制定解决小产房问题的政策应该坚持的几个原则-2023深圳小产权房信息

小产权房是新出现的法律热点问题，是指在集体所有的土地上直接进行房地产开发，房屋不能获得房地产管理部门颁发的产权证，只能由乡或村颁发证明，小产权房这个说法来自民间，但作为法律概念并不妥当。小产权房是否具有合法性，其基础就在于集体建设用地使用权能否进入土地交易一级市场的自由流转。在反哺农业达到城乡和谐发展的新形势下，土地使用权的二元结构应有所改变。不过房地产企业直接在集体建设用地上开发的可行性有欠缺，而农民将自己的房屋出售给城市居民则具有可行性。所以应占据道德制高点，即以保护弱势群体利益为基点，积极解决小产权房问题。

小产权房的利益冲突与平衡的思考

小产权房中的相关主体包括：政府、开发商、购买房屋的城市居民、农民。[1]这四个主体的利益不可能完全一致。特别在违法的小产权房现象中，基层政府事前应预防此类现象发生，但却行政不作为，开发商明知不可为却为之，购买房屋的城市居民在无法律明确规定的基础上做出的逃避高房价的行为，农民作为集体土地的所有权主体，在与政府的博弈中，实现发言权则就有一定收益，无法实[2]现发言权，则利益也无法获得。因此，在小产权房现象中，农民是最需保护的利益群体，城市居民次后。

应将房地产商在集体建设用地上的开发行为区别对待

房地产商介入的小产权房虽具合理性但不具合法性和可行性，所以简单的解决方式不足以体现这类小产权房的复杂情况，应以区别对待。

1．应严厉禁止继续在集体土地上进行房地产建设。由于这类小产权房屋还未投

建或还未完工，相关的利益主体比较少，及早解决这类违法行为可以避免以后事态的复杂。其建设损失应由房地产商自己承担，而村、镇政府的负责人也应承担行政或刑事责任。

2．应根据是否能纳入规划来解决的小产权房问题。如果以后能被纳入城市规划，则保留。但还是需要通过一定的法律程序，将此类小产权房所占土地征收为国有土地，再按照商品房开发程序办理各项手续，最后转为商品房出售或作为廉租房出售。如果原购房人不能补交土地使用权费购买，当然应进行利益平衡，将出售收入部分用于对原购房人的补偿。

农民将个人小产权房买卖合同怎么写宅基地上的小产权房屋进行买卖应由立法进一步明确化

1．出台法律规定。应在出台的物权法解释或修改土地管理法其中明确规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民房屋可以依法转让、抵押、继承等处分，但失去宅基地则不能再申请。

2．利益分配机制应尽快立法化。由于宅基地是国家无偿划拨给农民，因此无论是出卖房屋还是出卖宅基地，城市居民都应补交土地使用费。但土地使用费应在法律中进一步细化。立法应将基本社会保障进一步明确，农民应该享有与城市居民平等的就业权、居住权、子女教育权、社会保障权等多项权利。同时还应完善房产和土地税，既要保证税负公平，又要保证政府有一定的财政收入。

强化责任机制，保护弱势群体的利益

对于违法的小产权房，开发商的主观过错是很明显的，无论小产权房最后是否保留，开发商因违法建设、违法销售所获得的利益都应剥夺，根据违法行为的损害程度施以相应行政处罚。当然违法的小产权房现象中，基层政府有过错的也要承担相应对内和对外的责任。对内责任就是实行问责制，存在失职行为给予行政处分。对外责任就是政府应对受到损失的购房人和农民进行一定补偿和赔偿。总之，集体建设用地在符合条件下可以直接进行流转，这也契合了城乡一体化的发展目标。城乡二元的土地利用制度在一定程度上会被打破。现行规范逆势而为并不可取，不过在新的解决措施未全面展开时，司法基于一定的自由裁量权不能仅仅充当法律规范的应声筒，而是在尽量保护弱势群体利益的基础上能有所作为。