相差无几总价,没人去大亚湾科学知识城,而我买进了宝安区核心理念圈_chan_

 

所有该文来自:老邝教买房。

科学知识城新盘2.3w-2.5w,贵的黄金时代陈明单价3w,昂贵的黄金时代烙印2.1w。

大亚湾热卖的星河西悦湾销售价格2.8到3.1w,贵的圣埃蒂安德博翠七彩3.6w,目前最昂贵的是龙湖城 1.95到2.2w。

两个南两个北,都是相隔广州核心理念市郊50+千米的距,凭着各自的宏伟规划与商品设计,将财政预算不高的顾客们留住。单价受限于300w以内的年青顾客们,迷失在外围的地区里,盘算着通学路线,期盼着日后电梯洋房的新生活。宝安区再怎么偏,市郊距也在30千米每边。所以单价冲破300w的人们,注意力投向东部,有地铁有发展有配套的品秀星樾卖到飞起。2.5万户大盘中央城近日全城放卖,招徕顾客,爆场朋友圈。

单价再提升到400w以上的顾客们,步入到天河几大新盘的纠结里:兰亭Farlay、五矿鹭山招商府、龙湖东开经、海珠花城、恒大南驰富颐华庭。好的抢不到,差的怕硬伤。

胡尔坎的热卖场景容易让人头发昏,二手货的市场却也步入了蠢蠢欲动的萌发期。广州的底部悄然间过去了,第二套买房人,特别是自住,我不建议你过多犹疑,看上的房,多几万块咬咬牙就买了。而股权投资,需要更加理性一点,我建议胡尔坎房尽量回避,这时候去淘好地区内的二手货。

今天要带出的真实案例,是我全程跟进的顾客K先生买房故事。虽然是第二套,但是因为单位可以解决住房,所以是纯股权投资。单价在250w每边,他曾经在去年下定了一套万科海上明月,当时大亚湾的热门盘,边线在三溪镇,不紧邻地铁。后来他自己去退掉了星彩,找到我咨询,搁置了大半年,疫情过后再次出去看房,这次我给他调整了思路。

1、买二手货房,买后就笋盘。

2、财政预算有限,千万别太看重学位。

3、买电梯次新楼,不碰楼梯楼老破小。

4、能三房就千万别两房,最好能买到三房两卫。

5、地区有产业发展支撑、有新广流入、有预期利好。

6、地铁,不强求紧邻,也不追求通地铁的暴击。

总结一下,我把商品力、地区发展的权重拉到了最高。K先生是我的忠实读者,本来考虑我曾写过的泰景花园,也想沿着5号线向虎门看的。最后在他们两个的讨论之后,把老虎门舍弃了,搜寻视线中出现了两个比较清晰的画像。

1、区位

老虎门的股权投资发展潜力被各方看高,我曾表示过:“科学城版块已经完成0-1的蜕变,股权投资上,我依然觉得老虎门正在经历0-1的阵痛,发展潜力更高。”而他们舍弃老虎门,并不是因为它边线不好,而是受限于财政预算,买不到好商品。

退而求其二,他们没有跑太远,而是仍然在荔湾区找寻。两各方面简单粗暴的考虑,第三看数据:自2018年以来,荔湾区GDP连续七个季度保持7%以上的增长水平;2019年荔湾区GDP比越秀区高出367亿,相当多出两个从化区;税收收入各方面,荔湾区以907.45亿位居第三;财政八项支出各方面,荔湾区达280.39亿,居全市第三。

GDP增速快、税收高、财政支出高。荔湾区经济表现亮瞎眼,可不是,有钱有势任性!那边的产业发展聚集、招商引资、石湖改建都如火如荼,开车去兜一圈就知道,一各方面是漂亮的市政,一各方面是飞速消失中的残垣破壁(拆村)。同时,你也会有个感觉:“怎么没见多少人?”给你再看一则数据,我从广州市统计局下载的图片,从此表中可以看见,荔湾区的户口人口和常住人口都不算多,户口人口密度还处在较高的水平。

