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陈啸天:当前房地产市场与战略选择

当前栏目:行业新闻

2019-05-28

来源: 深圳小产权房小编网络整理

 

  房讯网讯 2018年6月26-27日,第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办,主题为"挑战与路径:产业园区的模式创新"。

  来自300家开发商和运营商、金融和投资机构、物业管理公司、代理经纪公司、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

陈啸天:当前房地产市场与战略选择

  亿翰智库董事长陈啸天出席论坛并做开幕演讲,详细解析了当前房地产市场与战略选择。他表示,房地产到了存量的阶段以后注定进入稳定的阶段。未来二十年,房地产行业将不仅仅是盖房子,同样要有很多的新内容做,比如说产业,房地产除了会作为经济的稳定器,未来还会承担产业的载体。陈啸天认为,未来央企国企、规模化的房企、地方龙头企业三类企业具备良好的发展空间。

  以下是陈啸天发言实录:

  陈啸天:大家好,感谢刘总的要求让我给大家做一个战略汇报,我结合当前的环境跟大家做一个分享。主题是当前的房地产市场与战略选择,我们看今天的房地产怎么动,或者我们怎么做,客观上来说取决于大的国际的博弈,当前中国国际关系里面最核心的就是中美关系,这是第一个。当前的宏观的变化客观上来说已经不在于我们的商业地产行业,也不在于今天做产业园区,商办的同事的想法里面,更重要的大的环境变化还是在宏观层面。

  先给大家汇报三个内容,第一个是讲行业形势。我想分享一下,在变的环境里面,房地产接下来的角色怎么选择,在一个大的变化环境里面,我们控制不了宏观环境的变化,房地产行业到了今天,经过二十多年的发展,98年算起,已经是整整二十年了,今年2018年全国上下都在讲我们四十年的改革开放。还有一个数字,98年住房改革,全面货币化,今年也是二十周年,也可以简单的说住房改革的全面市场化二十年。

  这二十年的房地产发展时间里面,今天的房地产行业已经进入了存量时代,前二十年房地产行业借助于中国的城市化和住房改革,成就了一批优秀的企业和企业家,同时也成就了房地产行业的规模化发展,未来二十年,房地产行业将不仅仅是盖房子,同样要有很多的新内容做,比如说产业,在中美博弈的大背景下,产业有特殊的地位。

  三个内容,第一个,不管当前的外部环境怎么变,整个房地产行业去杠杆很厉害,前几年我们国家有一点降准,很多人提出了股灾跑掉了,房地产会继续疯狂,大家知道所有的量化宽松都是点式的,是定向的,并不是一防水资金大量的渠道流入的房地产行业,其实不是。这一轮房地产会有收益,但是并不是全方位的收益。

  宏观角度讲的接下来是经济的稳定期,下面有四个角度。

  第一个,美国因素已经驱动中国房地产行业三轮巨变,美国倒逼中国经济的转型。过去我们几十年的发展,加入WTO成就了中国经济高速的发展,因为经济的高速发展,中国的城市化也在加速的推进,房地产借助经济的改革快速的上升。如果从外部的环境角度来看,08年、14年、17年,14年到16年美国的选举导致了15年年初,我们跳过了14年,导致了15到17年,房地产行业高速的增长,在今天我们也看到了,17年,尤其是进入18年年末,我们跟美国的大的环境,客观来说,美国已经不仅仅是冲击金融行业,更大的冲击中国的经济系统,对房地产也会带来大的挑战。

  第二点,我们需要承认,一房地产房地产投资处于高位支撑了经济发展,另一方面也限制了社会的需求,房地产的消费压抑了整个社会消费,大家知道经济的三架马车,投资、贸易、内需,内需这几年始终受压制。

  第三个,结构性的去杠杆仍是主基调,如果还是大量的资金和资源,仍然像过去的二十年拼命的进入房地产,对经济的发展还是会受影响的,所以当前我们所谓的降准,有一点点量化宽松,大家又幻想资金流入房地产,今天不管有没有美国的因素,房地产自身已经到了这个阶段,经济结构自我调整的需求也不大可能像过去,房地产再也不会出现像过去这样的角色。

  前一些年,我们都知道,每年的年底和年初我们都会公布一个经济当年的增长率,就是GDP。7.0还是6.8,每一年都会公布。

  这几年我们连GDP的增长目标都不说了,大家想过这个事情吗,我们每年是不是要公布GDP的增长目标,对房地产的角色影响非常深远,从我们国家的政体结构,一旦年初公布了GDP的增长,比如说7.0,那么我们在这个过程中,各个部委会按照季度来实现增长7.0的目标,怎么做呢,一个季度结束来看GDP增长多少,7.0,感觉很好,就这样发展。二季度只有6.8,怎么办,很有可能我们的动力没有了,房地产是最快的,GDP有缺口就拉房地产,拉房地产最快的就是打兴奋剂,把资金和需求放开,一夜拉起来。三季度一看效果太明显了,今年也可能不是7.0了,而变成了7.2,但今年7.2了,明年压力就更大了。赶紧把房地产全方位打下来,7.0已经够了。

  我们过去这些年,因为每年公布GDP的目标,房地产的角色就是经济的助推器。经济上行的时候,一旦有了缺口,我们习惯性的,最好用的也是房地产行业,所以过去我们说房地产是经济的助推器,不好听的就是“夜壶”,太好使了,用完了就不重要了。所以我们看到这些年一旦需要你的时候,会很快的爆发起来,全方位的增长。不需要你的时候全部都打,房地产过去这几年大起大落,非常的明显。

  今天房地产已经自我到了高位的存量阶段,只能承担不是经济的助推器,而变成了稳定器,作为压仓石,保证一定的贡献,解决一定的就业就可以了。

  所以我们称之为房地产当前的治理逻辑,15年年初为了应付美国的国内选举,产生了不可控的结果,我们又放开了量化宽松,没有任何增长,暂停了七八年的公司债都放开了,把压了四年之久的限购、限贷变相的松开了,大家知道,政府推动房地产行业做什么,资金往下落,资本往价值高位流,导致的北京、上海、深圳15年下半年开始暴涨,资金优先个往这些区域跑,16年的9月,我们开始变了,称之为一线二线继续去杠杆,三四线继续去库存,就是把一线二线按住,放开三四线。

  到17年年初,其他的三四线和县城继续去库存,就是16年开始到17年年初,很多的三四线已经过了,我们开始打,没有过的三四线还是去库存。当前的房地产逻辑我们是需要按住一头,放住另外一头。什么时候国家说三四线都有泡沫了,我们要按住,一二线必须要放开。这个国家房地产需要解决一定的就业,拉动一定的投资,所以房地产今天的角色是稳定器,不再像过去经济有缺口就上,经济一旦满足了全下。因为这个逻辑意味着不管房地产做住宅开发,产城,为了能感受到城市和城市之间的一波波的联动,行情只可能是一波波的联动,所以你不会一直好下去,房地产今天注重的是结果。

  房地产行业从原来的经济助推器到中美博弈大背景下,房地产到了存量的阶段以后注定进入稳定器的阶段。

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