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房地产估价师考试知识点拨:不应承接估价业务的情形

2019-05-14

来源: 深圳小产权房小编网络整理

 

2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日,现在备考已经开始,房地产估价师知识点需要一点一滴的积累,建设工程教育网特别整理了《房地产理论与方法》科目第十章的知识点,进行详细讲解,希望对考生朋友们的备考学习有所助益!

  不应承接估价业务的情形

  (一)超出业务范围

  不应承接超出了估价机构的业务范围的估价业务。《房地产估价机构管理办法》第25条:“从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。”

  一级资质可以从事各类业务。(无限制,什么都可以做)

  二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的业务。(两个不能做,牛黄上清丸)

  三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的业务。(三个不能做,三司)

  暂定期内的三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的业务。”

  记忆:一级无限制,啥都能做,二级2个不能做(牛黄上清丸),3级3个不能做(牛黄上清丸+三司),暂定三级5个不能做(再加:城镇房屋拆迁+在建工程抵押)

  (二)有利害关系

  如果估价机构与估价需求者或其他相关当事人及估价对象有利害关系,就不应承接。

  利害关系,影响其独立、客观、公正性。

  《资产评估法》《房地产估价机构管理办法》《房地产抵押估价指导意见》《国有土地上房屋征收评估办法》都规定了回避制度。

  (三)专业能力不能胜任

  估价机构认为自身专业能力不能胜任估价业务,就不应承接。

  新兴或综合性的估价业务,在没有其他合适估价机构可推荐时,可以承接或与其他较合适的估价机构联合承接、合作完成估价业务。

  估价中涉及的其他专业问题(如房屋中镶嵌的古董和艺术品、地上的特殊树木、特殊机器设备),可以聘请专家,咨询研究机构、生产厂家,或“分包”或建议委托人聘请相关专业机构或专家出具专业意见来解决,即可借用相关专业意见。《房地产估价规范》第8.0.2条规定:“房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务,对部分超出自己专业胜任能力的工作,应聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助。”

  第3.0.9条规定:“在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时,应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助,并应在估价报告中说明。”

  第3.0.10条规定:“对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题,经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后,仍难以作出常规判断和相应假设的,应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等,再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价,并应在估价报告中说明。”

  (四)估价业务有很大风险

  估价机构和估价师应清楚拟承接的估价业务的风险之所在及其程度。对于不具备相应估价目的下的估价基本条件的,不应承接;对于要求高估或低估甚至要求出具虚假估价报告的,要坚守估价职业道德底线,说明不能满足要求的原因;对于执意甚至利诱、威胁等不正当手段要求高估或低估甚至要求出具虚假估价报告的,应拒绝该估价业务。

  应向估价需求者了解估价对象是否拟委托过其他估价机构估价或者已做过估价。如拟委托过,应了解不委托其他估价机构估价的原因。如是高估低估要求的,则不应承接。

  根据《资产评估法》,估价机构不得分别接受利益冲突双方的委托对同一估价对象进行估价;估价事项涉及两个以上当事人的,深圳小产权房最新政策,由全体当事人协商委托估价机构。

  对于已做过估价的,应要求估价需求者提供估价报告。如原估价结果无不妥且是为了相同的估价目的而估价的,则应劝说估价需求者无需另行委托估价,除非是估价需求者为了使估价结果更加可信而另行委托估价予以印证。

  如果是原估价结果确有问题的,则可以采用咨询方式出具咨询意见,请估价需求者据此与原估价机构沟通。如果是原估价结果确有问题且原估价机构又不改正的,则可以承接该估价业务。

  上述做法,是为防止估价同业无序竞争,特别是防止多家估价机构为了同一估价目的对同一估价对象进行多次估价得出多种不同的估价结果,而损害估价行业形象。

  估价需求者或者有关单位和个人索要回扣、恶意压低估价服务费的,要抵制,甚至不承接业务。

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