这可是官方统计,足以说明它未来的想象空间,有钱有势了,自然就会没人,没人了,房价还怕没支撑?更千万别说荔湾区已经主动开放户口政策了,我知道已经有外资步入。

第二看世界地图,首先看距。比起大亚湾、科学知识城,宝安区大部分新盘与海珠新城、天河北等商圈距皆在30千米出头,不塞车的话,出行时间大概40分钟每边。而开头我也提到过,大亚湾科学知识城都要50千米了。其二看产业布局,把世界地图从Gudie切换到实景模式,四周划动,可以实实在在地看见地区内的规划,宝安区的核心理念圈如下图,基本看见的村不多,而且都在改建中,其二全都是某时产业发展园、某时公司,再是新盘了。

同样的手法,你去看惠州,密密麻麻,各种村、工厂。那是成熟地区的掣肘,也是为什么惠州经常被诟病“产业发展落后”。从产业布局看,你能感受到“基本面”,它决定了未来的活力。

2、商品与价格

由此,他们把注意力锁定在了核心理念圈内,去找寻单价够低的品质二手货房。其中两个新盘出现在视线里:黄金时代春树里。它年青(2016年建成次新房)、边线极好(左边是东荟城、上面是品秀星樾)、商品力极好(低密度小高层)、体量极好(A+B两区,户数不多)。还有两个独特的优势,出门是大森林公园(创新森林公园)。

就像它的名字一样,整个新盘小区给人小清新的感觉。黄金时代春树里的户型值得关注的有三种,82平北向三房一卫、92平南向三房两卫、113平南北通透四房两卫。均设计方正实用,无死角,尤其是后2者户型,若是南向中高层单位,亲测阳光满意,风流满意。绝对是自住改善友好型,属于他们想要的优质商品。

房子满意,接下来就看价格了。黄金时代春树里的边线,比中海誉城和万科金色梦想那边好,学位也是一样的,但是居然价格差不多。B区大一些,目前放盘价格更贵,A区只有三栋,紧邻马路高架,旁边正在施工拆村,还在建设黄金时代的商业体,所以放盘价格低。具体的价格体系,我不想公开分析,有兴趣的找我私聊。总之市场单价3w左右,但是找到笋盘可以谈到低于3w,且是满二房源,免重税。

本文主人公K先生的财政预算是250w每边,我希望他努努力买92平南向三房两卫户型,这个在市场上更稀缺。所以,他们舍弃了报价高的B区,在A区里选择。为什么接受A区呢?因为是纯股权投资,不用管目前的居住现状,反而像A区这样,旁边石湖拆迁、隔壁建设商业体,将来更有可看性。

黄金时代的新新盘黄金时代天境也在此地区里,我可以断定,这一片是黄金时代重点发展的地方,A区在此具有协同效应,可能未来比B区更好。那么现在报价还低,干嘛不淘A区?直接说最后结果吧,有些惊喜,K先生买入一套中高楼层南向3房2卫,实际成交单价2.8w。房子绝无硬伤,胡尔坎业主成交,这个单价感人吗?

4、利弊点

二手货市场,昂贵一定有昂贵的理由。以上我说了很多黄金时代春树里的优点,如果真那么好,价格还这么不给力?它有它的短板:学位、地铁。郊区买房人最看重,地铁,学位,黄金时代两者不沾边,这也是它低价的原因。中海誉城、万科金色梦想、黄金时代春树里对口玉泉学校(小学部),对口直升玉泉学校(中学部)。春树里的孩子上学远,接送比较麻烦,而且那个路口,车流量比较大,重卡也时有可见。另一各方面,春树里目前的边线比较割裂,商业共享性较高,新盘本身都没什么底商。

可是转念想,有弊就有利。当前的短板,以后改正了都是利好,地铁就先不妄想了。可是学校,会不会以后划入黄金时代自建的学校?比如商业,可以寄希望于建设中的黄金时代天境和华甫村改建。

总结

当然我承认,有些暴击等不起,如学位,这个问题没人愿意赌。品秀星樾学校现还未确定,多少人打退堂。对于K先生买入黄金时代春树里,他本人对这个结果是满意的。毕竟这个财政预算,按照他们的设想,本身就不会太注重学位和地铁,不然去买东荟城两房了。

买房考虑三大点:上学方不方便,上班方不方便,生活方不方便。没有那些大神说的那么玄乎,化繁为简就三个方便。现在黄金时代春树里的放盘量挺大,很多业主卖掉是因为没有满足三大便利,可是“黄金时代在发展”。有些人现在等不起,有些人愿意等。就像差不多的单价,有些人愿意跑去大亚湾、科学知识城打新,而K先生甘愿做宝安区二手货房的折枝人。

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