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一线城市写字楼调查丨北京:个别区域空置增加租金松动

2019-07-11

来源: 深圳小产权房小编网络整理

 

日前,证券时报记者对北京中央商务区(CBD)、东二环、中关村等核心商圈的十余个写字楼进行调查发现,受部分企业撤离和缩小承租面积影响,部分写字楼空置面积有所增加,租金出现松动,特别是CBD区域对金融企业清理整顿后,个别前期炒作明显的写字楼租金回归理性。不过,大部分甲级写字楼的空置率仍处低位,部分写字楼基本满租,有个别写字楼甚至打算春节后涨租金。

接受证券时报记者采访的业内人士认为,受去杠杆政策和经济增速放缓等多重因素影响,2018年下半年北京写字楼新增需求较上半年明显放缓,第四季度主要是CBD商圈出现一些租户退租现象,原因是极个别大面积租户的经营调整,但这不具有普遍性和持续性,整体市场空置率仍处低位,租金水平仍保持平稳。预计2019年随着写字楼供给的大量增加,整体租金或稳中有降,但2020~2021年市场新增供应较少,整体租金水平预计仍会继续上行。

金融客户搬离较多

日前,证券时报记者以租户身份来到位于北京东三环的CBD商圈进行调查,该区域某甲级写字楼租赁部负责人告诉证券时报记者,目前整个大厦可租面积3000多平方米,主要是有一些金融公司到期搬走后空出来一些面积,其中有一家金融公司之前租了一整层,有1000多平方米。“以前大厦空置时间不超过1个月,现在加上春节得有两个月空置期,年底到春节前后找房客户少,我们也适当优惠一些以吸引客户。”他说。

据上述写字楼租赁部负责人介绍,目前该写字楼的租金报价是18~21元/平方米/天,也就是大概600元/平方米/月,具体价格还可以谈,而且可给1个月的免租期,与10月份之前最高签到21元/平方米/天且没有免租期相比,这已经是年底至春节前的优惠价了。

CBD商圈另一栋甲级写字楼租赁中心负责人对证券时报记者表示,目前大厦总共空置出大概1万平方米面积,主要是因为之前一个金融大客户违约退租,否则大厦基本满租了。“一般年底附近租金会比原来稍微低一点,起租期可以往后错一点,报价600~650元/平方米/月,装修加免租期可以给到3个月。”他说。

“最近也有从西二环金融街商圈来这边看房的,可能因为那边租金更贵,有意搬到东边来;也有CBD区域内互换的,有的是觉得现有面积不合适,想换大面积,当然也有缩面积的,有的都撤出CBD了,CBD区域比之前空置面积多了一些,可能也与一些公司缩减开支搬离有关。”上述写字楼租赁中心负责人对证券时报记者说。

上述两栋甲级写字楼都是单一业权(楼宇只租不售或整栋楼属于一个业主),并且在CBD商圈租金价格相对较高,能在这里办公的企业一般资质较高,而在分散业权(前期分割为小单元出售,后期由业主自行租赁或甲方包租)的甲级写字楼里中小金融企业搬离的现象更多。

某以小业主为主的写字楼租赁部负责人对证券时报记者说:“近3年这里的租金陆续涨起来,基本上是被金融公司炒起来的。2018年经济增速放缓,再加上对金融公司管控特别严,最近1个多月退租的比较多,有十几家金融公司搬走或者注销了,有些都搬到四环外了,从来没有像现在这样空置这么多的情况,原来入住率95%,现在可能80%左右了。”他说,2017年这里的租金都是9元/平方米/天,近两三个月降到了8元/平方米/天。

有些核心商圈的部分写字楼因空置面积多了逐渐就降价。CBD商圈某经纪公司工作人员告诉证券时报记者,有的写字楼空置较多,特别着急租,租金优惠力度也较大,之前12元/平方米/天成交的,现在客户出价10元/平方米/天也基本上能成交。另外,一般年底给的免租期最多15天,目前免租期也有优惠,有的最少给2个月,就是为了让客户尽快订房,减少空置。

业主谨慎对待金融客户

在证券时报记者以租户身份调查过程中,CBD商圈多个甲级写字楼的租赁负责人均向记者表达了对金融客户的谨慎态度,一交流都先问客户是哪个行业的。某甲级写字楼的租赁主管更是明确表示,大厦对金融投资、基金类的客户把控比较严,如果没有国企、央企背景或者注册资金没有达到一定规模的企业,基本不谈。

一线城市写字楼调查丨北京:个别区域空置增加租金松动

北京CBD商圈写字楼

“金融类企业的机会受限,但也不是都不接受,因为金融类企业出事的比较多,除非特别知名的,如外资银行、大投行都就问题,而不知名的投资公司或经营范围不是很明朗的,我们都比较谨慎。一句话,大厦对客户资质一直都卡得挺严。”另一栋甲级写字楼租赁部负责人对证券时报记者说。

除了位于东三环的CBD商圈,位于东二环核心商圈的部分写字楼同样对金融客户态度谨慎。某甲级写字楼租赁部负责人对证券时报记者说:“金融行业不稳定,这边除了港企就是外资企业,现在对金融企业很谨慎,基本不考虑。”

谈到多个写字楼对金融客户的谨慎态度,朝阳区某经纪公司的销售人员深有感触。他告诉证券时报记者,自2018年下半年开始,国家整顿金融公司,工商部门查得特别严,经常从写字楼顶层走到一层,只要是金融公司证照不全的都会查,有的公司知道自己证照不全就都提前搬走了,好几家金融公司跑路了,无论是开发商的写字楼还是以小业主为主的写字楼都空出好多面积。“大部分是正常到期的,也有资金出问题提前退租的,各种原因都有。超甲级写字楼因资金问题退租的不多,空置也较少,因为客户资质都特别高。朝阳区大部分甲级写字楼里其他行业还算正常,金融公司搬离的多一些,2018年金融公司倒了一大片,那些特别正规的金融公司都留下了,走的大多是租用300~400平方米的小公司。”他说。

证券时报记者还了解到,位于北四环的中关村商圈的多个写字楼同样对金融客户比较谨慎。“因为之前P2P爆雷,现在区域内政策有变动,P2P、区块链、虚拟币等互联网金融企业都不允许入住了。”某甲级写字楼租赁部工作人员对证券时报记者说。不过,现在区域内对高新科技企业或涉及到科技金融类的企业有租金扶持政策。

退租、降价不具普遍性和持续性

除了部分金融客户搬离核心商圈造成较多空置面积外,也有个别互联网企业大幅缩减面积导致较大的空置。证券时报记者调查了解到,最典型的就是ofo小黄车,之前在位于北四环中关村商圈的某甲级写字楼租了4层办公楼,2个月前全部搬走了,而现在其在该商圈的另一栋甲级写字楼的办公面积只有半层,缩减得比较厉害。

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