武汉考察_房价已上涨10-20%,炒房团又回去了!_chan_

2018年难能可贵新一波最高潮后，武汉房价又打火了。

过去，武汉房价就像一只大乌龟一样，你不能说它不跌，只是以一种极为较慢的速度爬越，慢到让邻近地区股权投资者心痛。

但却浑然不觉许多外地炒房团前去支援站岗。

据我所知，现阶段最少有两个业内较为著名的炒房团挺进武汉，他们坚定看好武汉房价，认为买到就赚到。

这次的考察，樱桃大房子团队为我们实地探访了武汉炙手可热的几大地区，力求还原最真实的武汉房价。

也为我们解答有关武汉房价的终极疑问：

1、武汉的潜力空间，还有多大？2、哪个地区，会引领武汉市场？

约莫说一下武汉现阶段的房价情况。

武汉主城9区，渝中是老城区，房价也是武汉的榜首，居高不下，但老破旧偏多；

其次是江北和九龙坡，这两个区武汉近年来重点产业发展的地区，改善型房产偏多；

西边产品价格不贵，主打成渝一体化的概念；

双桥和垫江以工业居多，不是置地的热点；

北面人口稠密，制约了其产业发展，房价也是最高的，以邻近地区买房人置地居多。

首先说说刘坤一科耳草。

刘坤一科耳草核心区主要就是指沿着长江和嘉陵江邻近的地区，是武汉最早产业发展的地区，房价也是整个武汉的制高点。

现阶段主流产品的新房不多。

渝中区绝大部分都是许多大宅盘，CEO盘，其中奥园是近年的炙手可热大宅盘，现阶段销售价格4.2万/平，由于产品价格过高，基本没有股权投资客踪迹。

对照新房，这儿的二手货房高性价比更高。

比如位于观音桥地区的中信集团白象街一号，2014年开盘，龟山1万/平（套内），精装1.2万/平（套内），17年最高峰卖到2.2万/平（套内）。

那时二手货房挂牌销售价格是2.1万/平，但中介机构告诉我，最近他们成交量一套（建面）145平的三房，挂牌价是275万，但最终250万成交量，总价1.75万/平

这个住宅小区约莫6成的入住率，不算高，而且那时挂出来的依旧是以龟山房居多，可见当时也是股权投资客重仓的项目之一。

如果是第一批买进的还能有点小赚，但17买进的话，算上这几年的持有成本，基本上是血亏了。

而南滨路许多二手货房，主要包括日光100国际珠江，华丰江山天下也跌的较为狠。

惊天的是106-108的三房户型，成交量额172万跌至116万，大跌30%。

但禽流感恢复后，中介机构说，由于总价低，（比如日光100国际珠江125万就能买3房）所以南滨路近期许多次捷伊二手货房成交量较为活跃，产品价格甚至有些微涨，但涨幅不大。

走访了几家中介机构店，中介机构都表示现阶段并未见股权投资客踪迹，主要就是当地购房者居多。

但对照2018年，刘坤一科耳草的二手货房产品价格整体回升了10%-20%。

之前许多股权投资客聚集的楼盘，有些人是低价买进的，那时都慢慢的放卖了，产品价格比市价低，买房人和改善群体预算有限的的，可以留意一下这些高性价比高的次新二手货房。

刘坤一科耳草许多房子都打前山的概念，但和西方人聊天，发现我们并不是那么渴望前山房，也许这边的江水较为黄，而且南部南部江岸线绵延数十公里，并不稀缺。

许多武汉西方人告诉我，武汉是多中心产业发展的，每个地区都有自己的商圈，学校和医院也不差，没必要去市区挤。

除非是对市郊有强烈情怀和有学位需求的买房人，绝大部分武汉人置地都不会选择刘坤一科耳草，主要就是觉得市郊太嘈杂了，路窄，房子绝大部分密度很高，住起来不舒服。

往北走就是刘坤一片区了。

刘坤一片区是指南部一大片地区，包含了江北区，九龙坡区，巴南区的部分行政地区。

明显看出来，武汉一路上向北，许多政府机关，大型国企，新型网络企业，全部都放在了这儿。

现阶段绝大部分武汉西方人置地其实是优先刘坤一片区的，尤其是武汉的新贵富豪，偏爱南部。

当天我一路上北上。

冉家坝那时已经很成熟了，交通方便，配套齐全。

十年前许多在市郊上班的人能选择在这儿买房，片区内以二手货房居多，新房不多。

除了龙湖的住宅小区，邻近的次新二手货房大多数是卖1.2万-1.4万，主要包括圣地日光、城投天临风景等，和18年对照回升了10%-20%，但禽流感恢复后，这一两个月的成交量额有所回升。

