商品房 小产权房 回迁指标房怎么区分?

一、认识各类房产

  商品房是房地产开发企业缴纳土地出让金、购买土地开发使用权后,建设住宅在市场上销售,有红本房产证,产权为70年。商品房限购限贷,且购买3年内不能再次出售,目前价格高企,中心区均价已破8万/平米。

  小产权房是指没有红本的房屋,包括村委统建楼、村委和开发商合作共建的楼盘、村民自建的农民房。部分是有国土局发的绿本,这种房子无法更名交易;而大部分统建楼、村民的自建房,都没有绿本,主要是通过《合作建房转让协议》,外加律师见证来交易。小产权房购买不需要购房名额,价格一般为商品房的5折甚至更低、没有税费,相当于用商品房首付款的钱,全额付清等面积的小产权房,无月供压力。虽然小产权交易上不了法律台面,但民间交易十分活跃。

  回迁指标房就是符合旧改拆除条件、有回迁指标的房屋,包括城市更新项目回迁指标房、土地整备利益统筹项目回迁指标房和棚户区改造项目这3类回迁指标房。以较低价购买这类指标房,等待几年旧改顺利完成,即可拿到回迁红本商品房,笔者认为这就是另类“期房”。

  二、回迁指标房是怎么来的?

  当商品房搭上一座“城市更新”或者“棚户区改造”的桥就会变成回迁指标房,例如南山鹤塘小区更新、福田华富村棚改等项目;小产权房搭上“城市更新”或“土地整备利益统筹”这座桥

也会变成回迁指标房,例如南山大冲村更新、坪山南布村整备等项目。

  商品房、小产权房拆迁前后变化

  何为城市更新?根据《深圳市城市更新实施办法》,城市更新主要是将破旧的旧住宅区、城中村等区域拆除后,建设新的商品房小区,由开发商负责拆迁安置。政府会设定可以实施城市更新的条件,包括土地权属、业主更新意愿、建筑年代、相关规划情况等多项要求,虽然要求比较多,但是解决办法也多,一般开发商会想各种办法搞定。目前,在实施的城市更新项目大约有800多个,未来将继续增加。

  何为土地整备利益统筹?根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》,土地整备主要是将城中村的房子拆除后,建设商品房小区。实施土地整备的门槛低,没有城市更新那么多条件,拆迁赔偿也是由开发商和业主协商。但是,由于利益分配机制的不同,相对城市更新,通过土地整备拆迁后可开发的土地面积及新增物业面积较少,目前在实施的项目有102个。

  何为棚户区改造?根据《关于加强棚户区改造工作的实施意见》,棚户区改造主要针对房龄满20年的老旧住宅区,这些房屋本身是有红本房产证的,拆迁后新建的物业,除了回迁部分是红本商品房,其余全部是保障房(安居房、人才房、公租房)。因此,棚改后的小区楼盘品质可能会略低于更新、整备项目开发的楼盘。目前正在实施的棚改项目近30个。

  城市更新、土地整备、棚户区改造是深圳拆迁市场的三驾马车,除了满足政策要求,也涉及多方利益主体的谈判,进入计划完成旧改立项是第一步也是最难的一步。假设你的房产已经被划进了旧改的拆迁范围,但后续是否可以顺利实施仍要打一个问号。

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