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买房不是小事,更不是着急的事,那么买深圳小产权房之前还有哪些功课要做

当前栏目:房产常识

2018-12-27

来源: 深圳小产权房

 

  买房不是小事,更不是着急的事,所以买房前一定要做好这些准备,否则很容易被开发商欺骗。买深圳小产权房之前还有哪些功课要做,相信你们也了解不少,不妨说出来,大家讨论一下!

  一、如果购买的是现房,一定要查看开发商的大不动产证和竣工验收备案

  现房,是指开发商竣工备案完成,办出了小区的集体不动产证。否则是不能称之为现房的,最多叫准现房。有了这两个证,你就放心的买吧,不用管开发商的资质,也不用管期房的五证二书了。此时买了房,只要你的房子在这个证上出现,你就可以随时办理产权证转移,把房子转移到自己的名字。开发商先是办理竣工验收备案证,再办理集体不动产证。

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  二、贷款买房,签合同交首付之前,一定要查询自己的征信

  交了首付,签了合同,就意味着把自己交给开发商了。因为合同版本我们又看不懂,开发商让哪里签名就签哪里,一旦签了名就具有法律效力。一旦贷款因为自己的原因办不下来,我们只能任开发商宰割。所以交首付之前查询自己的征信至关重要。我们曾经的每一张信用卡,每一份贷款,每一份担保,都关系着我们自己的信用。查询好征信报告后,也不用交给售楼小姐,他们不专业,直接找贷款银行的信贷人员,让他们给查看自己存在哪些问题,可以用哪些补救措施,听从他们的建议,提高首付比例或者找担保公司担保,这样才能顺利通过贷款审批。莫要相信信誓旦旦的售楼小姐,他们只是为了卖出房子,一旦真的因为你的问题无法通过贷款审批,他们不会承担责任的。

  三、购买期房的话,考察开发商的信誉,资质,楼盘的证书是重点

  对于一个新的楼盘,在房子没竣工之前就销售,这就是所谓的期房,对于购买期房的风险,我们可想而知,一个好的开发商才能给人保障,所以开发商的资质信誉问题,楼盘的证书问题很重要。开发商资质从低到高分暂定,四级、三级、二级、一级。查看他的资质证书、营业执照,开户许可证,重点查看营业期限是否过期,有无造假。

  对于楼盘的证书,重点查看开发经营许可证,土地证,工程规划许可证、建设用地规划许可证,施工许可证、预售许可证,这六个证缺一不可,只要有一个证没有办出,那么这些房子就暂时不符合预售规定。

  四、签合同之前,一定要看一下自己所买的房子是否被开发商作为在建工程抵押

  开发商建房过程中,为了从银行贷款,通常要做在建工程抵押,把房子抵押给银行,这样的房子对于购房者来说是有一些隐患的,一旦开发商不能及时解押,有的甚至都签不了正规的合同。更不必说办出不动产证了。有的也能签合同,也能办房贷,但是合同上也会明确开发商已抵押。对于这类房子,最好就是要求开发商解押后再交纳首付。

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  五、购买二手房,一定要去房管部门查询抵押查封情况

  二手房,只签了购房合同,没有办出产权证的,除非房东有办法合同更名,或者跟开发商合作撤销合同重新签订合同,否则最好不要购买,因为这种情况你很难查询到这套房子的抵押查封情况,不动产证没有办出,不动产登记中心就无登记,查询不到抵押查封情况。而这样的房子是可以被查封抵押的,叫预抵押、预查封。只是购房合同被查封抵押,我们购买后是无法办理过户的,而且被查封了,房子也不再完全属于房东了。即使这样的房子完全没有问题,也要等到先办出房东的不动产证再重新过户,费用极高,万一不动产证办不出,你的房子永远不属于你。

  对于办出房产证或不动产证的房子,要去不动产登记中心查询抵押登记情况,凡是被查封抵押的房子不能买,同时也能查询到该房产证是否造假,老的房产证是否有土地证。没有土地证,或者土地证不是出让形式的,都不完全是正规的商品房。

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