小产权房558问：十三老师您好，我决定听从您的建议投住分离，首套首贷，总价550万以内，首付160万，单纯投资角度，预计4-5年出手，有以下几个方案不知怎么选择：(1)碧海或宝中区域小两房，如富通城三期58平2房，(2)西乡区域三房，如中信领航城或富通V都会3房(3)南山学位房一房或小两房，(4)南山次新房松坪村三期，60平2房(5)龙华龙悦居或星河世纪2房(6)龙华金地上塘道或潜龙曼海宁2房
答：你好，感谢赞赏！深圳买房，接下来该关注什么样的产品？以下几种类型产品或是今年重点可关注对象：1.热点片区的非热点楼盘，比如之前无人问津的侨城馨苑，最近关注和咨询的人都开始多了起来；2.热点片区外溢，西丽—大学城片区夹在北站、科技园、宝中片区中间，本身条件也不错，今年或是补涨对象；3.冷门区域标杆，哪怕是龙岗、坪山这样的冷门片区，标杆楼盘和热点片区楼盘的相对价格差距因为显得越来越大，也开始具有一定的性价比。合正观澜汇就是正面典型，颐安都会这样的片区CEO，也快洗干净了；4.潜力学位，在深圳，学位似乎是永恒话题，学位房的供需矛盾，远比住宅要大的多，远是其他城市人所不了解的。可以说，学位房投资几乎弹无虚发，基本不会跑输大盘。5.热点片区笋盘，这一点比较难，但不代表没有。你说的选择，优先523，能不能入手也需要看价格，淘淘笋。
问：十三大大你好，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住的话值得入手嘛？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值580左右，贷款210，手中现金250左右，家庭税后年收入100起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆罗湖上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？89平这套2820年11月就满5年，什么时间点出手比较好？
答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位。
问：老师您好，我目前预算在700万以内，想考虑南山蛇口片区两房。目前考虑，第一爱榕园玫瑰园等，老旧育才学位;第二招商名仕，北师大学位;第三海尚国际等，目前我没有那么着急学位但是还是想考虑，不知道您这边建议如何
答：您好，蛇口楼龄分化，老盘不值得投资，建议淘次新盘。海尚国际南海玫瑰园和雍景湾淘淘笋。
问：十三房你好！龙岗一套360W的房，80W贷款，小孩两年后上小学，打算卖掉置换一套自住+学位+投资保值的房子。目前考虑罗湖螺岭外国语学校附近金城华庭、龙岗中心城外国语附近的绿景公馆奥林华府、深中龙初附近的招商依山郡万科翰邻城和龙岗实验学校附近的学府道花园。麻烦十三房帮忙分析下，能做三成首付或五成首付，分别选哪里的好？谢谢！
答：你好，孩子即将上学，稳一点建议入手罗湖学位，关内教育资源更好。金城华庭是为数不多，有居住环境的低价学位盘了，可以淘淘笋。
问：老师您好，特别喜欢你的风格，是我在星球上关注的第一个星主。我当前情况：现金1000w，在坂田佳兆业城市广场无贷款的152平大户型，年入税后约150w。希望入手一套自住，以及一套投资（想置换当前这一套）。自住的话，喜欢大平层，居住环境好一点，带稍好点的学位。生意原因跑松山湖和坂田，有通勤需求。投资就考虑升值保质需求了。请问老师有何操作建议，谢谢！
答：您好，感谢信赖和大额赞赏！坂田自住比较推荐深实验的盘信义嘉御山、佳兆业城广场都还不错。但是投资上看，如果能接受投住分离，建议1000万首选南山，次选宝安。可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验）【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇
问：十三老师好！想在深圳投资房产；今年1月刚在华侨城香山美墅五期买了一套165平米的住宅；综合价10万多一平米精装房，现在还想投资一套，如果是投资住宅要找人代持（儿子单身暂时没有名额），那投资哪个区块的房产比较好；如果是投资商业地产（公寓，写字楼如何选），又是哪些区域比较好？准备资金在1000万～2000万左右；
答：你好，感谢赞赏！深圳投资实操逻辑：一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、1000+的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。七、公寓，写字楼，小产权回避板块选择的先后顺序：第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。第二类是热点片区没有涨的楼盘。第三类是碧海、龙胜、红山、前海等片区小户型已经上涨，大户型还没启动的片区；第四类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的光明、沙井这些副城的中心区域。2个方案：1.子弹800入手2套低价潜力盘。2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。
