小产权房558当市场上大部分开发商都形成这样一种一致性预期之后，叠加政策面的调控、土拍遇冷，甚至土拍价格相对于过去区域地王价，大幅度下跌，就成为了一种必然。
短短一年多，相邻地块，土地楼面价从3字头跌到了1字头。
决定一座城市房地产长期价值的，是人口，还是人口。人口的增长潜力，是房价坚挺的基础。
05
最近听朋友讲，他单位同事，一个很美丽的南京菇凉，和湖北的男朋友分手了。为什么？真的买不起房子。
这一下让很多业内人士大跌眼镜。因为就在2017年2月15日，毗邻G16地块的G101地块，拍出了30006元/㎡的新高。
为什么同样是强二线，同样的都是刚刚过了GDP万亿的俱乐部成员，同样相差不大的人均收入，南京的房价是长沙的三倍？超出武汉和成都房价的7成？
随着土地市场对未来房价的影响力逐渐加深，南京的房价如果能够逐渐回归理性，通过宁聚计划加大对外来年轻人才的吸引力，长期来看，南京的未来还是值得高看一眼。
无论是一手房市场的买卖双方，还是二手房市场的买卖双方，心理预期的改变，影响都是深远的。
8月11日，江北新区核心区G06、G07地块，土拍地价再次大幅下跌。
这一轮三年的房地产牛市，也到了该歇歇才能继续上路的时候了，调整不可避免。没有只涨不调整的市场。
土拍结果让人大呼意外。
9月26日，位于南京国家级新区江北新区的扬子金茂悦开盘，317套房。
当下，虽然大行情寒风瑟瑟，但南京的二手房挂牌均价仍保持在3万元+的水准，平静的湖面下，部分小区炒房客，还在蠢蠢欲动，联合抬价、联合拉升的消息此起彼伏。
答案不言自明。六个钱包凑出来175万的首付，月均还贷1万+，按照南京人均薪酬计算，一个人每个月不吃不喝收入全部还贷，倒欠4000多元。
女生的父母一直催婚，前提就是要买房。男生的父母在湖北一个普通的县城，都是老师。家里六个钱包也没凑齐南京的百万首付。
成都当下房价均价17000元左右。武汉均价也在18000元左右。
无论从纵向观察，还是横向观察，南京的房价，对于每一个有着“南京梦”的新老南京人来说，是多么的不太友好。
板块与板块之间的价差不够大。这种结构决定了很多年轻人才、刚需家庭，很难选择适合他们的板块定居南京。
但更为重要的是，是各家开发商对市场趋势的前瞻判断趋同。
让我们简单测算一下：
同时，在这里我还要强调的是，土拍连续大幅度降温，最厉害的地方就是会改变市场参与各方对未来房价行情的预期，预期一旦改变，很难逆转。
阿里巴巴、小米第二总部都计划入驻河西新城，江北新区对标上海浦东，计划打造的摩天大楼创造了江苏新的天际线。
在这里我想说的是，这个工资收入一定要打8折，体制内的南京，大部分中小企业员工是拿不到这个数的。每个月能拿到6000元+已算不错。
南京，华东唯一特大城市，未来的国家中心城市，典型的强二线城市，也可以叫做新一线吧。
北宋大诗人苏东坡有一首著名的题画诗：
03
此次金茂悦加推的四种户型中，117户型套数占比较多。以单价30000元/㎡计算，总价351万。首付五成175.5万元。需贷款175.5万元。按照现在的商贷利率，三十年贷款周期计算，每个月要还款1万出头。
男生的父母也催他结婚，要么在南京找一个，要么会湖北老家找对象工作。后来，男生终于和女生摊牌了，南京！我真的买不起。分手吧！
南京的房价到底贵不贵，到底对这个城市的新人和老人，友好不友好。古诗云：不识庐山真面目，只缘身在此山中。
让我们横向对比一下和南京处于一个能级，几个强二线城市的房价。
最后我总结一下——
较区域最高地价23235元/㎡，直降5000元/㎡。同时，包括南京城南在内多个板块地价也开始下降了。
当然，其中也有拿地条件较为苛刻的因素，但就算门槛设定比较高，这个降幅，也惊吓到了市场各方。
难怪，前两个月，上海易居研究院推出的全国房价收入偏离指数城市排行榜中，南京的房价收入偏离指数出人意料的排在全国第二，仅次于网红城市厦门，秒杀北上广深。
一个好的城市，房价一定是有层次，阶梯的，类似金字塔。
07
层次分明，等级之间的差距较大，可以满足不同收入人群在同一个城市的居住需要，收入高的可以买好的板块，收入低的刚需人群可以买城郊外环板块，但距离市中心也不是太远。互相之间和谐共处。
按此收入，刨去日常开销，每月所剩寥寥。
女生扛不住的时候，总会跟男朋友抱怨。男生也非常委屈。自己辛辛苦苦兢兢业业工作，但每个月的收入只能马马虎虎养活自己。买房还贷简直是一个幻想。
南京新街口
