深圳小产权房投资者： 富贵险中求衙边

　　[ 在2015年“3·30”新政出台，深圳商品房价格快速上涨，当地的小产权房价格也迅速从每平方米千元跳至万元；同时，近年深圳宝安沙井片区大量工业企业搬迁至东莞、惠州等临深片区之后，搬迁走的厂区随即迅速变身为小产权房。 ]

　　巨大的隐形市场持续运转，深圳的小产权房交易已经形成了较为完整的地下房地产市场销售链条。

　　深圳的小产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售、律师见证下的合同签订，甚至部分项目还具有分期付款的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。

　　沙井片区的多位人士告诉第一财经记者，当地主要有两种购买方式，一种是村集体股份公司统建后委托房屋中介销售；一种是违法建筑的开发商直接对外销售。这差不多也是深圳小产权房的主要交易方式。购房体验与商品房几无差别。

　　尽管深圳近年来也在强调加大对小产权房的整治和查处力度，但多位当地人士告诉第一财经记者，政府的监管力量主要集中在建设环节，注重查违建；销售环节基本处于放任不管模式。

　　多位当地房屋中介人士直言，比起以前小产权房售卖者四处散发销售广告单、中介门店大肆贴销售小产权房红条幅等，小产权房营销近几年只是更为隐秘低调而已。“默认还是正常交易，只是动作没以前那么高调，不清楚具体哪个部门在监管销售环节。”

　　所谓“深圳小产权房门户网站”、销售深圳小产权房的微信群及遍布地铁口附近的销售小产权房的中介门店随处可见。

　　此前，沙井当地街道办、规划监察人员、市场监督人员也曾有表示村委统建房、农民自建房等不允许外售。但由于当地房屋基本都属于村集体股份公司所有，出租或是售卖收益均属于村委，主管相关部门便对这一市场选择睁只眼闭只眼。

　　当地多位人士告诉第一财经记者，在2015年“3·30”新政出台，深圳商品房价格快速上涨，当地的小产权房价格也迅速从每平方米千元跳至万元；同时，近年深圳宝安沙井片区大量工业企业搬迁至东莞、惠州等临深片区之后，搬迁走的厂区随即迅速变身为小产权房。这些外溢性因素越发促进了深圳小产权房市场的壮大和交易的活跃。

　　“之前可能主管部门还能通过建设、销售环节严格行政管控让小产权房市场‘降降温’；2015年之后，这个市场的势头就不是政府的手能够管控住的，供需旺支配市场运行，想降温基本不大可能。”当地一家工业园的莫姓负责人见证了这四五年间工业退位居住用地的过程，有些无奈地感慨道。

　　看得见的回报也驱使更多人将农民自建房装修用以出租或出售、村委统建楼也由早年的十余层变身为装修越来越考究的二三十层高层住宅；公寓、住宅、别墅等匹配不同层次人需求的各类小产权房也如雨后春笋般涌现。

　　当地多位中介人士介绍，业主过户、律师公证，以及村委盖章，房价一次性付清，购房者就能拿到《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》，基本没有后顾之忧。

　　更简易快捷的交易程序、品质上不输给商品房的居住体验、市场参与方默认的交易市场机制、监管环节存漏洞，也让小产权房二手房购买者敢于“接盘”。

　　还未抛出的接盘者们也多会拿出“买小产权房法不责众”、“2000年这里房价才3000元，到现在已经2万+”的数据和故事，一边居住，一边等待抛盘捞金时机。

　　庞大的市场能成长壮大并不意味着小产权房交易就不存在问题。它价格低的主要原因恰是它存在风险。

　　早在2007年，住建部就曾发出风险提示，小产权房不受法律保护。这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会予以备案，其产权证也并非真正合法有效，小产权房年限是多少年，更不具备上市交易的资格。

　　第一财经记者了解到，深圳后瑞地铁站在哪里，所谓的《律师见证书》这一操作并没有律所盖章背书，只是律师个人盖私章见证。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律师对小产权房做见证。这也意味着交易双方在律师面前签订的系列合同均属于无效合同。一旦卖方毁约，买方很难保障自身权益，多数只能自认倒霉。

　　在深圳投资小产权房的群体不少都抱持一种博拆迁赔偿的暴富心态。实际中，利字面前翻脸不认人，投资人竹篮子打水一场空的案例比比皆是。

　　“购买纳入旧改/棚改的小产权房基本可以视为买方在下注赌博：一赌，房屋是否会拆；二赌，业主是否毁约反价。”罗兵告诉第一财经记者，伴随深圳城市更新进程的推进步骤加快，纳入旧改的房屋村民反悔，和投资方、购房者抢房的现象也越来越多，“当然，赌赢了就摇身一变为白石洲那样的亿万富翁了。”

　　除了以价格作为卖点外，小产权房推销还有另一大杀手锏：日后有可能转正。

　　但是实际中，不少历史遗留违法建筑申报和旧改房的申报者系原村民，即便购房者所购买的小产权房转正了，其房产证上也是申报人的名字，与购房者没有任何关系。确权难引发各类纠纷，法律不承认小产权房购买者行为合法，都会使购买方的资金打水漂。

　　对于小产权房的这些风险，小产权房的购买者们并非不了解。相反，大多数购房者都知道该类房屋交易属于违法行为。

　　不少购买了村委统建楼的购房者均向第一财经记者表示，村委统建楼比普通村民自建房有保障；深圳过半土地属于像沙井这样的小产权房聚集区，拆起来难度大，至少数以万计人的安置问题，政府一时间难以协调。购买者们对风险普遍选择无视。

　　深圳相关主管部门近年对小产权房也始终保持高压态度，严查违建。

　　相较于东莞、广州等部分区镇小产权房属于农业用地/集体用地，主管部门可采取一刀切的方式，出台明文，严禁小产权买卖，且拆除不赔。深圳的小产权房由于已全部实现了集体土地的国有化，具备转正的基础条件，处理起来也要复杂得多。

　　正是因为小产权房处理起来棘手，业内也有反复强调，强拆并非唯一出路。对于合理合法建设的小产权房，在补办相关手续和费用后应该给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变成经济适用房或者回迁房，存量增量应区别对待。

　　此前的5月，国土资源部发布通知，做好小产权房的产权归属登记工作。这也令部分业内人士再度聚焦至小产权房的风险。但是多位熟悉深圳小产权房的业内人士在接受第一财经记者采访之际，都有直言，深圳近两年在处理小产权房上并未有实质性突破。

　　“最核心的小产权房土地确权登记至今都没什么方案拿出来。”一位不愿透露姓名的深圳规划专家人士表示。

　　深圳市规划和自然资源局相关人士在接受第一财经记者采访之际也坦言：“小产权房体量大，涉及面广，情况复杂，我们也一直在探索处理历史遗留违建的方式，想在既能尊重历史事实又能厘清法律边界的基础上，找到具人性化又合法的解决路径，但这个处理起来的确难度系数比较高。”

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