![[优于大市评级]房地产行业深度报告：详解预售制-政策分析及国际经验借鉴](/static/picture/logow.png)
小产权房558投资要点：
中国预售制度经历了三个发展时期。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售制最早起源在1956 年香港。1994 年11 月，我国颁布《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件做出明确规定（即“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；商品房预售实行许可证制度”）。2001 年8 月，《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》发布，加强了预售监管和惩戒措施。2004 年7 月，《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》发布，进一步细化预售证流程和网签。
中国预售制度的利弊参半，但越是核心城市预售制度越严格。除了上述预售的基本规定，不同类型城市预售标准在此基础上有所加码。经过我们的统计发现，核心城市的商品房预售条件规定往往比较严格，而三线城市的商品房预售条件规定相对宽松。总体上，商品房预售制有助于解决房企开发资金不足，加大住房供给，但也容易制度缺陷和监管的不到位，造成市场纠纷和金融风险。
海外预售制情况分析。预售在英美和亚洲发达国家和地区是比较普遍的一种销售模式，但是英国、美国、日本、香港、台湾、新加坡的预售制度下，多数是在交房时交付大部分房款，或者根据工程进度分批交付，很少有在预售期即通过购房者自筹或者按揭贷款全款交付所有房款（英美购房者购买期房时通常在交房前只需要支付1020%房价作为定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管而不是开发商账户。开发商在没有交房之前不能使用定金；而香港、台湾和新加坡的开发商可以根据工程进度提前分期获得大部分房款）。
定性和定量分析预售制度变化与对行业影响。我们认为，预售许可证影响了市场的供给。预售合同登记备案影响了银行放款。预售款专用有利于促进原有项目的开工建设。我们认为，预售制度如果愈发严格，预售时间的推迟会对房企造成以下影响：1）销售净利润率、IRR 下行；2）现金流压力变大，现金流回正时间拉长。一旦预售制度发生变化，房企可能的应对措施如下：1）加快施工节奏；2）提高销售单价；3）拿地更加审慎，减低土地出价。此外，制度变化对行业的影响：1）供应结构改变，预售制度调整对接下来两年的新增供应产生负面影响，如果拉长时间看对未来长期供应影响不大；2）房企整体资金面受影响，体现为回款速度变慢或者资金成本上升；3）投资、新开工意愿下滑。同时我们采取案例分析方式对以上问题进行定量分析。
商品房预售制未来演变的分析。如果预售制度需要变动，我们认为应该因城施策去匹配城市的取证库存及未来两年土地供应计划，深圳小产权房网，且不宜一步到位，应逐步趋严。对于短期库存较少的城市来说，更适宜采取的是提前加大供地，深圳小产权房，再采取新老划断的模式。对于短期库存较多的城市来说，更适宜采取的是加大去库存的力度，同时配合供地计划。此外土地出让时，逐步在土地出让条件中明确规定是否可以进行预售也是可选择的过渡方式。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
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