小产权房558（原标题：圈地两年未获土地手续 永清鑫海商贸城不退电商、加价费）
买房并交完首付款后，永清鑫海商贸城的客户忽然发现这个项目连土地手续都没有，规划施工许可、预售证等更无从谈起，纷纷申请退房。
12月14日，鑫海商贸城一众购房者到永清县信访局要求协调退款事宜，开发商并未到场。信访局接待人员无奈地表示，开发商仅同意退购房首付款，而对于电商和加价费的退款事宜不接受协调。
这已不是他们第一次尝试维护自己的利益，但均无果而终。
《华夏时报》记者采访多名购房者了解到，他们很多当初是看了鑫海商贸城官方微信和单页的宣传寻觅而来，根本没有在意其土地手续和其他许可证件的问题。
记者以业主身份咨询了收取电商费的中介公司负责人朱涛，其表示已经对购房者的首付款补贴了利息，这就相当于是对电商费的补偿，如果返还的利息不能弥补购房者电商费损失，可以联系当初收钱的销售，协调退还差价，但不能保证一定退还。而记者了解到，今年3月份以前退款的购房者，既没有利息补贴，也不能退电商和加价费。
对于鑫海商贸城的土地手续问题，，《华夏时报》记者咨询了该项目所在的永清亦庄高新开发区办公室一名尹姓主任，其表示对此事不清楚。永清县国土局监察科执法部门工作人员则表示，该项目确实没有完整的土地手续，但具体哪一部分没有土地手续，他也不是很清楚。
两年前购买房屋至今未动工
2016年，家住北京的张军（化名）注意到永清鑫海商贸城的宣传，“简欧高端住宅，70年大产权不限购”、“时尚商住公寓，可注册，不占房贷名额”。彼时正值环京楼市快速升温期，不少购房者从北京赶往永清寻找投资机会，距离京台高速永清出口只有4公里的鑫海商贸城引起了他们的注意。
鑫海商贸城将房屋宣传为员工内部房，并以内部认购的方式进行销售。2016年11月，张军购买了两套内部认购房，面积均为82平米左右的住宅，据称为70年产权，单价约1.1万元／平米，张军交了50万元首付款，其中包含8万元的电商费。
然而，2017年多个媒体披露了鑫海商贸城的土地手续不全的问题，张军与众多购房者才开始担心并申请退款，但退款维权的道路异常艰难。
2017年11月和2018年4月，项目开发商永清鑫海房地产开发有限公司曾两次发布承诺书，据称，因受环京房地产限购政策影响，致鑫海商贸城办理相关证件手续缓慢，现场尚未达到施工条件，承诺加快办理本项目的各类证件，以便早日动工。
其中2017年11月还承诺“截止2018年3月1日，若未能办理《国有土地证》我公司将按认购方已交至我方的首付款，从交款之日起，按年化收益率6%计息，房号继续保留”。另外，如果截止2018年6月1日仍未获得《国有土地证》，将按10%的利率计息。
2018年4月又补充承诺，“在房屋价格上，对客户承诺，如网签时，认购的价格高于永清开发区市场价，则价格按照市场平均价给予下调；如网签时，认购的价格低于市场价，则按当时认购价格执行，绝不绑定任何附加产品。”
但2018年以来该项目仍未取得土地手续，也没有任何施工的迹象，购房者坚持申请退房。
退房签“霸王条款”
据申请退款的购房者称，退首付款以及利息开发商是基本同意的，但对于电商费和加价费，开发商不能承诺退还。
张军介绍，购房之初销售人员宣传为内部员工房，是留给公司员工的，正常来讲外部人员没有购买资格，只有交纳电商费才有购买资质，每套房的电商费是4万元。张军一共交了8万元的电商费，很多购房者除了交电商费以外，还交了加价费。
另一名购房者称，销售人员故意制造一种房源紧张的气氛，项目多次“开盘”她都没有选到房，在每次“开盘”价格都较上次有所上涨的压力下，她只好选择加价，共4万元。据她介绍，每个客户的加价额度都不一样，有的6万，有的4万，也有2万的。
基于对“不退电商和加价费”的坚持，项目开发商永清鑫海房地产开发有限公司在退首付款的同时让购房者签订一个协议，有“退房声明”，有“证明”，样本五花八门。
其中一个“退房声明”写道，因个人原因，本人自愿退回在鑫海商贸内购房屋一套，因当时内购交纳的平台团购服务费用已产生，此服务费不用退还，自填单之日起，此套房屋与本人再无任何关系，今后如有其他争议与北京鑫铭伟业房地产经纪有限公司无任何关系。据了解，这家名为鑫铭伟业的中介公司正是收取电商、加价费的主体。
大多数退房协议或证明都表达了不再索要电商、加价费的意思，这被购房者称为“霸王条款”，据购房者称，只要申请退利息，就要签这些“霸王条款”。
收取电商和加价费用的中介公司负责人朱涛表示，他们已经对购房者的首付款补贴了利息，这就相当于是对电商费的补偿，如果返还的利息不能弥补购房者的电商费损失，可以联系当初收钱的销售，协调退还差价，但不能保证一定退还。
曾被国土局勒令15天内拆除
上述购房者购买的住宅和公寓只是鑫海商贸城的一部分，公开资料显示，该项目规划占地2000亩，建筑体量200万平米，计划总投资100亿元，1200亩将建设成为批发交易区、中心商务区及品牌运营中心。
根据鑫海商贸城官微显示，该项目全称为永清北京鑫海商贸城，由北京鑫海集团投资建设，该集团还拥有北京鑫海宏都鞋城市场有限公司、北京鑫海翰霖仓储服务有限公司等子公司，业务覆盖商场、物流、房地产、实业、金融等多个产业。
该项目是随北京大红门动批搬迁而来，引进北京动物园，大红门地区的商户。
《华夏时报》记者在现场了解到，整个项目仅开发一半左右，剩余部分虽已由围墙圈起，但荒芜一片，没有任何动工迹象，部分区域还堆满了旁边服装厂的布料垃圾。申请退款客户购买的公寓和住宅所在的地块没有任何动工迹象。
这与开发商最初的规划与预期相去甚远。
据其官微2016年5月的宣传，该项目将分期先后建设服装城、鞋城、轻纺城、布料辅料市场、小商品城和华北品牌运营中心，计划到2017年全部建成。
2017年永清县国土资源局查明，永清县鑫福海商贸城有限公司于2017年6月未经国土部门批准，擅自占用李梁庄村集体土地9430平方米建钢结构房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二、四十三、四十四条的规定，其根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定作出永国土资罚字【2017】第1203号行政处罚决定：一、责令退还非法占有土地；二、限15日内拆除非法占地上的新建建筑物和其他设施，恢复地貌。
2018年1月10日，永清县人民法院又下达了（2018）冀1023行审44号行政裁定书，准予强制执行，由北京亦庄永清高新技术产业园区组织实施。
但记者对比了处罚通知下发前后的项目现场，并没有发现任何拆除迹象。
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