离婚诉讼中的小产权房应如何分割

　　【案情】

　　原告梁某与被告李某原系夫妻，双方于2010年10月9日办理结婚登记手续。婚后未生育子女，双方于2012年12月9日以38元价款购买小产权楼房一套。2015年7月5日原、双方达成离婚协议，并办理了离婚登记手续，但未就夫妻共同购买的该套房屋达成协议。2016年3月15日，原告梁某诉至法院，请求分割双方购买的该套小产权房。

　　【分歧】

　　本案诉争的房屋性质属于小产权房，双方对该房议价40万元，均要求房屋判归自己所有。在对该房屋的分割上，出现了两种不同的意见。

　　 第一种意见认为：人民法院不能判决确定房屋的归属，不宜判决房屋由谁使用，对该房屋不予分割。理由是：本案所涉房屋，性质上属于小产权房，虽可以居住使用，但依法不能取得产权。婚姻法解释（二）第二十一条规定：“离婚时对双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”本案中的房屋不可能取得所有权，如果按上述规定判决由一方当事人使用，如果出现换住或出租情形时，另一方会重新主自己的使用权，故判决由谁使用都不合适，故不宜判决分割。

　　 第二种意见认为：法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的小产权房屋，不作为物权分割，但对房屋的财产权益应当予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对方，不具有对世权。

　　【评析】

　　笔者赞同第三种意见，其理由如下：

　 一、小产权房是“房”， 具有房屋的一切物理属性，它与大产权房屋的使用性是一样的。夫妻离婚时争执最大的就是房屋，对该财产法院不分割显然不会定纷止争。

　　二、小产权房屋没有产权，也就是没有物权，但具有相应的财产权益，夫妻离婚时应对房屋本身具有的财产权进行分割。因为购买时也不是按照有物权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照物权价格来分。但房屋毕竟有一个增值因素，双方对小产权房屋的市场价可以进行议价，议价不成时可以进行重置价评估，要房的一方应给对方市场价一半的补偿。

　　三、小产权房屋的分割仅限于共同所有人，不具有对世权。在一些离婚、共有等案件中，人民法院应充分论证房屋的性质，明确说明分割的是财产权，且财产权益仅限于相对人，，不具有对世权，避免当事人企图通过法院裁判文书的形式使小产权房得到合法确认。