小产权房558问：首房首贷工作：在宝安福永家庭：两个小孩，一年级，3年级。需求：能兼顾。学位和自住，600以内，是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，请给些意见，沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢
答：你好，考虑学位，建议多关注新安翻身。都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。沙井的新盘，海岸城可以关注下。
问：老师你好！我已卖了亲戚名下的一套房，余下120万，自己名下横岗有141平的自住，博罗有三块地皮，现想卖一块建两块出租屋，但要做贷款100万左右。又想在深圳用亲戚名额买房，但又担心深圳房价上涨有限。如果买房可行，又应该买何处？请老板指点。
答：你好，感谢大额赞赏！建议抵押或者直接出手横岗自住房。横岗发展不如西部。先入手一套热门板块楼盘，南山宝安是重点推荐的区域。可以说说你的首付预算和房票情况再做具体推荐。贷款100万很简单，并发2-3笔信用贷就好了。
问：十三老师，房价在1000-1100万之内，纯投资，深圳有什么好的楼盘可推荐吗？谢谢！
答：你好，感谢赞赏！总价1000左右，建议多开发几张房票参与华润城打新，价格倒挂，有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。其次，关注几个南山集团学区。太古城的流动性会很好，因为它算网红盘；雍景湾和海境界学位适中、楼龄新；南玫环境好；1000万宝中学位四盘和深高北三盘不错。
问：老师，你好！目前子弹500左右，计划购入总价900左右，考虑因素第一学位第二宜居第三升值空间，有关注以下片区，希望老师指点：一、园岭片区，如园中花园，园东花园，目前单价9万左右。二、保税区，带福外南双学位，目前单价7-8万。三、前海南片区，如鼎太风华，雷圳碧榕湾，目前单价10-11万。四、龙华龙悦居或金地上塘道，但龙悦居目前只有小两房，我们需要三房至少大两房。以上区域应如何排序，或者还有其他的推荐也可以。宝中片区价格好高，准备放弃了。谢谢老师！
答：你好，感谢赞赏！总价900，综合考虑，有以下2种选筹方案：1.长持：买前海网红盘，目前单价10w+，这个单价入手，短期内有可能会站岗。深圳要么横盘要么涨只是不会下跌，但是长远看，前海南的想象空间很大。如果不着急，可以在这几个盘里淘一淘笋。2.短持：追短期的板块轮动，上一波涨幅西部领涨，目前中部和东部学位和标杆楼盘一直在补涨，现在可以追一追。龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道上河坊都还行。园岭和保税区长远看，板块投资价值不如上面前海。
问：退休生活，2000万左右，不贷款。
答：你好，养老最关注的几点：环境好、医院近、子女近目前比较推荐华侨城和香蜜湖板块
问：福田区有两套房：福民大厦（三房）自己住；一套是南方国际广场小户型，放租。有三个小孩想换四房。想出掉一套，换成一套四房一是自己居住，二来希望以后老三能就近上学，所在的学校（主要考察初中）希望不能比“石厦中学”差！目前“南方国际广场”这套小房子比较容易出手，因石厦中学还不错有学位费概念，如果愿意出售估计280W。"福民大厦"这套可能市场价是530W左右，但出的可能没那么快。目前手里现金有500W。希望找总价不超过1000W，最好是800W出头，适合居住交通配置好，学位要好，不比石厦中学差。关外也能接受！如果罗湖希望能上深中或翠园！请您给予详细指导！最好能直接推荐几个楼盘今年完成换房计划，谢谢！
答：石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。但是石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。所以出手石厦是正确的决定。孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花，短期内比较稳。其次成长性不错的盘，比较推荐：南山中熙君南山，宝中第五大道或西城上筑，红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。
问：南山深航飞行员公寓三房750万，碧海泰华阳光海三房879万，或者沙井的西荟城700万四房。是否深航这个已经没有啥升值空间，最多跟着大势。南山的生活环境比碧海好很多，飞机还不吵。您觉得呢？
答：你的判断正确，南山中心区自住还不错，但是属于普涨板块，升值潜力一般投资还是跟着规划走，碧海和沙井都是不错的选择
问：老师好，龙华的龙悦居4期有深外龙华学校的中小学双学位，但当年是按经济适用房建设和销售的，网上看到8万左右的价格，想问下这种房子的质量和未来升值潜力如何？那个小区好像大部分都是低收入人群，会不会影响楼盘的价值
答：学位让一部分居住体验差的楼盘也鸡犬升天龙悦居四期，之前叫经济适用房，补地价，确实能转红本交易，原购价低，不过当时也不是谁都能买到，主要分配给保障房历史遗留，还有参战退役、基建工程兵的住房问题。学区划分在深外龙华学区内，有学位利好因素，不过新学校暂时还没中考成绩。深外龙华校区，小学部只有3个豪宅盘，再加龙悦居可以报，这个学位确实是吸引力。
问：您好！十三老师。我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地兼，年收入40-50万。最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津:上月不经意卖掉福田一套老小旧小二房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万，现想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，最好能跑赢大市的小户型，考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子初步预算总价300万左右，因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的1.是龙岗大运板块的中海康城小两房，2.南山宝安等热门区域的一房学位房（目前还没有具体目标）3、8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请老师帮忙分析指点!
