浅析小产权房的法律规制及制度完善(小产权房的政策和法规最新动态)

小产权房问题在程序上存在的缺陷和在土地性质上的特殊性决定了它的不合法属性东莞乌马庄的小产权都搬哪里去了,但是从实践来看,其带来的平抑虚高房价的积极影响也不容忽视。“堵”不如“疏”,简单的禁止、叫停、拆除往往不能解决实质问题,故而需要在法治的轨道上寻求有效的解决途径。

小产权房治标之策——分门别类,采取相应措施

  一是各地相关职能部门加大监管力度,强化制度落实,对于尚未或者正在开发建设的小产权房,应当紧急叫停,并对相关责任人依法严肃处理,以儆效尤。二是对于已经建成或者入住的小产权房,应当对土地用途、建筑质量等予以核查。对于不属于耕地、在城镇规划范围之内、符合商品房建设的基本技术规范的,可在乡镇政府、“所有人”、开发建设单位共同补交国土审查、建设规划等相关费用后进行房产登记,颁发产权证书,或者由政府出价购买,改作廉租房或者经济适用房,以解决城市中低收入家庭的居住问题。

  对于以下三种情况应当分别作出处理:一是对占用耕地建设的,应从最严格的耕地保护角度考虑,对于可以还耕的必须还耕,造成的损失由乡镇政府、“所有人”、开发建设单位共同承担。同时对上述人员和部门进行适当处罚,具体标准应事先经过论证,处罚程序进行公开听证。二是对不符合城市建设规划的,应根据《城市建设规划法》的相关规定进行处理。三是对不符合商品房建设基本技术规范的,应进行整改,整改合格后,进行房产登记,颁发产权证书。

小产权房治本之略——改革土地流转制度

  城乡二元土地所有制导致政府管理产生了大量令人费解而又在现有法律的框架内难以解决的问题。改革土地流转制度可以打破政府垄断土地一级市场的现状,实现国有土地所有权和集体土地所有权“同地、同权、同价”,确保农民以土地参与城市化和工业化的权利。对此,广东省已经先行先试,于2006年正式施行《广东省集体建设用地使用权流转办法》,其中规定,广东省内所有农村集体建设用地都可以直接进入市场交易,与国有建设用地“同地、同权、同价”。其积累的宝贵经验,可以为中央政策措施的制定和实施提供有益借鉴。


  十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策,规范推进农村土地管理制度改革”。可见,国家针对“小产权房”的态度正在逐步发生变化。“小产权房”的合法化并不是不可能,关键是要有完善的法律法规和配套政策。笔者认为,现实可行的方法是修改《土地管理法》。

  一是依据《物权法》物权平等保护的基本原则,赋予集体土地所有权与国家土地所有权以平等的地位,允许集体土地在符合一定条件时进入市场交易。

  二是以利于土地流转为导向,修改和完善建设用地使用权的相关规则。如建立空间建设用地使用权的设立规则、修改建设用地使用权期间届满后的处理规则、明确住宅建设用地使用权期间届满后自动续期时土地使用费的缴纳规则等。

  三是完善土地征收制度,明确界定土地征收的条件,完善土地征收的程序,设计一个由公众、利益被限制者和公共机关共同参与的法律适用程序,明确规定土地征收补偿的标准,改变目前以原用途东莞小产权房产证怎么办的倍数补偿规则。

  四是赋予宅基地使用权以流转的权能,修改宅基地使用权的取得制度,明确宅基地使用权的出租、转让、买卖、抵押制度。


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