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我自己对房地产的分析---2018到2019将出现暴跌拐点

当前栏目:小产权房知识

2019-05-23

来源: 深圳小产权房小编网络整理

     总结预测:我目前估计2018-2019年出现大跌拐点,2年左右内一线城市跌50%-75%(中国的泡沫比91年日本更大,应该会跌得更多),二线城市跌50%-65%,三四线城市跌30%-60%,小县城跌20%-50%左右。

  房地产税大概会在2019-2020出来

  1.以前是高房价模式,以后就是 “低房价+高房产税”模式。房价暴跌后,工资也会跌。加上房产税,所以屁民的生活仍然不会太好。

  2.房产税应该是在房价开始大跌之后,才开始征收,政府不会主动用房产税去压垮房价。比如19年上半年开始大跌,政府在2019年下半年开始征收。

  原因

  从最近政府的一些重磅政策来看:

  1. 18年3月的十三届全国人大:推进房地产税在2019年立法。

  这是重大的信息。以前官方很少提及房产税,从今年3月以来,财政部长等重量级中央领导 关于房产税的高密集新闻来看,房产税是100%应该要来了。如果政府推进房地产税立法,意味着政府已经觉得房地产经济到头了,因为之前政府收入主要是靠卖地,但现在房地产泡沫这么大,卖地已经即将不好卖了,政府卖地收入将锐减,政府负债高,缺钱怎么办?要寻找新的收入方式才能维持政府的运转。显然房地产税是唯一的方式,这也是和国际接轨。

  近20年大力发展房地产抬高地价,政府赚得盆满钵满,等这条路差不多走到头的时候,存量房数量已经惊人的时候,政府又换个收钱的方式,改收房地产税了,国外主要国家都征收房地产税,这些国家的房地产税能达到地方政府收入的40%左右。反正,无论怎样,政府是过得最爽的,抬高地价房价收割的是刚需,收房产税又开始收割炒房客。

  比如日本的房地产税约为1.4%,比如100万的房子,每年大概要交1.4万的房产税,遗产税为15%-50%,如果继承给子女,需交15-50万。中国大概会是这样的政策:人均面积30免征,超过30平米就征收房产税。会有阶梯型税,房子越多,征收的税率越高。中国如果开征房产税,税率估计比日本要高。

  从各方面消息来看,收时间多半在2019-2020左右。

  假如卖地收入大幅减少,必定会让政府立刻开征房产税,因为政府随时需要大量的钱才能维持运转。房产税一出台,也反过来会加速房价的下跌。

  2018年4月11号,房地产税法草案已形成大体框架。

  2. 2018年1月,国土部:政府将不再垄断住房供地 (这也是重磅消息,这说明政府觉得未来卖地可能不好卖了,不能把卖土地作为政府主要收入来源了)

  3.租售比很低,。且假设成都某郊区房价12000,83平米,总价100万,首付3成30万,需贷款70万,分20年还清,月还4810,利息总共支付45万。也就是说假如为这个房子,要付出,100万+45利息+15万装修=160万,还没算重新装修、维修房屋的费用。但是去租房才600一月(不信的可以去58同城搜,成都软件园附近好地铁电梯楼单间才600,一年7200。假如结租个套2的,也就1400左右,一年1.68万。50年,30万拿去存银行,收益5.5,算复利第一年收益1.65万,第二年收益1.78,第三年收益1.9万。而房租一年只要1.68万,不但能抵消房租,还能有一些结余。买房那个年轻人一辈子在房贷的压力下生活,省吃减用,活得像中年人,想买的不能买,因为换工作离上班远,每天花在路上的时间很多很辛苦,想玩得不能玩,还提心吊胆怕失业,失去了年轻人该有的青春。而没买房的比较自由没压力,有青春和浪漫,3年后,这个房子从100万降到了35万,这个时候已经开征房产税,他全款买,每年交点房产税。

  租房比买房还便宜很多,从这个角度也能说明房价的泡沫很大。

  3. 2017年7月,部分城市 如广州已经实行租购同权(租房和购房同等权利,也有就读学区所有公立学校的权利,学区房概念将消失,以前政府就是为了推进房地产经济而搞的学区房,现在准备撤销这东西,从这一方面也可能说明政府不想把房地产作为经济支柱了,而是准备转型收房地产税。这个也是和国际接轨,因为国外国家基本都是租购同权)

  4. 2017年10月,成都出台政策:即到2020年底,成都新房必须100%是成品房(精装房),18年新房成品房要占30%以上,取消毛坯房。从这个政策,对政府即将转型可能也是个印证。这也是和国际接轨,和国外主要国家变得一样。比如美国日本的房地产的政策:商品房没有期房的概念,只能卖精装现房。也没有建筑面积的概念,只有套内面积。中国以前是因为要推动房地产,所以搞了建筑面积、公摊的概念。一旦政府决定不以房地产作为GDP增长的主要动力了,就会和国际接轨,取消建筑面积公摊等概念。(政府是在2000年推出公摊概念,说明政府是在2000年下定决心大力发展房地产经济,把卖地作为政府主要收入)

  5. 2018.2.28,比尔盖茨:“几乎肯定”我们将经历又一次金融危机。

  2008年的全球金融危机,让中国房价跌了30%左右,金融危机一般是大约每10年左右发生一次。:第一次金融危机是1987—1988,第二次金融危机是1997—1998,之间相差10年;第三次金融危机是2007—2008,也是相差10年。所以在2018-2019年左右很可能会有金融危机,而且会比以前来得猛烈。

  大家去搜索关于2018-2019全球金融危机即将到来的新闻。基本可以判定2018-2019一定会出现金融危机。

  全球主要金融机构都已经对未来将面临经济灾难发出警告,各国央行依然在疯狂印钞,贸易战不断升级,基准利率持续攀升,零售额增势持续放缓,所有这一切都预示着即将有一个灾难性的后果。

  6. 2008年受美国次贷危机影响,中国房价大跌30%。政府为了挽救土地价格,中央拿出4万多亿救市,让土地价格和房价又恢复了,接着暴涨。

  假如这次大跌,政府还会出手救土地价格吗?

  我觉得肯定不会了,原因

  1.上面说了,政府看到卖地这条路差不多到头了,卖地收入少了,就必须走收房产税这条路了。所以政府不会想再维持土地价格。

  2.如果再出20万亿救土地价格,带来的副作用很大,对实业、经济打击大,这就像一个人吃激素,吃一次能承受,吃多了就不能承受了。

  7. 央行加息。中美贸易战爆发,可能进一步引起央行加息。部分城市首套房比例开始提高到45%

  近3个月一线城市北京上海房价开始跌了,跌10%左右。一般是二线城市跟着一线城市的行情走,但时间上要晚一年左右。

  之前重庆征收过房产税,但因为只对新增房产征收,没有对存量房产征收,而且有很多限制(外地投资客不会征收),税率很低0.5%,所以对房价并没起什么作用,这个并不是真正的房产税。

  但从政府最近半年的具有重大改革倾向的政策来看,我觉得政府的确是要快转型了。

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