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“小产权房”买卖纠纷

当前栏目:小产权房知识

2019-06-10

来源: 深圳小产权房小编网络整理

 

  根据百度百科,松岗小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,办理相关证件,缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

  关于“小产权房”买卖合同的效力及当小产权房买卖合同被认定之后的处理规则:

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  深圳市官方一直对外表示,深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上,深圳小产权房政策,而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,农村集体土地已全部转为国有。坊间和媒体多习惯性地认为深圳市不但存在“小产权房”且存量惊人。

  依据深圳市《关于农村城市化历史遗留建筑的处理决定》,根据建筑的“程度”,分别给予确权、临时使用等不同处理,而且得到确权的只是少数。换个角度说,深圳对这些房屋的“确权”并不等于为“小产权房”正名,对小产权房性质的认定并没有得到改变。

  合同的效力以认定为原则,以认定有效为例外,如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。对确认合同后的处理,要综合权衡买卖双方的利益。首先,要全面考虑到合同对双方当事人的利益影响,由其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖差价的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,深圳小产权房政策,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。(参见北京市高级人民法院京高法发[2004]391号《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》2004年2月15日)




  深圳市为解决复杂多样房产的规制问题,在尊重历史的前提下,同时促进土地利用开发,确保深圳的可持续发展,出台了《深圳经济特区处理历史遗留私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性建筑若干规定》《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类建筑的处理办法》等法规及规章进行调整。因此,深圳独创了“历史遗留建筑”的概念。深圳市内已不存在集体土地的前提,在政策上,已不能使用“小产权房”来描述深圳市的房产,因此深圳市的主管领导驳斥深圳存在“小产权房”的说法也算有理有据。2018年11月6日,深圳小产权房能买吗,深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市规划和国土资源委员会关于印发的通知》(深规土规〔2018〕10号)

  而深圳的特殊之处是,深圳最初用地压力大而外地劳工多,因而放宽农民的住房建筑限制,以此为外地劳工提供居所,达到政府与民间的多赢格局,但这后来带来了一个繁荣的小产权房市场和从中受益的庞大的本地农民群体,还出现了从农民到开发商再到购房者、投资者的巨大产业链,形成利益群体,这导致对小产权房单纯的“清理”已不可行,需要找到某种方式来在法律和照顾该群体利益之间找到平衡。

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