地产市场集中度进一步提升

地产市场集中度进一步提升

万科于周一晚间披露了年报。2017年,万科实现净利润280.5亿元,同比增长33.4%。此前,碧桂园、恒大等地产巨头已经发布了去年的业绩报告。从数据上看,房企销售金额呈现明显增长趋势,不过在调控和高成本的制约下,房地产市场集中度进一步提升,百强房企市场份额达到55.24%,中小房企的成长空间及市场份额受到进一步挤压。

中小型房企市场份额被进一步挤压

从已经发布年报的公司数据看,业绩增长是地产巨头的共同特点。如碧桂园去年实现合同销售金额人民币5508亿元,同比增长78.3%;万科销售金额5299亿元,同比增长45.3%;恒大虽然未在年报中直接公布销售金额,但从“公司营业额3110.2亿元同比47.1%”的数据看,业绩也实现大幅增长。

与此相对应的是,在龙头房企快速增长的同时,中小型房企成长空间及市场份额被进一步挤压,如远洋去年全年实现706亿元合同销售额,虽然全年业绩同比增幅也达到了40%,但根据克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》,排名前三十的房企平均增幅达到58%,说明远洋的业绩增速相对不高。而当代置业发布2017年年度业绩显示,去年集团合同销售虽有33.9%的增长, 然而确认收入持平, 净利润则仅靠汇兑收益。

很明显,2017年房地产行业的集中程度进一步提高,两极分化加剧。克而瑞统计显示,前四大房地产开发企业(碧桂园、万科、恒大和中海)销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05%、32.21%、45.29%和55.24%,分别较上年增长5.34、7.38、12.20和15.49个百分点,各梯队市场份额近年均呈现上升趋势。

业内人士分析认为,在这样的行业趋势下,未来或会有部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场,而实力雄厚的大型房企将受益于行业整合,业绩有望得到进一步提升。随着行业野蛮成长时代结束,房地产市场将进入到强者恒强的王者时代。

现金流稳定成龙头房企年报亮点

记者注意到,龙头房企发布的业绩报告中,“现金流”等成为业绩增长之外的又一个亮点。如碧桂园去年可动用现金约1484.0亿元,同比增长54%,达上市以来最高水平。而截至2017年底,其加权平均融资成本进一步下降,达到历史最低水平,净经营性现金流持续为正且表现优异。无独有偶,深圳小产权房信息,2017年万科实现经营性现金净流入823.2亿元,同比增长108%;截至2017年底,其持有货币资金1741.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和622.7亿元。

碧桂园总裁莫斌表示,在宏观调控收紧、短期资金偿还压力增大的情况下,稳定的现金流保证了经营的良性循坏,支撑了规模的积极扩张。有业内人士表示,现金流对于今年房企来说尤其重要,这将成为他们持续规模增长的重要保障。

市场销售增速或现回落

值得注意的是,房地产行业受到成本因素的影响,利润的增长受到了限制。克而瑞的数据显示,2017年500强房地产开发企业成长指标中,销售金额保持高速增长主要得益于高企的房价,虽然营业利润增长率连续三年回升,但均未超过2010年水平,长期看仍处于下降通道之内。由于年内房企债务规模继续扩张,行业整体的净资产增长率出现了大幅回落。

克而瑞高级经济分析师肖文晓认为,以上指标表明,尽管去年销售规模的绝对值突破历史最高点,但从销售增速和盈利增速上看,房地产行业依旧处于下行周期。考虑到政府调控政策的稳定性,叠加城镇化红利减弱这一因素,在去年全国房地产销售创出历史新高的基础上,市场销售增速回落应是大概率事件。

从今年前三个月的销售情况来看,几大房企仍然领先市场。对于今年整体预判,易居研究院研究总监严跃进认为,今年房企集中度还会不断提高,“大鱼吃小鱼”事件发生频率提高。不过,他认为房企销售在规模化不断膨胀的同时,也要提防从中衍生的弊端,随着调控深入以及开发成本的提高,深圳小产权房网,要防范增量不增收的问题。此外,从实际情况看,当前各类房企有的一味追求规模而忽视了产品质量,这些问题应该引起房企高度重视。

数据:

根据克而瑞的盘点显示,2017年500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米,同比增长22.3%,销售金额创下8.5万亿元的新高,同比增长34.7%;500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%,分别较上年提升4.51和9.89个百分点。同时,当年千亿房企数量创下新高,达到17家。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元,实现业绩大幅突破。

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