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王东京:中国为何会有“小产权”上川

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2020-09-17

来源: 房558小编整理

 

    目前政府打压“小产权”,明令不许“小产权房”转让,有人说是因为法律不承认其产权,以讹传讹,于是很多人还信以为真。其实,“小产权”并非法律不承认,而只是政府不承认而已。不信你可把相关法律拿出来,无论“物权法”还是“土地管理法”,看有哪条禁止过农民卖房?

王东京:中国为何会有“小产权”上川

 

 
中共中央党校经济学部主任、博士生导师、享受国务院特殊津贴专家王东京先生  

  写这篇文章实在有些难,话题太敏感,苦想多日竟不知从何处下笔。困难明摆着,国土部门目前态度很坚决,要叫停“小产权”;而下面的乡镇受利益驱动对建“小产权”却情有独钟,欲罢不能。另外还有消费者当初买房花了钱,现在政府说拆就拆,他们怎能答应呢?大家立场不同而利益复杂,剪不断,理还乱,怎么说都难免有人要反对。

  明知不好写还得写,勉为其难吧!不过为避开锋芒,恕我先不对“小产权”的“好坏”表态,而是换个角度,转而探讨中国为何会出现“小产权”房。所以这样做,是因为在我看来价值判断不是经济分析的重点,而且我也相信黑格尔的一句名言,“存在即合理”。是的,任何现象存在都有它特定的约束条件,或者说都是特定约束下的结果。经济学的任务,就是要指出约束现象的条件是什么。

  先说我的看法。“小产权”作为一种经济现象,虽令人棘手,但也怪而有趣。说它怪,因为此现象今天西方国家并没有;改革开放前中国也不曾有。而说它有趣,是到了近20年,骤然间在城乡结合部风生水起、遍地开花。为何会这样?学界有多种解释,而我认为是与以下条件有关:第一,土地分属国家与集体所有;第二,城市房地产用地不足而导致房价虚高;第三,对集体土地征用的补偿明显低于市价。没有这三个条件,“小产权”是断不可能出现的。

  不是吗?让我们设想一下,假如没有土地集体所有,当然不会有“小产权”,皮之不存,毛将焉附?如果城市用地敞开供应,地价不升也就不会有虚高的房价,“大产权”房价不高,“小产权”房怎会有市场?再有,即使房价高,但若土地征用按市价补偿,无利可图,乡镇也用不着自己去建“小产权”。两年前我在成都做过调研,当时城郊土地市价每亩约200万元,而给农民的征地补偿仅五万元,暴利之下,乡镇政府自然要放手一搏。

  以北京为例。有数据说,北京市“小产权”至少占全市商品房总量的20%。何以如此?说到底还是上面三个原因。我观察过,有个规律性的现象应该不会看错,哪个城市土地供应紧,那里的房价就会高,于是“小产权”也就越加泛滥。几年前,北京商品房均价每平方米约1万元;而昌平某乡开发的“小产权”房每平方米却不到3000元,龙岗最新小产权房出售,尽管开发商言明没有“大产权”,可消费者仍趋之若鹜。为什么?因为有人买房是为自住,产权大小无所谓。

  由此可见,“小产权”在中国普遍存在,不但是供应方受利益驱动,而同时也是市场有需求。无论你个人怎么看,也不管你喜欢不喜欢,我敢肯定,只要约束条件不变,“小产权房”就不会消失。换句话说,政府要叫停“小产权”,若单靠行政封杀怕是不灵,上有政策,下有对策,不改变约束条件,利益摆不平,政府再怎么强调也于事无补。“走私”是典型的例子,经济逻辑说,高关税会导致“走私”。想想看,世上有哪个高关税国家不降低关税而能杜绝“走私”的?

  是的,政府若要叫停“小产权”,那么就得先改变它的约束条件。问题是这些约束条件能变吗?依我看,有的能变有的不能变。首先,农村土地的集体所有性质不能变。土地集体所有受国家宪法保护,法大如天,政府怎能儿戏?其次,由于城市土地稀缺,建设用地日趋紧,僧多粥少,所以今后房地产用地也不会大幅增加。这样就只有第三点,即征地补偿可以变。此点不仅可变,而且应该变。但能否变关键还在政府,第一,政府不得强征集体土地;第二,地价要与农民商议决定。

  说到这里,有个误会要澄清。目前政府打压“小产权”,明令不许“小产权房”转让,有人说是因为法律不承认其产权,以讹传讹,于是很多人还信以为真。其实,“小产权”并非法律不承认,而只是政府不承认而已。不信你可把相关法律拿出来,二手小产权房,无论“物权法”还是“土地管理法”,看有哪条禁止过农民卖房?相反《土地管理法》明确规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地不予批准。意思是说,农民宅基地可以卖但有后果,那就是不得再申请宅基地。

  不必讲高深的理论,很简单,宪法既然把农村土地界定为集体所有,理所当然,农民就应享有土地的完整产权。而经济学说得清楚,产权不仅包含“使用权与收益权”,而且包含“转让权”。若限制了“转让权”,也就侵害了收益权。如此一来,产权也就形同虚设。再想深一层,集体产权与国有产权其实并无不同,产权就是产权,无论归谁“权能”都应一样。可奇怪的是,国有产权可转让,私人产权也可转让,唯独集体产权转让不行,这岂不是咄咄怪事!

  当然,政府所以设此限也有些理由。我知道的,主要是说“小产权”未交纳土地出让金。奇哉怪哉,“小产权”用的是集体土地而非国有土地,转让自己土地为何要给政府交出让金?另一理由,据说是为了保护耕地或者避免扰乱城建规划,这更是让人一头雾水。耕地会否被占或城建规划会否被扰乱,那是政府监管的事,与产权大小何干?退一万步,即便有这种现象政府依法查处或拆除就是,有病治病,何必不分青红皂白对“小产权”赶尽杀绝呢?

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