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买房卖房千万别惹这些麻烦!济南法院发布十大典型案件

当前栏目:小产权房知识

2019-06-26

来源: 深圳小产权房小编网络整理

 

  法院经审理认为,在王某岗与王某涛签订的《房屋买卖合同》签订时,王某岗出示了於某某、王某岗的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书复印件。济南某中介公司亦证实2016年5月12日王某岗与於某某进行了通话,就於某某同意出售案涉房屋的意思表示进行了核实。由此可知,王某岗就出售涉案房屋已与於某某达成一致。王某涛与王某岗签订《房屋买卖合同》时有理由相信王某岗有代理权,故王某岗签署的《房屋买卖合同》应视为王某岗与於某某有共同出售案涉房屋的意思表示,涉案的房屋买卖合同及补充协议应为合法有效,驳回了於某某的诉讼请求。

  【典型意义】我国合同法中违约金的性质主要是补偿性的,有限度的体现惩罚性。违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失,既不得约定与损失不相称的违约金数额,另一方面若违约金低于损失,深圳小产权房最新政策,又可以申请适当增加,这体现了违约金的补偿性。违约金是一种违约救济措施,但违约金在具有救济性的属性之外,还兼具惩罚性。本案中,山东某开发公司作为开发商在已经存在逾期交房的情况下,再次签订补充协议,变更了交房时间,并重新约定了逾期交房违约金标准,系其对再次违约后果的预期判断,该部分的违约金更多的体现了惩罚性,故对该部分违约金不再进行调整。

  【基本案情】

  法院经审理认为,本案涉及房产系集体土地上自然人开发建设,未取得规划及建设手续,故徐某某与王某甲签订的购房合同系无效。

  法院经审理认为,杨某某多次逾期还贷,银行出具了关于杨某某逾期偿还贷款的通知书,并扣除了济南某某置业有限公司的保证金。根据双方签订的合同,杨某某逾期还款导致济南某某置业有限公司承担担保责任的行为,违反了双方补充协议的约定,济南某某置业有限公司有权解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。

十、二手房买卖中出售人违约,合同不仅应继续履行,出售人还应承担违约责任

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  一是双方未签订书面买卖合同或仅签订了购房意向书,是否成立房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。认定为商品房买卖合同关系的关键在于是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等。如具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,双方成立商品房买卖合同关系。

  【典型意义】本案涉及的是无产权房的问题。无产权房产的典型表现形式为小产权房,小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用。小产权房不是法律概念,小产权房仅具备了商品房的使用性质,不具备法律性质。小产权房不能取得合法的土地证和产权证,小产权房买卖合同的效力一般否定性评价。购买小产权房存在巨大的法律风险,一旦出现纠纷,购房人的权益很难得到维护,应谨慎购买。

六、谨慎购买无产权房

  【基本案情】

  关于逾期交房违约金,合同约定的逾期交房违约金为已交付房价款的万分之一,法院认为济南某房地产公司逾期交房应当承担的违约金数额过低,李某某有权请求增加违约金,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。李某某请求法院判决济南某房地产公司按同地区类似房屋租金支付违约金符合法律规定。

七、按揭贷款购买商品房逾期还贷,应承担违约责任,开发商同时享有合同解除权

  法院经审理认为,根据双方签订的合同及补充协议的约定, 2016年6月30日之前的逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算,2016年7月1日之后的逾期交房的违约金按已交付房价款万分之二计算。山东某开发公司在逾期交房已构成违约的情况下,又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方式,系其对违约后果的预期判断,不违反法律及行政法规的强制性规定,故法院按照涉案商品房买卖合同约定的日万分之一的标准及补充协议约定的日万分之二的标准分段计算逾期交房违约金。

  【基本案情】济南某某房地产公司与祁某签订《商品房买卖合同》一份,约定祁某购买济南某某房地产公司开发的201号房屋,并对房屋价格、付款方式等进行了约定。合同签订后,祁某依约支付了购房款。济南某某房地产公司一直未取得涉案房屋的商品房预售许可证。祁某要求解除双方签订的买卖合同,济南某某房地产公司返还购房款及利息,并赔偿其损失。

  【典型意义】本案涉及两个典型问题。

  【典型意义】本案典型意义有二。一是涉案商品房买卖合同约定将取得《分期综合验收备案证明》作为商品房交付的前提的,该约定系有效约定,深圳小产权房政策,开发商在未取得《分期综合验收备案证明》的情况下,买受人有权拒绝接收涉案商品房,买受人拒绝接收房屋的,开发商无权要求解除合同,且应当支付逾期交房违约金。但若买受人在明知开发商未取得《分期综合验收备案证明》情况下,接收了涉案商品房的,其再要求开发商承担逾期交付违约金的,不予支持。二是若合同约定违约金数额过低的,守约方可以请求调高违约金数额。违约金的约定既应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失,不得约定与损失不相称的违约金数额,另一方面若违约金低于损失,又可以申请适当增加,这体现了违约金的补偿性。

  法院经审理认为,涉案的商品房买卖合同中约定济南某房地产公司应当将取得分期综合验收备案证明的商品房交付,故济南某房地产公司在分期综合验收备案证明取得之前,李某某有权拒绝接收房屋。济南某房地产公司未按合同约定取得分期综合验收备案证明,违约在先无权要求解除合同。

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