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2019吃人的深圳“返租”商铺 “买铺跟买股票一样

当前栏目:小产权房知识

2019-05-01

来源: 深圳小产权房小编网络整理

     “买铺跟买股票一样,都是一茬一茬地被割。”

  秋杰,28岁,十年工商铺中介经验。8年前让好友凑够三代人的钱买商铺,现在项目烂尾,这么多年过去了,每次见面都要自罚三杯。但作为中介,深圳小产权房信息,他很是感激工商铺,这十年来房子和车子都在换代更新,让老婆在家养花。他说,深圳商铺的历史比住宅还要血腥,泯灭人性。

  “如果只是血腥,你就太小看深圳的商铺市场。为了卖铺,卖方所有的手段都可以使,没有卖不出去的铺,只有不够狠的手段。”小译从2004年前开始随父亲学炒商铺,从广州十三行炒起,后到中大布匹市场再到深圳东门老街,最后是华强北。但自2010年起,他就放弃商铺转战深圳住宅。

  对于深圳市场,近期返租商铺大热,保利天街、万科云街、ATmall、和平天地……有些商铺周边实际租金是300-500元/平,但投资公司从开发商手里集体打包再出售,自称统一运营,每月返租金高达1000-2000元/平。

  返租,即商铺买来就可以马上收租,更有一次性返三年租金的商铺。这对投资者来说,不但回报率高且相当于降首付,是天大的诱惑。但对小译而言,这些雕虫小技只是在重复历史,个人买家想真正从中获利,如同刀尖舔血。

  01返租模式初起于1997年

  “当时抢疯了,以做布匹生意潮汕人为多,没关系还很难买到好位置,”小译父亲回忆。1997年,买房在老百姓日常生活中还是个低频词。广州人民路十三行新中国大厦首次提出返租五年,以12%的年回报率返租金卖商铺。当年,开盘均价约11万/平。高峰期卖到100万/平都大把人抢着要。

  从1995年筹建至今,新中国大厦历经烂尾、抢购、萧条,逐渐成为闻名遐迩的服装批发中心,高峰时期每天人流量达七八万。小译透露,由于铺位差异大,现在租金在5000-20000元/平/月,最高租金达3.5万元。

  1998年下半年,新中国大厦推出更优惠政策,深圳小产权房能买吗,客户只要缴纳30%首付,剩下10%由开发商垫付,当年度实现销售额超过7亿元。

  这个数字惊艳了当年在周边开档口做生意的老板们,小译父亲也从中看到商铺的机会,更给开发商们则敲开了脑洞。返租方案的惊人力量成就了行业销售奇迹,各城市开发商大规模效仿。

  深圳当然也不甘落后于人前。

  02深圳商铺富贵梦

  深圳最早形成的商圈是东门。

  东北吴在东门做工商铺代理12年,这些年自己在短炒商铺中赚了接近一个小目标。“东门解放路主街商铺五年前成交就是100万/平。今年1月份还成交了一个单价136万/平的转角铺,这类小面积20-30平转角铺基本都要100万/平。”

  东门商圈总营业面积超过100万平,商铺密集度、客流量至今稳居各大商圈之首。据南方都市报2017年报道——“东门作为我市最繁华的商业街区,日均人流量约50万,节假日高峰人流量最高纪录超过120万。”

  2004-2014年这十年商铺高潮迭起。东门南塘是较新的商场,2006年空置率极高,2007年开始有投资公司进场,从5万/平起售,最高卖到25万/平。2007年,九龙城一个商铺最火一年可以转三次手,每位买家都可以净赚20-30万。

  穿梭于东门与华强北之间,通过短期融资,实现华强北内铺档口炒卖,“不要贪心一次转手都可以赚二三十万”,那是东北吴最为热血沸腾的岁月。

  与东北吴有共同沸点的还有潮州六叔。他这辈子最开心的事,除了儿子考上大学,就是买铺了。2013年,他在海岸城商圈深圳湾大街买了一间商铺,50多平,入手价1700万。目前市场租金能到每月2800元/平,这间商铺一年市场租金近190万,回报率超过11%。海岸城商圈租金逐年递增,优质商铺几乎无人放卖。六叔还有两个铺在广州十三行的沙河南城和瑞纺,实用面积都不到10平,两个铺年租金近400万,都是按年收租。

  在深圳,华强北、海岸城、罗湖金三角仍是辐射力最强、价值最高的市级综合商圈,综合租金坚挺。“如今,深圳湾大街上,保利的商铺市场售价在40-45万/平,海岸城成交价近50万,且一铺难求。海岸城的商铺最高曾卖到了60多万/平,一个大约20平的拐角铺。”秋杰分享道。

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  03返租商铺:一人高歌,万人悲戚

  还有更多的造富神话在市场上流传。受到“一铺养三代”的梦想熏陶太久,很多时候我们也误以为有可能成为下一个神话。这或许在上天看来是最大的笑话。

  东门老街作为广东省商圈神话,早已是金玉其外,那一间间华丽的高租金街铺的内里,藏着一间间空置的虱子铺,已无人问津。“只要有人能给我交一个月五千多的管理费,我都可以租给他。”吴姐买了东门八达商城的铺,100多元/平/月招租,已经空置好几个月,再拉低租金管理处和其他业主都有意见。

  “当年开发商说返租3年,每年返还购铺总价的8%,我们也都抢着买。而且是地铁上盖,地铁口就在商场负一楼。但现在老式的裙楼商业没有几个人愿意去逛。”吴姐认为人流如此旺盛的商圈,商铺一定是稳赚不赔,如今却没想到租都租不出去。

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  东门商铺呈现两极分化已是事实。相比吴姐,她的好朋友李丽更惨些。2014年,她以7万均价买了罗湖金三角商圈爵士大厦的商铺,当时的宣传称:“与20万方万象城、12万方金光华并肩,形成亚洲金光大道。”

  而如今的爵士大厦人去楼空,连项目名都摘下了。“当时运营商承诺返租两年,年回报率8%。我们才上当,现在不要说人流,连个路人都没几个经过这,一楼铺位全空,我们维权都没用,也没人整体运营,这个商业完全死寂了。” 天价商铺沦落到做仓库,李丽说。

  因对“一铺养三代”的执念,李丽卖了两套小产权房全款买了爵士大厦商铺, “因为这个事最后闹了离婚,孩子判给前夫了。”人和钱都没了的李丽恨透了商铺,但也许乐观看,幸好物业还是自己的。毕竟能做仓库也好过买个烂尾项目,深圳的商铺烂尾项目不在少数。

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