小产权房:梦想还是赌注(图)



 

  集约化建房,其实这在钟伟与开发商签订合同时就已注明其性质,这属于小产权房的一种。钟伟以及和他一样的购房者们,拿到的“购房合同”,实际上就是一份长期租赁协议。
  今年11月,“转正传闻”推动了各地小产权房价的上涨,使得小产权房问题再次走进公众的视野。北京、深圳、广东等多地的小产权房市场房价有所上涨。
  小产权房背后藏利益链条
  不过,要清醒地认识到,由于涉及制度改革、法律完善等方面的问题,解决小产权房问题不可能一蹴而就。所以,购买小产权房存在风险,购房者需慎重。






  莫拿小产权房作投资赌注

  11月25日,在河北路的一小产权房售楼处,王先生等几位购房者正在围着一位售楼人员详细询问。销售人员介绍,相比同地段的房子,这里便宜1000元左右,几栋高层卖得已经没剩几套了。王先生看中的一套85平方米的房子,总价40多万元,必须一次付款,因为小产权房办不了银行按揭贷款。
  记者走访首府多家售楼中心、房产中介发现,前来咨询小产权房的买卖双方明显增多,但实际成交量没有明显变化。
  买房之前,钟伟并不知道,自己买的这套房屋可能面临的各种潜在问题:质量没保证、没有房产证、拆迁难补偿、遗赠很麻烦……

  本报记者程雪红


  长春路一家房产中介的业务员透露,由于国家不允许小产权房上市交易,开发商售楼时最常用的就是散发宣传单吸引购房者的眼球。由于价格低廉,买房人一不小心就会“就范”。

  早在10多年前,小产权房问题在房地产业刚刚起步时就已出现,只是2007年因为沸沸扬扬的北京通州宋庄“画家村”案,才引起公众的广泛关注。

  何卫刚表示,小产权房的问题很复杂,处理起来也很麻烦,并不是哪一个部门就可以推进的。因为它涉及多个部门,需要多个部门联合行动。除了不合理的高房价,监管者的不作为也是重要的推动因素。因此,对于从事小产权房开发、出售的开发商要予以严厉打击惩处。

  由于小产权房没有两证,进行交易中出现的各类纠纷案件,在首府各大律师事务所里也比较常见。
  但对待小产权房问题不能一刀切,否则极有可能引发社会矛盾。随着城市化进程的加快,乌鲁木齐将来有一天一定会面临小产权房的问题,等到那时再治理难度将更大。由于不少小产权房有其特定的历史原因,再加之数量众多,要解决好“既成事实”这道难题,需要政府动用大智慧。
  小产权房是指由乡镇政府而不是国家房管部门颁发产权证的房产,也称“乡产权房”,没有真正的产权,只有使用权。小产权房、乡产权房有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能购买;另一种是在集体企业用地或占用耕地违法建设的。



  面对新一轮的政策调控,首府小产权房市场有何反应?小产权房为何边拆边建屡禁不止?这背后隐藏着怎样的生存逻辑?两周来,深圳小产权房买卖,记者对此进行调查后发现,由于撤村建居和城中村改造、新农村集约化建房等因素,目前首府小产权房的交易主要集中在乌鲁木齐县和米东区、水磨沟区、高新区(新市区)等地的城乡接合部,一般都是私底下交易,整体存量较少,成交量也少。

  何卫刚认为,在我国城市化进程中,小产权房是一道难解但又必须解决的难题,而且是越快解决越好。因为小产权房已是一种客观存在,回避只会产生更多问题。久拖不决是对土地违法的纵容,更是对循规蹈矩购买普通商品房者的不公。

