最新消息!73亿平米小产权房注定“转正无望”,房价更难大涨

  目前中国住房结构致分为四类,分别是已购公房、商品房、保障房和小产权房。

  而截至2018年7月,全国已经有43个城市获得轨道交通建设的正式批复。一些三四线城市如湖州、眉山、荥阳也加入其中。

  高德地图发布的《2017年中国主要城市公共交通大数据分析报告》显示,24个城市公交线网覆盖率超过了70%,11个城市500日站点覆盖率超过80%,而体验更好的轨道交通方面,全国已经有33个城市共运营162条线路,总里程为4824公里。

  如何更加合理的引入金融助力租赁住房供应提速,

  近日,福州(楼盘)、南昌(楼盘)、青岛(楼盘)、海口和贵阳5个城市又获得集体建设用地盖租赁住房试点许可。

  同时住房制度逐渐松动,各家开发商都很弱小,大规模启动市场化难度颇大,老百姓(603883,股吧)买商品房也存在购买力严重不足的问题。而小产权房就填补了这个断层,便宜(价格通常仅有普通商品房的35成),有需求,政策环境也不像现在这样严格。

  据如是金融研究院测算,截至2018年,深圳小产权房能买吗,全国住房总量约为300亿平米米,其中小产权房总建筑面积约为73亿平米,目前小产权房总面积占住房总建筑面积比例约为24%。即便是房地产市场快速发展的最近十年(20082017),小产权房面积依然增加了7亿平米,其体量甚至比保障房还要大。

  通过控制租金,降低居住成本,进城居民最基本的居住需求有保障,进而分散小产权房市场的需求。当小产权房有了替代者,假以时日,后者就会变得无利可图,甚至成为弃子,那些手里有小产权房的人,自然会降低预期主动选择妥协。

 

  新市民可以获得一套稳定且租金廉价的住房,这是城市的关怀,而更高标准的产权住房,则要靠你自己去打拼了。

  未来集体用地上盖的住房,租金必然是严格接受指导的,即便是开发商参与其中,也必然遵循保本微利的原则。

  而要实现这一目标,这里有两个前提条件,那就是发达的城市公共交通和大量可供利用的集体建设用地。这两者的结合意味着廉价居住成本和出行成本成为现实。

  总而言之,集体建设用地直接入市已经是箭在弦上,试点城市虽然只有13+5个,未来也必然会扩围,目前只是在积累经验,探索更加合理的方式而已。

  巨量的小产权房,尤其是东部发达城市,很多还位于梁金地段,如何处理是个非常棘手的问题。毕竟,当下房价如此之高,要在民生和公平,在新市民和既得利益者之间的找到平衡点。

 

  作为基础建设的一部分,集体用地租赁住房这条路不好走,但是必然要走的一条路。

  比如,

而截至2018年7月,全国已经有43个城市获得轨道交通建设的正式批复。一些三四线城市如湖州、眉山、荥阳也加入其中。

  到2020年要实1亿人进城落户,这还只是短期目标,城镇化仍然要大规模推进,这中间催生了大量住房需求,而且后进城的人,他们的购买力跟城市房价之间的差距越来越大,后上车的必然要吃亏。在这种情况下,新建一批廉价住房供新市民居住是必然要推进的一项工程。

总而言之,集体建设用地直接入市已经是箭在弦上,试点城市虽然只有13+5个,未来也必然会扩围,目前只是在积累经验,探索更加合理的方式而已。

  小产权房和以上住房的土地性质都是集体用地。新的集体用地入市方式更为合理,它被直接打上了“保障”标签,用来住一点问题都没有,但新的制度断绝了你的一切“遐想”。

  从以上举措,我们差不多可以得出这个结论:旧事旧办或者不办,新事新办。

 

  而在稍早前,集体用地租房已经有所布局:

  小产权房到底要不要处理,怎么处理,我们现在还无法得出结论,但从近两年来的一些动作,或许能一窥方向。

  小产权房发展历程基本如下:

  我认为,最新的集体用地入市试点,很大程度上是考虑了小产权房这个特殊住房。现在的策略是一种迂回战术,正面解决阻力太大,迂回或许能收到意想不到的效果。

  下图是一线城市和新一线城市建成区和市区面积对比,除了深圳和郑州(楼盘)开发强度较高之外,绝大部分城市都还有大量的土地储备,以北京为例,1.64万平方公里的市区面积,建成区仅有1420平方公里,占比仅为8.65%。

  这类房子很便宜,没有上市资格,无法获得产权保障,但它的出现是有历史原因的。

 

  在住房制度的演进上,小产权房是无论如何都绕不开的话题。

  具体的执行层面,不得而知,但大致逻辑我觉得应该是这样的:

最新消息!73亿平米小产权房注定“转正无望”,房价更难大涨

  那个年代房价虽高,深圳龙华小产权房,但矛盾也远不及现在尖锐,小产权房有其灰色发展的空间,以深圳(楼盘)为例,这座城市一半住房是小产权房,容纳了超过50%的深圳常驻人口。

  如何合理让民企参与进来(目前民企基本上没有机会染指)等。

  如何防止租金贷因为监管不到位而伤及租房客等等,

  而在农村集体建设用地规模上,全国约有2.5亿亩,总面积达1.03万亩。

最新消息!73亿平米小产权房注定“转正无望”,房价更难大涨

  2017年8月份,上海(楼盘)和北京(楼盘)等全国13个地区作为试点,探索集体用地建设租赁住房。

  新市民主要靠租房来解决居住问题,而且要稳定租金,给予他们在城镇生活下去的保障,除了在集体用地上找供应,已经没有第二条路可供选择。

  从更宏观的视角来看,集体用地上的租赁住房,其租金成本大约可以控制在现有商品住宅租金水平的3成左右,也能稳住城市整体租金水平。稳住了租金就稳住了需求,稳住了预期。

  在中国的房地产行业,由于体量巨大,小产权房一直是绕不开的一个话题。

  2018年,北京推出中国第一宗用于共有产权房开发的集体用地,深圳小产权房网,集体用地入市方式获得延伸。

  2、迂回对冲小产权房

  集体用地直接入市,目前已经扩大至18个城市,法理上也逐步理顺,其意义在于:

  1、解决住房的刚性需求

  先来看城市公共交通。

  20世纪80年代以后,大家都忙着搞实业,开工厂,搞贸易行,搞乡镇企业,那是真正的实业致富的年代。

  通过集体用地入市,扩大保障房中“政策性租赁住房”体量,这部分要能够完全承接农村转移人口的进城居住需求。

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