问：大师好，请问沙井的博林天瑞新房如何？刚入伙。这个楼盘在沙井海岸城对面吧，目前是带宝安第二外国语的学校，2019年该校的排名在30名左右。请问大师，我是纯投资，是等沙井海岸城还是直接购买刚刚入伙的博林天瑞？博林天瑞的学校将来有可能被划分到深外片区吗？请大师回复。谢谢
答：你好，更建议等海岸城目前的消息是海岸城独享深外学区，但是未来具体怎么划分，不确定。
问：十三老师您好，想为投资沙井海岸城项目做准备，咨询下房票问题。本人和父母都是深户，我36岁，年收入30万。父亲65，母亲60。因为目前住房是三拼三本证，我2套，母亲1套，均红本在手，手上现金100w。如何腾出房票买房、如何贷款最佳？求指教
答：你好，建议父母婚内更名，把房产都过户到母亲名下，腾出父亲的房票买父亲65岁，还可以找渠道做接力贷
问：老师，请教下，看到前面的帖子您说深高北比深外龙好，能否具体说下表现在哪些地方？另外，深高北4盘单价在10w左右，买的话，未来成长性如何？之前看到说金茂府10w已经算是龙华的房价顶部了。
答：你好，深圳现在的名校有以下几种：第一，市属名校分校，比如龙华的深高北，深中龙初，南外高新之类的，这些本地名校会更注重自己在本地的IP，所以生源多数会点招，虽然颇为人诟病，但是不可否认，唯有如此才可以快速吸引聚集重视教育的父母以及更有资质的孩子，从而提高生源质量。第二，豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。名师能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考虑的一个因素，生源质量又和家庭有很大关系，一个挣扎在生存线上的家庭，是很难重视教育的，更多的时候是有心无力，寒门难出贵子，也很大一部分原因在此。生源也解释了为何南外学府的成绩并不亮眼，因为囊括了太多老旧小区，也解释了缘何没有名校光环，海韵也能挺进前三十。深外龙成绩问题不大的，深外完全有“能力”让它的成绩很好。据说现在联考成绩还不错，但是综合实力目前看来不如深高北，龙华的学校普遍一般，这个学校成为龙华第二水到渠成。金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，价格是龙华的天花板了，投资意义不大。
问：上下沙片区投资如何？纯粹投资，标的600，靠近福荣路的海景房值得入手吗？有推荐的吗？这个片区学位很一般，比福保福外南的房产如何？
答：上下沙的京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。缺点：学位一般，靠近福荣路噪音大，喜欢海景自住是不错的选择关注学区，更倾向福外南，长远看想象空间更大一些
问：十三老师您好，认真看了您的问答对这份机缘深表荣幸！我家大宝一年级在桂圆小学，现住嘉宝田花园小2房（400多万），另有一套光明1号两房（300多万），二宝生后住不下，天天想着有一套4房住。现在手上还有现金400万，家庭年八超300万。曾考虑过嘉宝田花园一套4房的，以便小孩上学？也想等对面华润食府（新盘）开盘买新的，想必能跑赢大盘！也想买香密湖或华侨城的房，自住环境好，也能跑赢大盘。关于小孩上学，我们家庭支持去私立！不考虑宝安、前海。因为我们工作在罗湖！十三老师，我的问题是卖掉这套自住的，买一套1500万左右的3-4房，您建议华润食府还是香密湖华侨城（老师帮我推荐几个盘）？
答：罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。笋岗片区，嘉宝田是唯一有花园社区的大盘，附近工作自住可以考虑；再来对比香蜜湖和华侨城：1.香蜜湖：香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势；2.深圳湾：深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天；仔细分析，新房+刚需户型+靠近科技园+学区，显然是有钱的上班族的典型偏好，通过观察也不难发现，深圳湾吸引的主要是南山工作的高层管理人员。当然，想跑赢大盘，这几个片区都要考虑学位。香蜜湖：香格丽苑，翠海花园深圳湾：太古城，阳光海滨感谢赞赏！
问：福田区有两套房：福民大厦（三房）自己住；一套是南方国际广场小户型，放租。有三个小孩想换四房。想出掉一套，换成一套四房一是自己居住，二来希望以后老三能就近上学，所在的学校（主要考察初中）希望不能比“石厦中学”差！目前“南方国际广场”这套小房子比较容易出手，因石厦中学还不错有学位费概念，如果愿意出售估计280W。"福民大厦"这套可能市场价是530W左右，但出的可能没那么快。目前手里现金有500W。希望找总价不超过1000W，最好是800W出头，适合居住交通配置好，学位要好，不比石厦中学差。关外也能接受！如果罗湖希望能上深中或翠园！请您给予详细指导！最好能直接推荐几个楼盘今年完成换房计划，谢谢！
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