论小产权房形成的原因和合法化的理由

小产权房是具有中国特色的产物,由于我国房地产市场价位不断上涨,而社会仍然存在大量住房需求的背景下产生的一个新的事物。实际上,“小产权房”并非严格的法律概念,它只是一种通俗的说法,常见的有三种:一是发展商的产权叫“大产权”,购房人的产权兴国县小产权房哪里有叫“小产权”,这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的,相对而言,发展商的大,购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”,由乡镇政府发证书的叫“小产权”, 而乡镇政府颁发的并非正式的房产证,因此“小产权房”实际上没有真正的产权。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”,需要补缴土地出让金的叫“小产权”,依照这种解释,普通商品房就是“大产权房”,经济适用房就是“小产权房” 。目前各界争论最激烈同时也是本文论述重点的主要是第二种“小产权房”,也就是由城市周边的农村村集体或村民在本村的耕地或者经过旧村改造后的空闲宅地上修建的用于向城市居民出售的商品房。


小产权房产生的首要原因是房价的上涨

城市住房价格上涨过快早已是不争的事实,相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险,以北京为例,20077月在售的小产权项目的均价为3311元/平方60现在东莞的小产权房什么政策米,仅及2006年北京市整体销售均价的8792/平方米的38。对于想去大城市,而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。在购买小产权房时,其中的价格低廉也掩盖了其要承担的风险。

地方政府的管理不到位促成小产权房快速发展

小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局部地区、个别城市扩展到全国,这恐怕应该是政府相关管理部门的失职,是一种管理上的严重缺位和行政不作为,乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。按照国家土地管理法的规定,任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇政府,在全国各地大搞开发区的热潮中,进行土地违法买卖行为一方面是利益所致,另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。

市场需求为小产权房提供了发展的空间

小产权房市场份额的扩大,从某种意义上说,体现了市场对资源配置的自我调适功能——当城市公共住宅无法满足民众需要时,市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地;乡镇基层单位为了创收以补贴财政,也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”,农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解,这当然就造成了小产权房的市场空间。


如何使小产权房合法化,给小产权房一个合适的“名分”。笔者认为主要有有以下几个理由:

从现有立法上看,小产权房没有违背现行宪法

《宪法》第八条规定:“参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山。”《宪法》第十条也规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”这是《宪法》对集体土地的所有权和经营权的明确表述,《宪法》并没有对集体土地的经营权加以禁止,只是要求在“法律规定的范[1]围内”,这就为修改相关法律使小产权房合法化提供了宪法依据。

《物权法》为小产权房的合法化提供了法律空间

《物权法》没有冒然规定集体土地能进入一级市场进行流转,更没有将小产权房一棍子打死,而是通过《土地管理法》的规定引入到《物权法》中去。《物权法》第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。这样在条件成熟的情况下,修改《土地管理法》使小产权房的法律地位合法化不失为明智之举。

从民法上看,小产权房体现了集体土地所有权的权能

《物权法》第三条第三款规定:国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。那么为什么对国家所有的土地和集体所有的土地设立不同的保护规则,即只允许国有土地进入一级市场交易而集体土地不能呢?从现有的法律规定没有正当的理由对集体所有的土地进行限制,只是中国长期以来的习惯做法,这种做法已经不适合当前的实际,亟需改革我国的土地制度。




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