南京楼市变脸:从“坂田小产权房万人抢房”到“一成首付”重现

经济观察报 记者 谢敏敏12月初，上市房企新城控股在南京推出了“金焰行动”轻松置业计划。宣传海报显示：千亿荣光，民治村委房，五盘共飨。

所谓的“金焰行动”，新城对外的解释是11月，集团提前完成千亿指标，基于对全城（南京）客户的感恩回馈，针对南京五个主力在售项目，打出“一成首付”的政策。

据了解，剩余首付可延期支付，购房者可以等到年底年终奖发放再支付（活动截止时间为12月底），充分缓解其年底首付资金压力。

今年111月，新城控股以1052.45亿元的销售额，晋级千亿房企俱乐部，位居榜单第13位。而在南京，新城过去几年均保持着销售榜前五的业绩，今年新城南京公司更是对外喊出了销售百亿的目标。

要在南京市场完成百亿目标，难度并不小，根据南京相关统计机构的数据，去年南京才诞生首家销售过百亿的房企，即南京万科。

据新城南京公司12月初的数据，新城南京公司的销售额已经超过了80亿元。因此，新城南京在最后一个月推出“分期首付”的政策，冲刺百亿目标或许是原因之一。

参加“金焰行动”的五个楼盘分别是新城璞樾和山、新城璞樾钟山、星悦城、新城樾府和新城源山。璞樾和山、璞樾钟山为高端产品系、顶级改善楼盘，新城源山和樾府属于南京都市圈项目，星悦城则为公寓产品。

不过，这其中的个别楼盘目前对外已经不再宣传“一成首付”的政策。星悦城是位于江北高新区的热门公寓产品，上半年号称已售出1000多套房源，12月上旬，据南京媒体报道，该楼盘称对少数优质客户推出首付分期活动、最低5万元即可购买到。

该楼盘售楼处人员也在电话中对记者否认了一成首付的政策，称“按政策规定只接受最低5成首付”。

经济观察报了解到，目前在南京主城推出“一成首付”政策的楼盘主要是高端产品、公寓类产品或者商铺。比如同样在今年冲刺千亿规模的品牌房企世茂，其位于南京的世茂荣里旗下商铺也推出一成首付，其余首付在明年2月交齐即可。

而在南京六合、高淳等郊区都市圈地段，年底优惠幅度更大，一些纯住宅类项目也参与其中。

据统计，高淳的紫晶美域、花样年花郡、碧桂园伯爵山，六合的东骏悦府，句容的中骏四季阳光等项目都推出了“一成首付”的优惠。

以紫晶美域为例，在售房源为小高层，均价8000元/平方米。该项目在12月中旬推出优惠政策：首套房只需首付1成，首付7万起，二套房只需首付2成，剩余首付在2019年3月31日前付清即可。

这样的优惠力度吸引了不少购房人和投资客，开盘当天多数房源即被“一抢而空”。12月20日，该项目一销售人员对经济观察报记者表示，在售的小户型房源基本上没有了，即将会加推120平方米的大户型房源，当记者询问该销售人员是否还会有一成首付优惠时，他表示“只能再申请看看”。

“主要原因是年底冲刺，企业为了完成目标努力一下，也是年终促销手段，另外一方面，可能有些盘销售情况没达到理想预期，也是其推出一成首付的原因，以便于快速回笼资金。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远分析。

除了“一成首付”，在南京，也有房企在年关之际推出其他优惠政策，小产权房买卖合同，包括不少知名房企。

例如，南京万科3家楼盘近日推出不同程度的优惠活动，其中江宁万科和昌金域东方，推出限时99套青年婚房，即一口价特价房，优惠力度最大的一套总价便宜了近14万元；南京世茂启动了“2017年末冲刺清盘抄底”大行动，其位于河西南的海峡城号称“清盘抄底价，立减20万元”。

事实上，在一个月之前，南京楼市呈现出来的整体面貌还截然不同。

11月中旬，南京河西10楼盘齐售，引发万人抢房。11月15日上午8时，南京河西10家楼盘同一时间启动验资登记报名，而从14日晚间开始，就有购房者连夜到登记处排队，部分热门楼盘的登记处门口均有超过千人排队。

河西的开盘还设置了严格的销售方案，这10个楼盘均有对购房者的验资要求，布吉村委房，先验资后登记，验资方式为提供指定银行的银行本票或定活两便存单，最低验资标准是180万元，最高验资标准是430万元。其次，10个楼盘全部要求最低八成首付，有一家甚至要求认购当天付清首付，最长的则是7天之内付清首付。

即便在如此严苛的条件下，南京楼市依然上演了万人抢房的火爆景象。随后的12月初，位于江北高新区的一楼盘招商兰溪谷，推出516套房源，但有8669组买房人参与报名摇号“抢房”，中签率仅5.9%。

这主要是由于上述热门楼盘均是所谓的“限价福利盘”，限价导致其开盘价格远低于周边二手房价格，一二手房价格倒挂严重。作为南京楼市最热的区域之一，河西目前执行严格的限价政策，河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米，河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米，但目前河西区域二手房的报价普遍在5万6万元/平方米。而招商兰溪谷此次推出的是其最后一批房源，销售均价仅1392014870元/平方米，但该项目的二手房挂牌价平均为2.1万元/平方米，与新房价格倒挂超过6000元/平方米。

多位受访人士认为，南京楼市已经出现了分化。一方面，不少房企，甚至包括大型品牌房企为了年底冲量，纷纷推出一成首付的政策，另外一方面，热门地段的限价楼盘还是“一房难求”。“有的地方是市场过热引起争抢，还有一直没有房源的有新供应推出来就会比较受追捧，还有就是限价房，现在限价房推出来还是很受欢迎，不容易买到。”孟祥远说。

但对开发商而言，一成首付重现楼市的背后，其实是营销的难度整体在加大。“南京房子确实有点不好卖了。河西、江北高新区这些地方开过盘之后，整个南京新房和二手房倒挂的区域基本没有了，最近江北新区开盘的几个住宅，开盘当天没有一家卖过6成。”前述匿名业内人士说。

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