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深圳小产权房现状调查:超95%存在安全隐患(2)

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小产权房知识

2019-06-23

来源: 深圳小产权房小编网络整理

 

记者踩点

目前,王先生手头的房屋凭证有5样:原业主跟开发商签订的合作合同,大概类似集资建房的协议;原业主跟王先生本人签订的房屋转让协议;某位律师开具的公证书;2张收据,一张是开发商开给原业主的收据,另一张是原业主开给王先生本人的收款收据。

但是,对于已经购买了小产权房的业主,房地产专家周学军建议:“如果既不想退房,又不想在拆迁的时候血本无归,那最好的方法就是保护好整栋楼的房产证。”

2012年2月,国土资源部宣布,今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作   张西陆 曲广宁 鲁力

他分析,深圳在视小产权房的性质区别,而进行不同的处理。如果把小产权房简单分类,可以分为两类:一类是程序性违法,如扩大面积、未经申报、改变功能;另一类是实质性违法,这类是大家常说的“撞高压线”,如涉及农耕地、水源等问题,损害公共利益。

  小产权房存诸多弊端,不建议购买

  小产权,大不同

2009年9月,国土部下发通知,再次叫停小产权房。

专家说法

深圳目前具体有多少小产权房?据相关部门公布数据,截至去年12月,深圳违法建筑达到37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%,占深圳市总建设量的半壁江山。

在高房价背景下,虽然大多数购房者都知晓小产权房的风险,开发商、中介也会如实承认小产权房的违建身份,深圳小产权房政策,但城市中低收入消费者还是会购买,他们“不管那么多”,只要满足有个住的地方即可。“我们不怕,又不是我们一家买”是不少业主的想法。

“但我们必须意识到,在小产权房中,有超过95%都是没有办理工程验收,达不到消防验收标准,存在严重的安全隐患。”陈蔼贫认为,小产权房毕竟是不合法的,深圳政府也一直尝试解决这个历史遗留问题。

“小区的房价大约在5000多元/平方米,一般需一次性付清房款,当然也可以协商房款分两次付清,不过需向卖房人支付利息。”陈小姐说,买卖一套房屋,他们收取的中介费一般是房屋成交总价的3%,另外到村委会过户,购房者也需要支付成交价2%的过户费,过户费可以商议。

在小产权房交易过程中,由于房屋本身没有产权,在交易过程中惟恐没有法律保障,不少业主或中介在出售小产权房时,都会向购买者开具“律师见证书”,以证明物业具有法律保障。

在记者采访到的7名刚需者则表示:如果自住,价格也确实便宜,不排除买小产权房的可能。

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无法办理继承。由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

上月21日,国土部召开发布会,公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示,今年国土部将联合相关部门,选择小产权房问题相对突出的城市,开展小产权房试点清理,试点城市名单和试点方案目前正在研究中。

2011年1月,国土资源部部长徐绍史表示,国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作。

无物管,垃圾积水随处可见

王先生告诉记者,他知道小产权房的风险,也知道国家对此类房子的态度。在选定该套小产权房之前,他使用最多的工具就是谷歌地图。因为该地图有一项功能,可查阅到某个年份某地区的三维面貌,他可了解到房产是何时建起,地块是否非法占用了耕地等,“近几年,我所处的区域人气越来越旺。一旦一个地区的小产权房多起来,政府要处理就相对难一些。”

据中介称,该镇目前新建小产权房的均价近5000元/平方米,较去年已上涨了1000元左右,深圳小产权房网,而周边商品房的价格一般在1.1万/平方米以上,小产权房的价格只有商品房的1/2。

超95%小产权房存在安全隐患

“如果我在你这里买房,我能拿到什么凭证,是不是有法律效力的?”记者问中介道。

随后,许先生带着记者来到一栋外观非常破旧的4层楼里,看了另一套75平方米的房子。“这栋楼有10多年楼龄了,外观是旧了些,但业主为每一户都精装修了。”2楼有铁门,但据介绍,白天一般不上锁,屋内确实如许先生所说,看上去粉刷一新,而且3个小房间铺有木地板,但房子临近内街马路,轰隆隆的大货车、摩托车声不绝于耳。

2010年2月,国土部官员表示,争取年内出台解决小产权房方案。

记者在长龙地铁站下车,在新联地产中介许先生的带领下,来到了龙岗布吉长龙新村。由于没有物业管理,所以长龙新村周围环境非常差,垃圾、积水随处可见。

无证建设,数量惊人

深圳作为小产权房较为集中的城市,尽管从中央到地方对于这类非法销售的违法建筑都予以严厉打击,但市场上仍保有大量的小产权房在交易。

“正常的见证应该对内容的合法性进行见证,而所谓的小产权房见证只不过是见证一个签字属实,这实际上是毫无意义的。”张茂荣提醒,老百姓切莫对此类见证存有盲目迷信,事实上,“律师见证”对小产权房交易的合法性并没有任何保障。  

