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2019年政策新走向来了!

当前栏目:小产权房知识

2019-05-02

来源: 深圳小产权房小编网络整理

     近日,一场研究2019年棚改政策的座谈会在北京召开,据悉,会议透露出部分棚改动向。本次座谈会由住建部主持召开,安徽、江西、山东、四川、贵州5省和各省1个城市代表参会。国家发改委、财政部、中国人民银行也出席了这次会议。

  针对2019年的棚改政策,本次会议明确了四方面内容:

  1.新三年棚改计划必须实施,但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡;

  2.棚改货币化不搞一刀切;

  3.政府购买棚改服务模式取消,但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款;

  4.融资以发行棚改专项债为主。

  壹

  今年10月8日的国常会表示,按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设。

  所谓“新三年棚改计划”,就是2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套。今年按计划完成580万套后,2019年、2010年还要完成920万套,年均460万套,目标上相对有所降低。相应地,融资压力也会减轻。

  有的地方就反映,之前已经棚改了一部分,剩下的如果不实施棚改,维稳压力大,风险高,所以必须积极推进。

  在此之前,棚改范围有所扩大:有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到建制镇,有的把房龄不长、结构比较安全的的居民楼纳入棚改范围等等。

  本次会议重申,严格把好棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。但是要区分收益能否平衡,这主要为发行棚改专项债做准备。

  棚改项目的收益主要来自于棚改腾挪出来的土地出让收益,因此和地价、房价密切相关:一二线城市的棚户区改造项目可以平衡,但三四线城市、县城将难以实现项目收益与融资自求平衡。

  贰

  在过去三年,棚改和去库存的结合产生了棚改货币化安置。货币化安置在棚改中的占比也一路上升。

  根据公开资料,我国2014年棚改货币化安置比例为9%,2015年为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。据市场机构测算,2017年达到了60%左右。

  货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。所以会议明确,棚改货币化安置政策不搞一刀切,要因地制宜,因城施策,一城一策。

  今年政策已经调整,商品住房供需紧张的市、县,要进一步降低货币化安置比例。明年还将继续。

  叄

  据悉,“政府购买”棚改模式为当前的主要方式,一般是由政府选择具有实力的平台公司,与其签订购买服务协议,由平台公司负责具体实施,项目资金来源于国家开发银行、农业发展银行等政策性银行的棚改专项贷款。

  财政部2017年印发的财预〔2017〕87号文称,严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目;严禁将金融机构、融资租赁公司等非金融机构提供的融资行为纳入政府购买服务范围。

  但“党中央、国务院统一部署的棚户区改造、易地扶贫搬迁工作中涉及的政府购买服务事项,按照相关规定执行”,也就是说棚改属于豁免的范围。

  不过,虽然集中于三四线的棚户区改造及其货币化起到了“踩油门”的作用,刺激了房地产需求的迅速扩张,对去库存有正向作用,但华融证券首席经济学家伍戈对财联社记者表示,现在负面的作用正在显现,特别是部分城市房地产泡沫日益严重,加剧了潜在的金融风险,深圳小产权房,不利于调控房价。

  同时,也有行业人士对记者表示,现在要进行的棚改项目实施难度较大,缺乏可盈利空间,很难吸引社会资本进入。一般城投公司会以项目作为担保融资,地方政府为完成棚改任务半遮半掩地为项目兜底,但在债务高企的现状下,无疑造成地方政府隐性债务上升的担忧加剧。

  本次会议直接指出,2019年政府购买棚改模式取消,但鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

  肆

  关于融资,先提供两组数据:

  1.在政府购买棚改服务的模式下,资金主要来源于国开行、农发行的贷款资金。2017年,国开行、农发行发放棚改贷款分别为4273.9亿、8800亿,合计1.3万亿左右。

  2.在2018年,棚户区改造专项债问世。Wind数据显示,截至目前棚改专项债发行3100亿。

  按照本次会议要求,2019年棚改融资以棚改专项债为主。那么,深圳小产权房信息,棚改专项债的规模将大幅增加。(2017年新增专项债0.8万亿,2018年1.35万亿,2019年有可能增加至2万亿以上)

 2019年政策新走向来了!

  棚改及货币化安置走向何方?

  商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。国家统计局数据显示,2015年末,商品房待售面积7.19亿平方米。经过两年多的去库存,至2018年8月末,商品房待售面积已降至5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平。

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