首先是对人才的挤压，大量的知识青年，只能是南京的过客，扎根难；其次是对大量中小企业的挤压，阿里巴巴、小米、华为等这样的公司除外。
其中仅1幅地块达到最高限价需要现房销售，不需要建设保障房。总成交面积约305.5万㎡，揽金超442.7亿元。
这个游离于南京主城区之外的江北新区网红盘，刷爆了南京老百姓(603883,股吧)的朋友圈。
不友好到，深圳小产权房最新政策，甚至于怀揣“南京梦”的外乡高知青年，无奈的分手，离开心爱的菇凉，回归自己的家乡。
02
南京，虎踞龙盘，六朝故都，中国唯一的两个带有“京”字的城市。
南京10月各区房价地图
组团式的城市有利有弊。好处就是避免很多大城市病。坏处就是房价没有鲜明的阶梯感！
南京房价的不友好，早已造成了很严重的后果。
6月29日，城南软件谷G27宅地经过3轮竞价。最终被金地、保利、南京建设发展三家以22.6亿元联合拿下，楼面地价17209元/㎡，比区域近3万的最高地价降了1.2万。
这就涉及到一个土拍和未来房价的关系。
南京的房价，真的很不友好。
春江水暖鸭先知。这个“鸭”非开发商莫属。市场冷暖、行情趋势，开发商嗅觉最灵敏。
南京房价未来的路，怎么走？
其中，含住宅性质用地36幅，占总数58%；宅用地收入超356.3亿元，占总金额80.5%。
仔细分析，和南京城市的规模和城市结构密不可分。
不可否认，资本市场融资这块的艰难，极大限制了各家开发商拿地的能力，高价拍地成为土拍市场一个比较敏感的词汇。
为什么南京的房价，这么不友好？
南京“9.7”土拍结果出来后，网上许多人说为什么南京土拍连续降温，一手热门楼盘还是要认筹摇号疯抢呢？
没有争吵，没有什么狗血的故事，男生辞职离开了南京，回到湖北老家的省会。
317套房引来6810组客户，备案均价29868元/㎡，中签率仅4.6%。首付五成，三天内付清首付款。户型有90、112、117、134㎡四种。
南京仙林大学城，距离市中心30多公里，可是房价也达到了3万+。
几天前，长沙一位副市长表态，长沙房价均价不到1万元，大概在9500元左右，是长沙城市的重要吸引力。
如果首付可以三成，就是105.3万元，贷款245.7万元。 三十年贷款周期，每个月要还款将近1.5万元。
懂一点房地产经济学常识的人都知道，土拍价格传导到未来房价，会有一个较长的滞后期，不是立刻就能在市场上得到反应。价格传导周期一般在6个月，现房销售的话会在一年到一年半左右。
湖北这位男青年是她本科同学，就业于一家电气公司。普通的工程师，一个月收入也就6000多元。
南京依山傍水，主城区面积不大。和其他同能级一二线城市相比，南京的城市板块结构比较特殊，没有大多数城市的1、2、3、4环之分，城市组团式，多中心发展特征较为明显。诸如——
06
南京房价未来的路，路在何方？
2018年上半年，南京共成功出让62幅地块，1幅流拍，1幅停止出让。
先回看一下2018年前9个月南京土拍概况，再结合最近这次土拍，似乎能读出一些东西出来。
5月30日，南京土拍有点“味道”了。
回看南京“8.11”土拍，也是一样。热门地块，仅有4家开发商报名，4个小时慢腾腾竞拍。出价极其谨慎。
南京的房价，过去也许曾经是不太友好的，是冷漠的。但土地市场的逆转倒给了我充分的信心，让我对南京的未来多了几分期许。
01
竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。蒌蒿满地芦芽短，正是河豚欲上时。
南京的城市板块结构决定了南京的房价最大问题是金字塔的层级结构比较模糊，没有鲜明的分层。
随后，6月22日，江北新区G21地块经过33轮竞价，最终被中粮地产(000031,股吧)以15.2亿元拿下，楼面地价17922元/㎡，未达到最高限价，无需现房销售。
2018年夏天，智联招聘网给出的南京月均薪酬数据，约7600元。
南京城北新玄武板块G16地块由星河控股以40.8亿元竞得，楼面价为12789元/㎡，底价成交。
04
9月7日，南京土拍。3块地临时停拍，准流拍，深圳小产权房买卖，你懂的。出让的2幅地块，分别为城南的G41地块和江北新区的G43地块。
如果三成首付，六个钱包凑出来105万元，一个人每个月不吃不喝，收入全部还贷，倒欠9000元左右。
女生父母施加了很大的压力，要么分手，要么买房结婚。
龙湖地产力压中骏以楼面价13993元竞得，与29093元的板块地王相比，楼面价直降15000元。G43地块更是只有招商地产(000024,股吧)一家报名。