当记者问及国家试点清理小产权房,现在买房会否存在风险。许先生显得相当有把握,“我们这里一整片都是小产权房,足足有500栋。要整治的话,首尾有多长,你足以想象。怕什么,又不是只有你一个人买。”

对此,记者实地走访了小产权房较为集中的宝安、龙岗、龙华新区等地,据观察,由于总价低廉而且不受限购令影响,小产权房确受到不少购房者的关注,房屋交易兴旺,买卖仍活跃,但记者也看到不少小产权房建筑过密、通风采光不佳而成为“握手楼”,建筑质量不佳甚至消防、电梯等都达不到相关安全要求。

记者准备离开屋子时,正好碰到业主带着另一对中年夫妻前来看房。10分钟后,许先生接到业主电话通知,称该房已售出。

  国家“严打”小产权房大事记

2008年1月,国务院下发通知,指出任何涉及土地管理制度的试验,都不能违反国家的土地用途管制制度。

已经是小产权房业主的王先生,湖北人,去年初来到深圳,任职电脑美工,月收入4000—5000元。去年底在沙井万丰村购买了一套105平方米、总价33万元的小产权房,一次付清。小区有保安24小时值班,每个月交120多元物业费。

记者在长龙新村走访中发现,小产权房买卖的街贴随处可见,但打电话过去,基本都说已经卖完。随后,记者来到民治樟坑、横岭等社区,发现有许多小产权房在建。有的虽然不见有任何证照,但仍开始建设,有些已经建了十多层,明显超高、超面积,至今没有封顶,还有的显然已经“生米煮成熟饭”,开始装修了。  

无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外,小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿;

许先生说,“两证一书”是可以得到的,分别是土地使用证、建设许可证以及律师开具的公证书,“有律师公证书就有法律效力”。

该通知明确了律师不得对违建认证,深圳的执业律师就必须严格遵守。如果律师擅自私下认证,将面临市司法局的处罚。但张茂荣坦言,目前仍有部分律师通过个人开具所谓的“律师见证”赚快钱。

陈小姐说,这些高楼基本都是近3年建好的,房子当时计划分给村民,每户每人分42平方米,面积超出部分村民需以3600元/平方米的价格补差价,不过很多村民都将房子卖给了外地人。

“价格很优惠,每平方米才3444元。”许先生说,这栋9层的房子,除了这一户,其他全部都已经卖出或租出去了。“这么好的楼层,早点下手为妙。”

小产权房也好,“非法销售的违法建筑”也罢,都在这样一个都市日渐狭窄的空间中生长着,并且庞大到成为城市发展难以绕开的一道坎。从2009年5月深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》至今,深圳一直坚定治违,但业已建设好的小产权房仍在市场上交易着。

“实际上,律师见证对于小产权房交易来说,是不允许的。哪怕做了见证,也并不具备任何法律效力。”张茂荣表示,“在很多购房者看来,律师做了见证就有了法律保障,合同就有效了。实际上不是这样,他们对律师见证性质的不了解。”

对于小产权房的看法,王先生保持中立,“小产权房不好去衡量它是否值得买,要看个人情况。”他说,如果以投资为目的的,不一定值得。

小产权房业主

据陈蔼贫了解,实质性违法占总违建数量15%左右,“对这两类,要具体情况具体分析,不能一棒子打死。”实质性违法的,政府要坚决予以强硬处理,而面对程序性违法,可采取相对缓和的处理手段。

周学军解释,保护房产证的最好做法,就是从建设者手里接过房产证,将其寄放到银行的保险箱里。再由3—5位业主组成一个保护小组。切莫让建设者利用产权证,做其他的抵押贷款或担保。否则一旦建设者资金或担保出了问题,银行就要查封该房产证的楼,那么小产权房业主就算有再大的冤屈也没处申诉。

无法办理抵押。因为在现有体制下,小产权房不能上市交易,因此对于银行而言,抵押物没有变现能力,因此也不会给小产权房办理抵押;

王先生告诉记者他看到的一则消息:当事人的亲戚买了小产权房,3年涨了不到1倍,但其另一位亲戚买了商品房,3年涨了将近3倍,“如果是自住或者出租的话,就纯粹一些”。

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“这个小区每个楼门都有电子防盗门,里面还有一名保安,但楼外面就不管了。”一名小区业主说,该小区的建筑质量不怎么样,早先住进来的业主发现客厅天花板会整块掉下来,虽然没砸到人,但后面进来的业主都会把原来的天花板搞掉重做。

