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一路之隔,价差一半,这样的房子能不能买?新生小产权房

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小产权房知识

2020-09-18

来源: 房558小编整理

 

  上周,我的微信群里突然有个业主发消息说转卖她住了几年的产权房,龙华汽车站附近,65万小两房,在周会上,我把这个消息和同事马克分享了,马克听到价格后眼里散发出一丝光芒。

  问了我一个直击灵魂的问题:你觉得小产权到底能不能买?

  不止马克,很多粉丝朋友都问过这个问题,小产权到底能不能买,大多数人会告诉你,购买有风险,不值得购买等等,过去我也是这么回答的,但我今天想换个角度来聊聊这个事。

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  小产权不能买,确实是为你好,理由如下:

  1、无法贷款,要一次性付款

  2、没有学位、没有房产证

  3、户型不合理、居住不舒适

  4、升值潜力远低于商品房

  5、拆迁不一定赔付

  以上是小产权老生常谈的弊端,没毛病。但凡有选择,都不想走这一步,就如同马克一般,后海统建楼房价,但凡他有钱,他也不想买小产权。

  当然,有一部分人以一种“赌博”的心态去博拆迁,赌赢了资产不止翻番,赌输了,就是钱房两空,这个赌博不仅周期长,风险还特别大。

  相信很多人有疑问,小产权不是禁止交易的吗?怎么买?确实,明面上禁止交易,背地里却已经是一个成熟的市场,毕竟深圳真的很特殊,小产权是历史遗留的产物,屡禁但不止。

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  (深圳小产权还有专门的网站)

  因此有必要插播一个真实的案例,2012年我二伯买了观澜牛湖的一套小产权,套内70多平米,2018年牛湖被纳入城市更新单元,项目由卓越拿下,汽车绿本抵押有风险吗,后续就是谈判拆迁,所有小产权都可以赔偿,开发商赔付标准1:1.1,绿本变红本。

  这是真实赔付的案例,正因为有成功的赔偿案例,明知道有风险,依然有一批人趋利而为,不过也有遇到很多村民反悔,法院不受理,买了小产权后拆迁,没房也没赔偿,竹篮打水一场空的案例,但在巨大利益面前,依旧有人红了眼。

  小产权没有法律的护航,抱着“赌博”心态去孤注一掷赌收益的,我还是建议三思而后行。毕竟旧改的不确定性太大,兑现周期长、风险性也太大。

  那小产权到底能不能买?这个问题也萦绕在我脑海很久,直到有一次去到沙井调研。

  这是一个由于历史原因,遗留了非常有特色“遗产”的区域,就是有成片的小产权房,并且,这些小产权房做得可以媲美商品房了。

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  (沙井小产权裕盛华庭)

  很多人印象中的小产权房就是那些夹在城中村里的房子,村民自建然后拿来卖,但深圳其实还有许多是村委集资建的房子,30几层电梯房、有物业、有社区、和商品房真的没有太大差别。

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  (沙井小产权盛芳园)

  当我看到沙井盛芳园的时候,我根本没把它和小产权结合在一起,因为实在太“商品房”了,地下停车场、篮球场、游泳池、观赏鱼塘、儿童游乐场、便利店、休闲会所等大社区商品房应有的配套,它都有了,南区北区中间甚至还连着一条空中走廊。

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  (儿童游乐场所)

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  (观赏池塘)

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  (休闲会所)

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  (游泳池)

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  (社区园林)

  这样的小产权,纵观深圳真的没几个,这样的小产权完全不用质疑户型不合理或居住不舒适,坐在盛芳园休息的那一瞬间,我脑海中浮现:这样的小产权,为什么不能买?

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  (盛芳园和卓越中寰、西荟城一期一路之隔)

  盛芳园和卓越中寰只隔了一条马路,但是盛芳园只有2万出头,而卓越中寰已经卖到4万6,一半以上的价差,真的非常心动吸引,甚至盛芳园的小区环境要做得比卓越中寰还要好。

  于是我迅速在脑中算了一笔账,目前盛芳园主流户型是9597㎡的2房,20000元出头,总价190万,可以最低5成首付,贷款5年(信用贷),很多人都说小产权需要一次性付款,但有些确实可以操作,所以别杠。

  这样也就意味着首付要拿出95万,然后每个月月供近2万。这样算下来,确实不划算,有100万的首付,首套完全可以去撬动330万的房子,可以在龙岗买到3房,甚至还能在一些还不错的地段买到一房或者二房。

  这样看来,的确不划算。这就引出第二个问题:如果非要买,小产权到底适合什么样的人买?

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  小产权房和商品房一样都要看地段,地段越好、产品越好,价格就越高。

  所以小产权也有价格梯队,第一梯队是以南山福田这些中心地段的小产权,价格去到34万。

  越往关外走,价格会越低,但如果产品特别优质,像盛芳园这样的,价格能上到2万,其余一些非村委自建、隐藏在各大城中村里内的村民自建房,普遍在11.5万/㎡,最低的只有78000元/㎡,算下来总价最低50万就可以买到。

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  (村委集资小产权价格较高)

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  (农民房价格较低)

  50万的小产权对标300万的商品房,巨大的价差是一个诱惑,不断挑起人们的神经,刺激他们对利益的追逐,买和不买,犹豫不决。

  小产权不是每个人都适合买,如果非要买,也只适合以下这两类人:

  一、钱多却没有投资渠道的。手头的子弹已经打光,没有购房名额也不想要投资其他城市的,有多余闲散资金,愿意接受风险投资的,可以买。

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