  据了解,2010年,乌鲁木齐县政府曾发出清查小产权房的通告,但部分开发商依然在打擦边球。

  小产权房之所以如此火爆,首先是因为房子太贵,很多购房者买不起,不得已才购买小产权房。因此,要想彻底解决小产权房问题还得从房价上解决。

  新疆赛德巨臣律师事务所古新国律师从业以来,也遇到过数起小产权房纠纷。他说,小产权房没有两证,也就代表所有权不明,一旦发生纠纷或出现继承、转让等情况,就无法得到法律的保护,小产权房 ,双方签订的转让合同将被视为无效。对于买方来说,是十分不利的。

CFP供图

  乌鲁木齐市委党校副校长何卫刚称,小产权房不用缴纳土地出让金和相关税费,深圳小产权房最新政策,成本相对单一,大部分是建筑成本,开发商因此获得的收益比通过合法途径要高得多。成本降低了,房价也会随之降低,购买者可以用低于商品房售价的钱买到房子。土地的拥有者,一些村镇政府是更大的受益者,与土地被政府征用不同,村镇政府对开发商购买土地的钱有更直接的支配权。村民则通过补偿房子获得收益。
  国土部门是负责清理小产权房的主管部门之一。乌鲁木齐市国土资源局办公室相关负责人称,对于小产权房问题将按照国家相关文件执行。

小产权房:梦想还是赌注




  在何卫刚看来,越是经济发达地区,人口越聚集,小产权房与大产权房之间房价的差距越大,小产权房就越有市场。而在新疆,小产权房则主要集中在乌鲁木齐,包括城市周边的一些别墅在内,很多都是小产权房。


  据全国工商联房地产商会提供的数据,1995年至2010年,全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

CFP供图


  2008年,市民刘先生购买了四平路某小区的小产权房。2012年底,该小区部分单元楼体开始倾斜,经鉴定是地下管道的问题;2013年初,又有部分楼体相继发生倾斜,甚至承重墙也有裂痕,但开发商久拖不决,直到后来同意业主按原价退房。
  购买小产权房多为刚需
  解决小产权房难题需要大智慧

  小产权房之所以有市场,与高房价分不开。在小产权房建设的利益链条中,村镇基层组织、开发商,甚至是村民、购房者形成了一个强大的利益共同体。
  从1999年开始,我国对小产权房便开始坚决打击。从2007年起,有关解决小产权房的法律法规逐渐出台,但还是阻挡不了小产权房的热销。


  来自四川的钟伟和妻子八年前来新疆打拼,过了五年不断搬家的日子后,为圆安家梦。他在2009年5月开始寻觅合适的房源,他绕着市区跑了好几圈后,终于发现喀什路一个小区房屋的价格比周边便宜700至800元,很快,钟伟便把家定在了这里。
  首府一家房地产公司负责人透露,多数城乡接合部乡村兴建新居工程,所采取的模式基本是集约建房,即:由乡村集体组织申请立项,上级政府下指标,村委会以土地投入与建筑商联合开发。这一模式直接导致一些开发商通过更改规划和容积率等方式建设,除去村民安置房后,剩余部分则由开发商推向市场,出售房屋使用权来获利。这就造成部分集约建房的住房产权性质不明,变为小产权房向市场供应。
  直到去年7月,钟伟和其他业主到相关部门核实,才知道自己所购买房屋的性质,在相关部门的答复函上可以看到:xx小区为xx村民集约化建房,未办理过任何规划审批手续,属违法建筑。

  玛雅房屋中介乌鲁木齐区区域经理王俊杰表示,买小产权房的人基本上以自住型为主,刚性需求为主。也经常有小产权房主委托房产中介卖房,但毕竟它两证是不全的,还不能贷款,很多中介不愿意接手。
  从十八届三中全会释放出“要建立城乡统一的建设用地市场”的积极信号,到日前国土资源部、住房城乡建设部联合下发紧急通知并召开视频会议,部署小产权房整治工作,要求各地对在建、在售的小产权房坚决叫停,并依法查处。但现实情况是,全国各地小产权房市场目前仍然暗流涌动。



  质量难保障,同样是购买小产权房需要面对的问题。

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