小产权房558频频释放的政策信号，让深圳（楼盘）小产权房成为舆论焦点。近日，国土资源部和住建部联合下发通知叫停小产权房，又将对深圳小产权房的市场带来怎样的影响？
记者从小产权房中介方面了解到，深圳小产权房市场受调控政策影响不大。而房地产专家及律师则建议有意向购买小产权房的人士需审慎，避免陷入纠纷。深圳市规划土地监察支队负责人昨日表示，将会根据国土资源部和住建部联合下发的通知，要求各区坚决贯彻落实。
售价仅为商品房20%
小产权房市场一直处于灰色行业，官方从未对其现状进行披露。
据深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫向南方日报记者介绍，据其了解，深圳市违建量在37万到38万栋。
南方日报记者了解到，官方其实多次对小产权房市场动态进行深入的调研评估。记者掌握的2013年一季度深圳市违法建筑市场分析报告，是最新的深圳小产权房调研报告，从报告可以管窥深圳近年来小产权房产业链条现状。
这份报告介绍，深圳一季度73个违建楼盘在售，其中以宝安沙井和龙华观澜最多。房价最高已达7900元/㎡，均价为4000元/㎡。近半在售楼盘可以按揭贷款。而全市违法建筑租金和租赁税，分别是37.6亿元、1.8亿元。
从销售价格看，深圳市违法建筑挂牌起步价最高为7900元/㎡，最低价为1880元/㎡，挂牌均价为4113元/㎡。一季度，深圳全市违法建筑在售楼盘挂牌均价为4127元/㎡，而全市新建商品房交易均价为19869元/㎡，深圳市小产权房 ，是违法建筑挂牌均价的4.8倍。
小产权房纠纷渐抬头
实际上，近一个月以来，小产权房市场先后收到数条重磅消息。
先是国务院发展研究中心首次向社会公开的“383”改革方案总报告，再到十八届三中全会《决定》，都涉及土地改革和宅基地改革内容，这被误读为“小产权房转正”之说，而近日，国土资源部、住房城乡建设部联合发文，要求严查在建在售小产权房，为“转正”之说浇了一盆冷水。
这样一些政策对深圳小产权房市场产生怎样的影响？
“调控对我们来说更好。上级发文件，照样有人买。”深圳小产权房市场中介马先生介绍，近年，深圳加强在建小产权房的严格管控，新的小产权房楼盘越来越稀少，政府加强小产权房市场调控，只会“物以稀为贵”，抬高在售小产权房楼盘价格。1个月以前，记者在马先生介绍下，曾前往沙井一个名为中心名座的小产权房新楼盘销售现场参观。据马先生称，这个楼盘一天卖出去200套，现在早已卖完。
而据小产权房资深中介汪经理介绍，现在，受政府严管影响，深圳“精品”小产权房建设量严重萎缩，很多在建新楼被停建，像在沙井快封顶的小产权房楼盘就有20多个。“目前市场上带花园小区的小产权房新盘只有10来个，沙井、民治等地以尾盘为主，主要以独栋或相邻两栋的小产权房为主。”
相对而言，近来小产权房纠纷渐有抬头。广东信荣律师事务所主任律师张茂荣介绍，近来出现较多小产权房购买纠纷，其中以投资客为主，投资客近一个多月以来看到政策波动，纷纷改变投资策略，出现毁约及其他问题而引起纠纷。
最重要是遏制违建势头
对于近来诸多小产权房“转正”或“叫停”的政策，为何深圳小产权房市场波动不大？房地产专家及律师也提出个人看法，认为此次政策只是过去政策的重申，并没有提出新的措施和态度。
张茂荣律师介绍，此次政策出台后，深圳小产权房市场中，对投资客有影响，但对刚需客没有影响。张茂荣认为，深圳小产权房，两部委出台叫停在售在建小产权房的通知，只是政府发出的一个声音，而这个声音并没有突破原来对小产权房界定的法律框架。
而在早先2009年，深圳市就已出台《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》），确立了深圳历史遗留违法建筑处理工作先全面摸底再分类处理的工作思路，对历史遗留建筑处理措施，包括确权、没收、临时使用和拆除。深圳市违法建筑主管部门深圳市规划土地监察支队向南方日报回应，目前，《决定》配套实施文件尚未出台，处理工作无法正式开展。
同样，陈霭贫也认为，两部委的表态是过去已有政策的重申，与过去内容差不多。这是因为现在国内多地出现小产权房抢建和热售现象。
“迄今为止，小产权房还没有明确其合法性。”陈霭贫认为，深圳违建是历史产物，最重要的是先遏制现有违建的风头。记者了解到，这是深圳查违部门的重点工作。而对已经发生的违建，陈霭贫认为要区分对待，从历史角度看，他建议将小产权房分两类：一是实质性违法，比如，占有农耕地、水源保护区，在任何情况下都要拆除；二是程序性违法，比如，在原宅基地多建的，可以适当予以确权。
回应
今年10月已梳理15宗线索
对于两部委发出的关于整治“小产权房”的通知，深圳市规划土地监察支队相关负责人昨天表示，已注意相关通知，并要求各区坚决贯彻落实。
该负责人向记者详细解析了“小产权房”的概念。他介绍，“小产权房”通常指的是，在农村集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的房地产。他认为，“小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，并不真正构成严格法律意义上的产权，不受法律保护。深圳城市化进程中，全市土地已经国有化，原来的农村村民均已转为城市居民，原有村民建设的违法建筑基于土地属性的转变和建设者身份的转变，不能称之为“小产权房”，是居住类违法建筑。
他说，“小产权房”这一称谓正试图将无合法产权的违建变换为有部分产权的建筑，来误导消费者，绑架购房人，胁迫政府主管部门，扰乱土地市场和房地产市场秩序，给社会稳定埋下隐患。十八届三中全会后，社会上流传着“小产权房”转正一说，这是对政策的误读，广大市民切勿听信谣传，购买不受法律保护的违法建筑。
这位负责人表示，作为深圳查违工作的主管部门，对违法建筑的打击一贯是坚决的。早在今年10月份，该支队便梳理了被媒体报道的15宗“小产权房”线索，要求各区立案查处。
南方日报记者 李荣华 李斌
