楼8| 深圳的小产权房，路在何方？-2023深圳小产权房信息

答：“小产权房”并非法律上的概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常是指在农村集体所有的土地上建设的房屋。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，村委统建房，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。“小产权房”没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

2、为何有那么多人钟情于“小产权房”呢？

答：“小产权房”实际是商品房价格居高不下与市场刚需持续增长之间矛盾的产物。由于“小产权房”没有缴纳土地出让金，也没有开放商的利润攫取，故价格低廉（是同地段商品房价格的1/3甚至更低）。这吸引了很大一部分资金不足，却亟待买房的刚需群体。

3、“小产权房”交易法律认可吗？

答：根据我国《城市房地产管理法》第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”

《土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

《土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

《物权法》第一百五十三条之规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

因此，目前集体土地上建造的房屋禁止未经集体经济组织同意擅自转让，禁止向本村已有宅基地的集体经济组织成员转让，禁止向本村集体经济组织成员以外的成员转让。“小产权房”不具备完整的所有权，不能办理产权变更登记手续。“小产权房”买卖合同很可能被法院认定无效，得不到法律的保护，小产权很大程度上是无产权。

4、小产权房交易有律师见证，有法律效应吗？

答：小产权房交易的违法性并不会因为有律师见证而合法化。深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年再次发文禁止，虽然只是针对违法建筑类小产权房，但是有合法报建手续的小产权房，因不符合上市交易条件，如交易行为本身无效，见证同样无效。

5、深圳的官方是如何定义小产权房的？

答：众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。现在民间约定俗成的小产权房，政府统一的官方口径皆称之为“违法建筑”。政府之所以称其为“违法建筑”，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑包括原村集体土地上所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。

而2017年3月3日由深圳市规划国土委发布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》（以下简称《价格》）则又一次让小产权房成为了公众关注的焦点。而此前，深圳市房地产中介协会就深圳小产权房的来龙去脉以及政府的处理方式进行了一次较为系统的解读。而《价格》作为《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（以下简称《办法》）的操作细则性文件，其中包含了政府哪些意图及目的，以及公众对于小产权房未来命运的猜测，深圳市房地产中介协会为大家做一次细致的文本解读。

一、《价格》的目的是何为？

答：事实上，我市早在十多年前就已在土地性质方面，完成了全市范围内对原农村集体用地向国有建设用地的转变，但是由于历史遗留的问题，使得很多原农村集体用地无法在现实中实现国有土地的整备。同时，由于在拆迁补偿方面，没有相关针对该类土地上的房屋征收补偿标准，使得我市针对“城中村”的房屋拆迁以及征收工作显得举步维艰。

协会认为，深圳未来可供持续开发新增建设用地几近枯竭，而从存量用地入手，如何盘活存量用地，实现土地资源的高效再利用已然成为了深圳破解土地资源瓶颈的唯一有效途径。而横亘在存量用地方面的现实难题却是，遍布深圳各区各街道的原农村集体土地，也就是我们俗称的“城中村”，由于深圳独特的土地流转历史，变成了阻碍我市盘活存量用地的一大障碍。而《价格》的出台，作为《办法》的一个细则文件，村委统建房，很好地为政府相关部门因城市更新以及公共建设需要或为扩容保障性住房需要而征收该类房屋提供了确切的标准和依据。为杜绝相关利益人漫天要价，以及提高拆迁与征收的效率都起到了积极作用。因此，从这个角度来看，《价格》的用意更多的是为了服务于我市整体规划建设，以提高我市整体土地资源再开发和再利用的效率为根本目的。

二、《价格》发布后是不是表明政府对于小产权房的态度会发生变化？

答：相信这个问题是广大公众最为关注的。事实上，《价格》的适用范围是严格依据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）以及《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）中规定的房屋。其实我们民间约定俗成的小产权房，其内涵包括了各类原村集体统建楼、军产房、非原村民私建房等等一系列违法建筑。

协会认为，根据“两规”以及《决定》的规定，《价格》所适用的房屋是取得非商品性质房地产证的建筑，而这类建筑是包含于我们所俗称的小产权房范畴之内的。相当于《价格》规定的适用房屋范畴,是被严格限定在政府之前根据相关法规政策已确权的原村集体用地上建造的部分私房和生产经营性用房，这类已按相关规定和政策被确权了的房屋均为非商品性质房屋。而未被确权登记的房屋，则都需要缴纳相应的罚款以及补交相应的地价后方可在遇到拆迁征收的时候获得相应的补偿。这种做法与《决定》所规定“原村民符合一户一栋原则总建筑面积480平方米部分免予处罚”的要求是相辅相成且一致的。但是无论如何，《价格》作为《办法》的操作细则性文件，并不会改变政府对于小产权房的处理态度，即源头增量严格遏制，尊重历史现状，存量合理疏导的解决策略。但《价格》毕竟为征收与拆迁小产权房给与的补偿标准予以了明确，这也是我市政府在治理小产权房方面的一大进步。

三、小产权房购买的风险是否还存在？

答：深圳市房地产中介协会认为，虽然《价格》对于拆迁与征收房屋给与了明确的标准，但是这并不能从本质上消除购房者购买小产权房存在的潜在风险。特别是在遇到拆迁与征收过程中给与补偿的环节，根据《办法》第十六条规定，“计算房屋所有权人数时，房屋共同共有或者按份共有的全体共有人按一个所有权人计算”。这就在实际遇到征收补偿的时候，补偿对象只会给与所有权人，而共有或按份拥有房屋的每一位购房者，是不能被按份计算为独立所有权人的。同时，由于缺乏监管，小产权房“一房多卖”的现象也有可能存在，这些都为购房者带来了巨大的潜在风险。

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