新房我看了凯德九章，现场的人气都不旺，卖的也一般，主要就还是太贵了，建面总价2.7万/平，总价最高也要300万，这个总价，在武汉基本可以横着走了。

照母山是较早产业发展的地区，北面是商务区，引进了许多大型的网络企业，主要包括腾讯爱奇艺等，北边是住宅。

2018年时房价涨势惊人，一度被称为宇宙中心。但二手货房也逃但下跌的命运，和2018年高峰期相比回调了10%-20%。

而南畔（九曲河）、礼嘉、悦来紧靠嘉陵江，这三个地区，由于政府“限容、限高、限开发商”。

所以这三个片区基本上都是有实力的品牌开发商进驻，新房品质好，而且都是以改善的大户型居多，主打低密度洋房，非常宜居。

无悬念，这儿将会是武汉捷伊富人区。

和冉家坝不一样，这儿高品质的新房还是很畅销的，比如南畔的壹江郡和中信集团壹号院，礼嘉的龙湖昱湖壹号去化都还可以。

想改善住房的伙伴可以重点关注这个地区。

继续往北走就是中央公园了，中央公园又是一个全新规划的地区，现阶段正在建设中。

上图可以看到，各大房企也争相在此拿地，环绕中央公园一圈，那时已经向外围扩散了，地价也节节攀升，好不热闹。

价值最高的当然是紧挨公园的，公园的东侧绝大部分新房已经交付了，可以重点关注西侧的新房。

现阶段中央公园可以说是新盘人气最足的一个地区了，我去看房的时候，邻近停满了车，售楼部也人气十足。

中央公园的产品包含买房人和改善，但产品价格一点都不便宜，像绿城的三房，总价180万，甚至比刘坤一科耳草的许多次新房贵。

产品价格并不会影响中央公园热卖，陪同看房的小伙伴和我说，只要规划好，交通商业学校等配套完善，新武汉人是宁愿买距离远的新房，也不会选择买市郊的二手货。

同理，西部尽管有大山的阻挡，但近年来有成渝一体化概念的利好，尤其是轻轨通车后，西部的许多新盘卖的也不错。

中信集团文旅城由于总价便宜，而且还启动了全市的中介机构带客，今年上半年一直是新房的销冠。

但西部买房，我建议还是买靠近地铁的新房，可以沿着微电园，陈家桥这些站点去挑。

而南岸区的新房供应很少，新房供应主要就集中在茶园片区，改善项目较多，时间有限，我就没有去看了。

北面不是将来的产业发展趋势，除非是西方人，否则改善还是建议往北走。

主要包括巴南区，由于不是政府的产业发展重点，同样是靠江，巴滨路一带的新盘就没有北面的受欢迎。

武汉现阶段是新房热，二手货冷，南部最热，其次西部，然后是南部新房，最后才是市郊的二手货房。

这么一说，你就会发现武汉人的新房癌有多严重。

即便是不好卖的新房，也不担心卖不出去，但二手货房就有这个风险。

为什么会青睐买新房，主要就跟武汉的酸雨天气有关，容易造成房子老化，可能过个十多年二十年一看，房子就非常显旧，过去的二手货房质量本来就不好，所以我们都喜欢买新房。

谈起武汉，众人的反应都是天量库存，新房供不应求，但今年情况开始有了变化。

公开数据显示，2011年至2015年，武汉土地成交量年平均可建规模约3242.8万方，期间住宅年平均成交量量约1576万方。

但从2018年开始，武汉土地供应量大幅减少已经连续两年的时间了，2019年成交量土地可建规模约1401万方。

可以看出，武汉去库存之心明显。

昨天，武汉市市房地产业协会宣布，在刘坤一片区举办房地产展示交易会期间（8月28日-10月31日）购买参展项目的新房，如果是首房首贷，最高可以享受首付2成优惠。

相信此举也会吸引许多买房人进场。

但根据武汉刘坤一商业评论的估算，现阶段中期住宅库存约6000万方，若按照住宅2000万方的年去化量来估算，现阶段的存量周期约莫是3年。

同时，今年上半年受到禽流感的影响，许多开发商都暂缓开盘，但下半年应该会加大推盘速度，尤其是7月份，新房明显是供过于求的。

