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青白江楼市之“尬”:从“不”限购到“次”限购的中心城区

当前栏目:行业新闻

2019-05-10

来源: 深圳小产权房小编网络整理

 

自蓉欧班列规划落地,作为第三批国家自贸区之一的青白江,仿佛有了自带的光环,成为了成都楼市中极具话题性的三圈层区域。并且,在政策红利与各大品牌争相涌入的双重刺激下,青白江楼市呈现出了三圈层区域少有的繁荣景象,但也将其推向了一个尴尬境地。

两次限购新政的夹缝:“不”与“次”

青白江楼市的繁荣,可以说是始于2017年。首先是4月1日,青白江正式挂牌为第三批国家自贸区。随后7月2日,成都国家中心城市产业发展大会上,青白江区摇身一变成为三圈层中唯一的一个中心城区。

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两次限购新政青白江限购条件

虽说繁荣因此,但对青白江楼市影响更加深远的却是两次限购新政的出台。首先是2017年3月23日出台的限购新政中,青白江并不在限购之列,加上上文提到的两次政策利好,青白江就成为了唯一一个“不限购的中心城区”,众楼盘也将其作为卖点。并且,在12月成都进入摇号买房时代后,青白江作为不限购的中心城区,区域内楼盘几乎一直呈现“开盘即售完”的状态。

而事情的转折出现在5月15日,新的限购政策出台,青白江加入限购阵列,但好在其还是优于其他中心城区,限购条件“次之”,相对宽松。虽说如此,深圳小产权房信息网 ,但本就在地理位置上稍逊色于其他中心城区,限购加身之后,楼盘的去化也是受到了直接影响。以区域内5.15限购新政前后均有开盘的金科博翠天辰为例,4月26日开盘选房去化为100%,而8月26日选房后还剩下400套房源在售,当然也不排除项目本身推盘量、房源差异等的原因。

摇号时代:788套“不摇号”与320套“不限购”

在成都进入摇号时代之后,楼盘开盘的“去化率”和“中签率”成为了关注的焦点。据安居客房产研究院数据统计,大成都范围内截止8月30日还有超10000套房源在售,而青白江区域10个盘,独占超千套,占比约10%。

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青白江目前在售楼盘情况(数据截止9月6日)

在青白江目前在售的10个楼盘中,有8个为限购的住宅楼盘,共计约有788套房源可售,这些房源多为前期选房后剩下的,不用摇号,只要满足限购条件即可购买。另外还有3个商铺楼盘在售,在统计到在售量的两个楼盘中,有320套房源是不限购可直接购买的。

新盘扎推之际:26盘待售与超一月预售“挂零”

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8月成都住宅新获预售区域分布(数据截止8月30日)

虽说目前青白江楼市仅有10个楼盘在售,但待售的楼盘有26个之多,并且其中仅有1盘为商铺,其余25盘全为住宅。但值得关注的是,自7月30日青白江区域的金科博翠天宸新获预售之后,截止到9月5日,超过1个月的时间里,青白江区域再无一住宅楼盘新获预售,甚至连商业类的楼盘都无一楼盘新获预售。

安居客房产研究院分析师叶子认为,出现这一现象,除了5.15新政后青白江区域内楼盘反应期未过外,更多的是新政后降低的去化率致使目前青白江区域内可选房源较多,并且多盘有房在售暂时不需要新获预售来新推房源。

品牌涌入背后:破万的“房价”与不破万的“地价”

作为成都楼市的网红区域,深圳小产权房信息,青白江一直不乏品牌房企的身影,如今区域内已有恒大、万科、金科、新城、美的、人居、佳兆业、雅居乐等大批巨头登陆。去年8月,金科进入青白江,土地溢价率260%、楼面价3600元/㎡。去年10月,佳兆业以4450元/㎡打破青白江地价记录,首入青白江。

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青白江前8月土拍情况(数据截止8月31日)

而在今年过去的8个月中,青白江共计拍卖+挂牌土地19次。1月份,经历百次叫价,恒大以53.3%的溢价率拿下青白江一住兼商地块,这是恒大自恒大雅苑后再次入驻青白江。4月份,花样年则以4740元/㎡创下青白江地价新高。而这一新高在今年7月份雅居乐5.37亿拿下楼面价4840元/㎡为“新”地王后刷新。

就目前青白江区域在售的楼盘来看,虽然区域单价为8348元/㎡,但目前在售的住宅房源单价从7300-12000元/㎡不等,万元单价的房源已不再是过去。不过在成都楼市各区域地价破万的当下,青白江楼市还在破5字头,价格优势和区域的前景优势给了品牌房企莫大的吸引力。

生活氛围的养成:来了蓉欧快铁但成都的地铁还没来

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已开业的英祥商业广场(安居客摄于2017年11月)

青白江作为自贸区,区域内偏向工业园区的片区比重较高,但目前随着土地资源的开发,住宅区增多,商业体等也都陆续呈现,英祥商业广场、美程广场等已开业,千盛百货、永辉超市和家乐福超市都已入驻,生活氛围已现。

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北向韦家碾地铁站(安居客摄于2018年3月)

不过,作为一直被成都人民诟病的成都地铁北向,目前仅仅延伸到了北三环的韦家碾站,连作为北门门户的新都还未有开通的地铁,北门的三圈层青白江暂无地铁规划。但是值得一提的是,2018年1月1日,首列蓉欧快铁抵蓉。

写在最后:作为新晋中心城区的青白江,拥有政策红利、品牌的加持,虽然在配套方面还有待时间呈现,但作为目前限购门槛较低、房价较低的中心城区,还是值得退而其次的购房者去关注的。

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