在缩紧，位于宝安松岗的某楼盘，此前最长曾可提供10年期贷款，如今至多只能贷款2年。

　　据记者了解，靠近深圳市内的布吉、龙华、坂田等片区已很少有小产权房面市，东莞小产权房，一方面前几年抢建的小产权房早已落成，土地资源越来越有限，另一方面这些片区商品房价格在不断攀升，政府卖地冲动较强，管制也更严厉，目前在售、在建的小产权房主要集中于偏远地带，如沙井、观澜、公明、光明等片区。

　　监管执行难

　　据记者了解，目前深圳查违办也在部署如何查处违建的工作，但尚未展开市场搜查。

　　上述曾在深圳市查违办工作的政府人士向记者坦言，查处违法建筑有现实难处，一个街道办执法队伍就二十多个人，白天查完晚上抢建，执法人员也不可能天天守在现场盯着。

　　事实上，深圳从2009年开始，已经在加大查处小产权房这类违法建筑的力度，但收效甚微，除沙井个别片区因在除恶打黑运动中，通过动用全市力量查封多个小产权房楼盘外，大部分偏远地段的违法建筑仍此起彼伏。

　　一位长期投资小产权房的人士透露，政府强拆的往往是当地农民独门独户的违建楼，对成规模的小产权房楼盘，除非动用上级庞大的执法团队，否则很难拆除。

　　受访的多方人士认为，两部委的严打可以在短期内平息市场买卖风波，却无法让违建彻底退出历史舞台，政府的表态，或许仅仅是一种姿态。

　　时至今日，小产权房已成为政府无法根治的顽疾，连深圳市规划国土委内部人士也对记者坦言，市场永远阻挡不了逐利的冲动，只要有利可图，就会有人想办法建，只要价格便宜，就会有人买，而执法部门由于人员有限，也很难监管到位。

　　“民间会算账，买了住或者租，即使5年10年不转正，成本也慢慢收回来了，投入成本不高，收益也不错。”该规土委人士说，这也是为何民间对于政府的管制置之不理的原因，购房者越多，政府查处起来越麻烦。

　　也正是基于小产权房难查处的现实，购买小产权房自住的人前仆后继，民间对于小产权房转正仍心存幻想。

　　蒲女士的亲戚朋友去年曾在光明某小产权楼盘购买近30套每套49平米的公寓，一套20万元左右，一年多时间，该盘价格每平米已上涨了2000多元。蒲女士认为，投资都有风险，同一个地段，小产权房与商品房价差能达到4倍，即便前者品质较差，但也有升值空间。

　　因此虽然目前该盘已暂停工，但蒲女士并不担心投资的钱会打水漂。“饿死胆小的，撑死胆大的，那么多人买了，开发商能不想办法建成吗？”

　　“可以肯定，停工只是短暂的，我们楼盘已经卖出了一大半。”小文说，整个小区都是一体规划，剩下的若不建完，其他业主也没办法入住。

　　党国英认为，小产权房查处多年却无法根除，关键在于解决土地制度的问题，让集体土地和国有土地享有同等入市流通权，比如农地林地等这类涉及公共利益的，政府可以管，而在法定保护区以外的应该交给市场。

　　“老说小产权房违法，是因为城市房价如此高，中低收入者生活在水深火热中，小产权房能解决他们的住房问题，何乐而不为？”党国英对记者称，体制问题不解决，小产权房的监管查处就难见效。

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