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李华勇:综合化供地模式成深圳主流 将对开发商提出更高要求

当前栏目:

村委统建房

2020-02-22

来源: 深圳小产权房小编网络整理

     主访嘉宾:国房总估价师 李华勇

  地 点:2018中国深圳国际房地产业博览会(会展中心)

  记 者:贺小娟(房网/咚咚找房资讯中心 主 编);于晶晶(房网/咚咚找房资讯中心 记 者)

 李华勇:综合化供地模式成深圳主流 将对开发商提出更高要求

  李华勇(国房总估价师、注册房地产估价师、注册土地估价师、注册造价工程师)

  现任深圳市不动产估价协会专业技术委员会副主任;

  获得多项行业协会荣誉称号:中国优秀青年土地估价师、广东执业土地估价名人、深圳市“十佳”房地产(土地)估价师。

  记者手记:

  近年来,“租购并举”、多主体供应的住房政策,使得城市更新和租赁市场正成为群雄并争的“战场”;尤其是在深圳,净地供应逐年减少,土地整备成为深圳获得建设用地的重要手段;随着城市更新不断发展,市场主导下的拆赔条件水涨船高,导致传统土地整备模式陷入困局。

  也正因为土地整备的困难,相关专业服务机构及专业人员在土地整备利益统筹市场中起到了至关重要的作用。

  为了更好的了解目前深圳土地市场的现状,8月29日,在房博会国房评估的展位现场,我们特地专访了国房评估总估价师李华勇先生;

  李华勇以其近20年的从业经验(专注于房地产价值评估、投资分析、城市更新和土地整备政策研究),就目前深圳土地现状、土地整备难点、利益统筹优势,以及开发商未来所面临的综合开发建议等话题进行了专业解析。

  【专访正文】

  一

  城市更新成为深圳供应主力

  破解土地盘活难题是关键

  【szhome】:目前,深圳土地处于稀缺状态,每年的土地供应正在逐年减少,请您介绍、分析一下目前深圳土地开发的现状?深圳在土地利用方面正在历经怎样的难题?

  【李华勇】:近几年来,每年的土地供应量基本都保持在1200公顷左右,其中60%以上用地是民生设施建设,这些土地主要集中在原特区外,于深圳而言,这也是为了进一步实现加速特区一体化。

  2015年、2016年,每年住宅用地供应量只有130公顷左右,其中一半以上靠城市更新来供应。

  2017年因落实宏观调控政策,深圳市2017年住宅用地供应量比上一年翻一番多,达到294公顷。城市更新仍是供应主力,还增加了新供应建设用地,同时通过征地返还用地解决了很多历史遗留问题,在2017年这三种土地供应路径平分秋色。

  于深圳而言,目前面临的难题主要是如何盘活没有合法手续的土地,这些土地大部分都掌握在原村集体股份公司手中,政府拿不走,社区用不了,市场主体难以作为,破解这一难题能使深圳的土地资源得到有效利用。

  二

  利益统筹下综合化供地模式成主流

  社区或是未来土地二次开发最大主体

  【szhome】:为了破解这个难题,深圳政府层面也出台了一些措施,比如8月13日正式发布《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(以下简称办法),请您谈谈对文件的理解,有那些重点内容值得关注?

  【李华勇】:应该说这个新政也是《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》(深规土【2015】721号)文件的延续,721政策试行期两年已到,新政策是对老政策的延续。

  另一方面也是在总结前几年试点的基础上做了一些优化,比如门槛降低了,留用地指标安排路径增加了,留用地规模上限提高了。

  【szhome】:本次土地整备新政对于深圳城市发展来说,有怎样的意义?对于深圳整个城市更新起到怎样的作用?对未来土地二次开发格局会产生怎样的影响?

  【李华勇】:土地整备利益统筹政策有利于盘活深圳这些控制在原农村集体经济组织手中的大量未征未转土地,只有把这些建设用地盘活,才能为城市后续发展提供土地资源。

  利益统筹新政不仅考虑政策自身,还考虑到相关政策的统筹联动,即本项目的指标可以安排到其它利益统筹项目,也可以安排到城市更新项目,这样很多城市更新项目因合法用地的问题,可以依托于利益统筹留用地得以推进。

  利益统筹强调的原则是政府主导、社区主体、社会参与,社区可能是未来土地二次开发的最大主体;未来的土地二次开发路径可能会呈现多元化、组合化、综合化,而不是像现在这样单一的拆除重建。

  可能是综合整治、拆除重建、利益统筹等一起进行,包括新供应的土地,新供应的土地政府可能会捆绑一些条件,拿地块时要把综合整治也完成,这种综合化供地模式会成为主流。

  【szhome】:这样一来,其实是对开发商在开发建设方面也提出了更高的要求?

  【李华勇】:是的,对开发商的综合开发能力提出更高的要求,开发商不能光懂开发,各个领域的路径和模式都要有所接触;这也是专业服务机构一个非常好的切入点。

  从09年城市更新政策落地,国房这一块业务明显增加,因为以前都是净地开发,不需要太多的政策理解和经济测算,城市更新带动了服务机构的服务类型和方式。

  三

  国房集24载专业实战经验

  开创土地整备整村统筹模式先河

  【szhome】:国房在这样的新政策及市场契机下,有哪些优势和条件可以帮助政府或者发展商开展他们的土地整备工作?

  【李华勇】:先说一下国房的渊源,国房评估至今有24年的历史,原隶属于规划国土局下的土地房产交易中心;具有丰富的专业实战经验,熟悉深圳土地的发展历程和政策。

  长期参与土地整备、城市更新、集体土地评估,具有利益统筹、城市更新、房屋征收、价值评估、拆迁谈判、产权核查等全流程服务。

  国房也是深圳最早参与土地整备利益统筹的服务机构,最早的利益统筹是在坪山开始试点,从坪山第一个试点项目金沙社区,到2015年沙湖“整村统筹”整备项目框架协议签订。至今我们依然在为沙湖社区后续留用地的交易和搬迁补偿提供服务。

  沙湖是深圳第一个真正意义上的整村统筹成功案例,土地整备范围达362公顷,涉及10个自然村,此社区的整村统筹成功相当有影响力,也对全市的土地整备利益统筹有很强的示范和借鉴意义。

  目前沙湖项目已进入搬迁补偿阶段,从前期利益统筹方案研究、村股份公司内部利益平衡方案研究、搬迁补偿方案制定、集体资产上平台交易和目前实施的搬迁补偿,国房都提供了专业服务。

  未来我们也会在这些方面为政府、社区、市场主体提供相关专业性服务。

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