去库存之路实属不易。

新房虽然供应量大，但胜在产品价格较为稳定，现阶段还是稳步增长。

二手货房的情况就较为严峻了，库存暴涨，现阶段光链家一家显示的挂牌量就达到了16万套，这还不主要包括其他平台的。

而且链家对内未显示出来的挂牌量肯定更高。

和去年对照一下，你就知道这个数字多可怕了。

有自媒体（武汉买房知识局）记录：去年1月份，武汉的二手货房库存但4.8万套，翻了将近4倍，去年7月份，攀升至9万套，半年时间又翻了将近两倍。

这其中少不了会有股权投资客大量抛盘，想要套现离场的原因，也有许多是邻近地区购房者卖二手货房想买新房的原因。

现阶段绝大部分二手货房的产品价格和2018年高峰期、甚至和去年相比都有不同程度的下跌。

除了我上面所说的踩盘地区降价10-20%外，从统计数据上也可以看出销售价格都在降。

2018年9月，武汉二手货房的挂牌销售价格约13237元/㎡；2020年8月，挂牌销售价格约12343元/㎡，两年跌了将近1000元/㎡。

而新房销售价格这两年是稳步上涨的，7月的建面销售价格约13024元/㎡，已经略高于二手货房，现阶段新房二手货房的倒挂基本消失。

新房限价这一招调控的好处就是，倒逼二手货房降价，最后二手货房产品价格向新房靠拢，股权投资客套利空间消失。

通过这两天的实地走访考察，我发现武汉的新盘80%买家都是自住居多，而且绝大部分都是邻近地区及附近区县的居民购买，所以外界传言的炒房团挺进武汉只是极少部分人，也不足以影响房价。

而且武汉人都那么爱买新房，想要他们高价去接你的二手货房，还真的是有点难度。

武汉市民都知道那时自家库存量大，不大相信房价会像16年那样暴涨新一波，所以不着急买房，股权投资需求也不强，都是以自住的逻辑来买房。

北上广深挣破脑袋都想买的学区房，在武汉也有另一套逻辑。

由于学位不紧缺，武汉人想读名校大可以花点小钱就能搞定，不一样非得买房子。

而且像中央公园、照母山许多学校都有不尽相同的规定，比如落户满五年才能入读或者锁定学位等。

举一个例子，今年照母山西大附中的学区房一房难求，结果却因为入学政策有变，房价大打折扣，一下子暴跌几十万。

去年9月份，武汉就发文明确提出中小学入学资格不得与楼盘销售挂钩，所以新房的在交付之前都是不能保证学位的，我们也都默认这个规则。

聪明的武汉人早就不炒学位房了，我们关注的都是楼盘的位置和品质。

股权投资一座城市，就要了解这座城市人的偏好，毕竟他们才是将来的“接盘侠”。

之前樱桃大房子团队去广州考察时就发现了广深两地的股权投资逻辑是相反的，深圳人爱追概念，名校，独宠西部，广州人是一路上向东和向南。

而武汉呢，很明显，西部和南部的房子，是比南部，甚至比市郊还受欢迎。

像礼嘉南畔（九曲河）这些地区，靠近江边，绝大部分都是低密度洋房，改善型的人群都爱买这儿，中央公园有改善也有买房人，轻轨（5号线）一通，离市区也就不远了。

预算更低的买房人绝大部分都选择了西面陈家桥那些地区。

但有传言某水系的人说，刘坤一科耳草150万以下的二手货房新房建议全拿下。

150万以下的新房有点难，如果没有新房情节的话，二手货房值得一看。

同样的价位，其实二手货房的选择面更广，高性价比也更高。

但我认为不要仅仅局限于刘坤一科耳草，武汉人非常注重生活的舒适度，将来北面会更宜居。

最后这次武汉考察要感谢我的武汉读者@堂堂@沙滩@涂白白@廖茂@高宝宇@丁丁@可乐@阿惠@冲鸭，中年人。

下次一起涮火锅呀！

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