留用地不等于小产权房新田小产权房

留用地不等于小产权房新田小产权房

 

汇禾领府二期预约房源将于5月下旬正式公开 

  浙江在线·住在杭州网5月10日消息 很早之前,杭州市政府就出台了一份名为《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》,不仅纠正了此前民间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读,也更是让村级留用地项目有了底气,10%留用地从此也成了杭州楼市讨论的热门话题。然而不少人在对留用地侃侃而谈的时候并没有深入了解10%留用地的内在含义,以及政策背后的现象。到底什么才是10%留用地的正确含义?它和小产权房的区别在哪里?在留用地上置业存在多大的风险?本次访谈,我们特别邀请到了中国房地产研究所杭州分院林教授,林教授深耕地产几十年,特别注重杭州留用地研究,本次将就杭州10%留用地为大家带来权威解答。【汇禾·领府楼盘资料

  记:你好,林教授!您作为留用地研究领域的专家,能否跟我们分析下留用地和小产权的根本区别在哪里呢?

  林:从根本来讲,杭州10%留用地是合法的,而小产权房是非法的。

  记:合法和非法具体体现在哪里?

  林:留用地和小产权房的本质区别就是土地性质的区别,这个可以从三证上看出来。留用地项目经过国土局备案通过,属合法开发,受到法律保护,具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证,但是为了保证房子主要用于发展三产,所以不能分割转让,留用地项目符合规划,不会拆迁。

  而小产权房用地的批建手续只停留在乡镇或者村一级的,而不像留用地已经上升到杭州市国土的层级。所以它是属于非法开发的,完全不受法律保护,而且它的三证无法办出,国家可随时征地拆迁。

  所以留用地房产跟所谓的"小产权房"是不同的概念。一个是国有土地,一个是集体土地。一个具有合法有效的产权证,一个则没有合法有效的产权证。

  记者:但是就目前来看,社会上往往将10%留用地的性质等同于小产权,概念模糊,其合法性遭质疑。这是什么原因导致的呢?

  林:事实上,杭州探索的10%留用地这条路子目前在全国尚属独一无二。从10%的集体留用地到政府征用、到国有建设用地、土管局再出让给村里,最终取得《国有土地使用证》,通过一系列程序,买村委统建楼后悔,既保证了农民的利益,又规避了10%留用地的政策风险。但是由于其产权不能分割到个人,所以很多人会将其误解为小产权房。而且在留用地发展初期,很多操作上的不规范,直接导致了民众对于留用地的不信任,导致后期需要很长一段时间来纠正这一普遍的留用地偏见。这也是留用地成长必经之痛,随着操作层的规范化,会越来越被公众认可。

  记:我们通过调研走访,发现上市的留用地项目,多采用二十年以上的租赁合同,而不是房屋购买合同。很多朋友都特别关心,这二十年以上的租赁合同受法律保护吗?

  林:根据《中华人民共和国合同法》租赁合同第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。所以我们看到的关于留用地的租赁合同,很多是采用“20年+20年+10年”的租赁方式。这是非常灵活有效的变通方式。 (1)关于租赁合同的年限,法律虽然认定二十年为最长租赁期,但并没有禁止签二十年以上的租赁合同、也没有规定二十年以上的租赁合同是不合法的,法无禁止即自由。

  (2)对10%留用地50年的使用期限采取租赁期自动续签方式,和承租人之间签订合同时在租赁年限上写明“20年+20年+10年”的租赁方式,即每一阶段年限到期即自动续签下一阶段租赁合同,从而有效规避政策与法律的风险。

  记:万一开发公司倒闭怎么办?对客户后续的使用存在风险吗?

  林:留用地多采用村集体和开发商合作的形式。大股东是村经济合作社(村民合作组织),占51%的股份,不存在倒闭的概念;另外,所谓产权,就是所有权。从法律角度讲,使用权的权能大于所有权。客户仍可安心使用。

  记:留用地性质的房屋在几十年的使用过程中,深圳小产权房网论坛,能否像正常房屋一样买卖呢?

  林:这是不能买卖的,因为当初签订的就是租赁合同。不过客户可以按照自己的意愿转让租赁权。只要由产权所有人、转租人、承租人、物管公司共同签字盖章,即可转让租赁权,不需缴纳任何税费。

  市场关注链接

  目前在杭州大城西引发客户火热追捧的汇禾领府,就属于典型的留用地项目。据了解,汇禾领府目前在推的是领悦组团——面积约45㎡的小户型。此次是第二次入市预约,将推出192套房源。值得一提的是,这是该楼盘在1月18日首次推盘时竟出现了漏夜排队现象!客户的热情出乎开发商意料之外。对于领悦受市场的火热追捧,记者总结如下几点原因:

  低总价低门槛。比如汇禾领府推出的这批小户型,起价仅23万元。如果以首付4成计算,那么购房者所需要支付的首付款还不到10万元。以利率上浮10%、10期的消费贷款计算,每个月的还贷款仅1600元,显然跟很多商品房项目相比,购房门槛要低得多。

  户籍不限、贷款不限、套数不限。新政后,一些购房者因为20%个税的影响,放缓了看房的脚步。不过汇禾·领悦却在3月新政之后,迎来了更多的看房者。因为它户籍不限、贷款不限、套数不限,同时也不受20%个税的冲击。无论作为投资还是过渡型自用,都有着其他类房产品无可比拟的优越性。

  小微企业低成本。汇禾·领悦小户型,正越来越受到一些自主创业或者小微创业者的购房者的青睐。目前领悦的看房客户中,有些就是想几套一起下单,到时候打通作为办公用的。“比如有个客户是自己开公司的,原先在文三路一带办公,租金比较高,如果把租金折算一下,其实可以在这里买几套房子作为固定资产,并且市中心写字楼停车难的问题,也可以得到解决。”销售人员跟我们如是说。

  最新消息:二期预约房源将于5月下旬正式公开,目前刷千送万优惠活动进入倒计时!

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