小产权房558深圳最近出的这一批人才房真的好火啊。
截止到今天，已经有4个人才房项目的申购人数破万。
其中光明的安居凤桐苑热度最高，超过1.5万人申购；
南山的深铁熙府2080套房，吸引超1.41万户申购；
南山南头的安居同乐馨苑199套房吸约1.45万户，认筹比约1：73，竞争最激烈！
前两天，宝安沙井的华发新城华苑也发布了申购破万的海报
没想到，去年还很愁销路的人才房，如今直接是万人哄抢，比商品房还要火！
人才房热度这么高，我想很多人心里一定会产生这样一个问题：
都抢人才房去了，会对商品房市场造成冲击吗？
先说答案：
有的。
但只是部分外围板块。
原因是什么？咱们来仔细分析一下。
首先，人才房购房门槛高。
人才房也要深户+3年社保要求，购买门槛堪比商品房，没钱没有一定资质的人根本买不到，所以人才房面向的购买人群和商品房有重合。
第二，在来看看人才房的价格。
图源：深圳壹地产
卖得好、抢的人多的项目。
要不就是核心地段，比如南山的人才房，两个都是万人摇；
要不就是西部比较网红的地段，比如宝安沙井、比如光明。
光明的安居凤桐苑，均价大概是2.9万/㎡，87平总价大概是252万；
宝安的华发新城华苑，均价3.04万/㎡，总价大概在210-255万左右
而坪山、龙岗边缘板块的新房，单价就在3万/㎡-4万/㎡之间，直接和光明、宝安的人才房形成竞争。
本来只能上车坪山、龙岗边缘新房的纯刚需，现在有了地段更好的光明和宝安的人才房可以买，坪山、龙岗的新房肯定慌。
南山的万人摇人才房深铁熙府，单价5.9万/㎡；安居同乐馨苑单价4.62万/㎡，总价基本都要400-500万。
这个价位，直接冲击的是光明、宝安福永、沙井片区的商品房，毕竟人家是在南山，你是在光明和宝安，地段上天然有劣势。
所以盘过一轮之后你会发现——
人才房大热，最后其实就是在和宝安、光明、龙岗和坪山这些外围片区的商品房抢接盘侠。
对于外围区域的商品房，这是最大的利空。
因为未来它们不仅要和本区的新房二手房竞争，还要和更优地段的人才房竞争。
买家选择太多，转手难度陡然增加。
所以考虑买关外的朋友，商品房不是不能买，但是一定要对板块和楼盘慎重选择，选错了大概率就是站岗。
人才房加入竞争之后，第二个问题又来了——
同价位之下，深圳外围的新房和核心区的人才房，刚需选谁？
每个人的选择可能不同啊，但是既然存在万人摇的情况，那说明深圳很多刚需是认可人才房的。
他们认可人才房的原因，无非两点：
1.地段优势和价格
打6折，单价5万/㎡上车南山，太划算；
2.居住方便
地铁方便好上班、商业还发达，全哪都方便，居住属性高。
看起来真的很香啊。
但是！但是！
问题来了：
刚需买人才房，买到的只能是居住，牺牲的却是未来10年整个家庭的财富增长！
从资产配置的角度看，人才房有很多的硬伤。
①机会成本高
人才房政策有规定：
限售10年、而且10年内不得购买本市其他住房
这相当于10年内，人才房业主不能卖也不能买。
楼市周期千变万化，10年时间，有多少机会会被你错过？
你用这个价位买了人才房，别人同等价位如果买了商品房涨了，10年内可能就已经换了1-2次房了，这是相当高的机会成本。
而且人才房毕竟是保障房出身，多数项目的户型和园林建设比不上普通的商品房，10年之后就算能够入市正常交易，也很可能卖不上价格。
刚需要置换，往往只能通过卖房，一旦人才房卖不上价，先别说赚不赚，换房都成为问题。
所以你要买人才房，先问自己几个问题：
1、未来10年你都不考虑再换房了？
2、现在的人才房，确定够住满10年吗。
如果你的回答是yes，再看下个问题。
②金融属性
人才房政策规定：
人才房10年内不得用于抵押贷款
这项规定直接就消灭了人才房未来10年的金融属性。
对于多数刚需而言，最核心的资产就是一套房子，在遇到重大变故的时候，比如大病、比如负债的时候，现金不够，都得靠房子救急，这就是商品房金融属性的体现。
而人才房呢，首先10年不能卖，换言之你就算遇到紧急用钱的时候，并不能套现出来。
其次是金融抵押，商品房不一定要卖掉才能拿钱出场，那房子抵押现金出来一样可以度过难关。
可是人才房做不到，所以买人才房，必须要问自己：
这10年时间，你确定不会遇到着急用钱的时候？
③政策风险
人才房最大的一个bug，就是政策不明确不完善。
因为去年深圳才推出第一批可售人才房，或许是产品推出太急了，针对人才房未来转让的政策没有详细说明。
因此，10年之后人才房是封闭流转还是自由交易？不知道；
10年后如果能转红本要补差价，具体怎么补？不知道
属于保障房性质的共有产权房，深圳规定是封闭流转；
安居房如今已经停止建设了，但是之前建设的安居房根据政策是可以在10年后转红本上市流转的。
人才房政策参考安居房还是共有产权房，也没有一个说法。
也就是说，人才房留了一个政策缺口，未来怎么补，全看官方的心情。
如果官方觉得应该参考安居房的政策，10年后能正常交易倒还好。
如果它觉得要维持社会公平，不留套利空间，未来出一个条令规定人才房不能上市流转，那人才房买家可能就亏大了。
相比商品房，人才房的政策不确定性太大。
如果是刚需，其实我是很不建议大家买人才房，因为你一深究，哪里都是硬伤。
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