“律师见证书”不具备法律效力

买小产权房有4大法律风险

广东信荣律师事务所律师张茂荣表示,购买小产权房将面临多方面的风险:其一,所谓小产权房均属违法建筑,其买卖行为自始无效,一旦某一方反悔并诉至法院,法院将判决退款退房;其二,小产权房没有房产证,不受国家法律保护,一旦拆迁业主将很难得到补偿,甚至还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险;其三,小产权房不是商品房,且大部分为违建,发生质量问题业主往往只能自行承担。

其实,深圳市二手房行业主管部门已明令禁止地产中介从事小产权房业务,由于小产权房其本质是没有产权,也不能在深圳市产权登记部门办理过户手续。但由于二手商品房市场交易的清淡,以及原特区外小产权房数量颇多,大多数地产中介仍做着小产权房的经纪业务。

美联物业全国研究中心主任徐枫称,由于小产权房并未纳入商品房交易体系,因此房地产调控政策对于小产权房一直是空白,也使得一些潜在客户转投小产权房的市场。徐枫不建议客户选择小产权房,它虽然便宜,但在合法性、房屋质量、价格优势、周边配套等方面,有很明显的弊端。

2009年6月,国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

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同时,许先生向记者说明,除了需要全额支付买房费用,记者还需支付5000元中介费,以及1000元的律师公证书费用,“当天给钱,当天你就可以实现在深圳成为有房一族的梦想,比商品房快多了。”

不能上市交易,也就意味着不能折现。同时一旦发生纠纷,小产权房业主想要维权将找不到法律依据;

所谓“律师见证”就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。张茂荣说,早在2009年9月,市司法局已下发《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》,明文禁止公证机构和律师为违法建筑买卖提供相关公证和见证服务。

在对龙岗小产权房现状有所了解后,记者来到位于宝安区的沙井镇万丰村。据了解,这里90%以上的房屋都是小产权房。

记者又来到另一处由村委集资建设的小区,由多幢18层的高楼组成。记者看到小区内有游泳池、健身房等设施,小区内环境较佳,绿树成阴,不过楼间距很小。

全国人大代表、广东省国土资源厅厅长陈耀光日前在接受媒体采访时表示,“广东不是本次小产权房试点的省份,至少到目前,广东也没有要作为试点省份的计划。”可是,如何处置这些每天都在催生的“非法销售违法建筑”,再一次成为人们所注目的焦点所在。  

小产权房渐小区化

记者也从其他渠道了解到,沙井小产权房数量众多,与深圳其他区域不同,这里的小产权房多以小区形式整体建造,最近3年内建成的小产权房价格多在3500元/平方米左右。

购买小产权房的根本弊端在于产权不确权,不受法律保护。2007年,建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示,特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋,否则将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。购买小产权房在法律上有4大风险:

在土地国有化的过程中,为了照顾原居民的利益,深圳市为每户划出占地不超过120平方米,层高不超过5层,建筑面积不超过480平方米来建房,超过这一面积的建筑,深圳小产权房出售,都属于“违法建筑”。

记者观察,在每层房间内和楼道内,均未见到任何消防设施。

  只求能有个住的地方

记者联系了中介陈小姐。与之前在长龙新村看到的“脏乱差”不同,她带记者看的是由4栋20层的高楼组成的小型社区。4栋高楼在4楼通过一个大型的空中花园相连接,底层都是商铺。据陈小姐介绍,2010年,有一名四川人一口气买下了十几套住房,记者要买的就是他要出手的物业。

许先生先是带记者来到新三村牛岭吓55号3楼看房,90平方米的三房两厅,开价31万元,带有简单装修。

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买了小产权房,要保护好整栋楼房产证

记者又在龙岗区横岗看了一处小产权房小区,尽管该小区和旁边的商品房小区仅一墙之隔,但墙里墙外对比鲜明的是:墙内花丛茂盛,墙外垃圾遍地。

一名不愿意透露姓名的小产权房业主道出了包括深圳小产权房的现状:“深圳的小产权房基本上都是原村民自建或者原村组织统建的违法建筑。从严格意义上来说,通过城市化的进程,深圳的土地已经国有化。但国家并不能100%承担原村民城市化之后的生计,因此给了集体与个人利用土地谋福利、谋生存的机会。小产权房正是在这一契机之下快速无序增长,这也是社会转型中必不可少的阵痛。”  

“29万元的价格,非常划算。屋主是潮汕人,对屋子的风水、朝向、格局都非常讲究,你可以放心入住。”许先生说。

“深圳的小产权房数量在全国同类城市中,总规模是名列前茅的。”深圳住房研究会会长陈蔼贫表示,对于国家相关部门这次表态,他认为首先要还原小产权房正确的历史面貌。在深圳外来人口中,超过50%都是居住在城中村,人数约超600万。小产权房对深圳的发展起到了历史性的作用,也一直在为城市的兴盛挑起了一定的担子。

许先生告诉记者,小产权房销售几乎没有受到政策影响,上月其公司成交了30多套小产权房,而上周就卖了八九套。

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