答：你好，感谢赞赏！宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。盐田大鹏这类板块谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输。总价300，现在去追宝安和南山的学位房不合适。涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了，接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。大运板块未来潜力看好。
问：老师您好，目前自住一套两房房子位于布吉楼盘为信义假日名城逸翠园，因宝宝出生想把房子卖掉置换一套三房以上的，夫妻二人年收入50万，手上有现金100万，因夫妻二人在福田上班，比较纠结是买在福田还是在目前生活圈置换，在福田就教学质量来说还是比龙岗要好但好一点的房子房价都较为高，请老师给点建议
答：你好，布吉是补涨区域，信义假日名城在布吉是领涨盘，跑赢布吉其它盘没有问题，但是跑赢大盘还有很大的差距。考虑学区和未来升值潜力，可以换到福田。总价控制在600左右，东部没有好学校。好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区想各方面都兼顾，可以考虑一下3个板块：1.福田：600在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。2.宝安从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。另外沙井的海岸城也是一个不错的选择。3.龙华推荐2个盘金地上塘道学校：深圳龙华实验小学中学学位价格：单价6万未来利好：红山辐射区域（热点板块）潜龙曼海宁花园品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。
问：深圳法拍房风险大吗？是否适合投资？
答：你好，法拍房能赚钱，但是水比较深，只适合专业人士。一、法拍房有哪些风险？法拍房既然是法院操作的，那他伴生的风险，必然有相应的法律瑕疵风险1是清户风险，原来的房东在里面赖着不走对应的法律瑕疵：最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释，简单来说就是，如果被执行人确实只有这一套房可住，没有别的地方可去，就不要强制执行风险2是其他债权风险就是你拍了之后，有别的债权人过来，说这个房已经提前抵押给他了，有单据，日期比法院查封日期还早。对应的法律瑕疵：从法律上来说，不能伤害善意第三人利益，如果这个事实属实，也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产，那么很可能再拿这个房子做文章，尤其是如果拍卖了付款了，法院还没有给建委送协助执行通知书时，遇到这个情况，很难出协执风险3是租赁风险你拍了之后，有人过来说这房子之前租给他们了已经，签了20年租约，如果违约需要支付巨额违约金。对应的法律瑕疵：法律上有个原则是“买卖不破租赁”，理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权，原来的租赁合同还得继续，如果违约你应该是支付违约金的。当然，你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。二、如何降低法拍房风险？上面的风险碰到了，都比较难处理。所以降低风险最主要的原则，就是规避风险发生的可能性，通过慎重选择房源方式。我的筛选法拍房房源原则如下：原则1案子要是个好案子最好的案子，就是官员贪腐被抓起来判刑的这种。几点优势（1）当事人本身一般入狱了，亲属也都避之不及，没人愿意给你惹事（2）这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好，原因你懂得（3）当事人一般没有什么债主，原因同上最差的一种案子，就是非银行的借贷纠纷，也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷，这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务，后患无穷。至于刑事犯罪入狱的案子，也是最差的案子之一。主要是当事人没准过几年出来了，回来找你麻烦。或者在号子里，找些社会人给你添乱。其他的普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子，这种安全性适中。银行借款纠纷中，由于银行对于抵押房产管得严，较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷，当事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不会主动添乱，但也存在其他债权人风险。原则2当事人最好是非退休、非自由职业人员退休老人最多的就是时间，有充分的时间跟你折腾。自由职业人员，例如艺术家、摄影师这种，时间可以自由安排，也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，也会比本地人好很多。原则3最好是本地法院的案子如果是外地法院拍卖的北京房产，如果后面遇到问题，他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。如果后期除了问题，对于法院来说，他就是想帮你，前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。原则4最好是空置房无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，这个房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了原则虽然好说，但是具体的案件每一个都不同，要开动脑筋分析具体情况。
问：十三老师，您好。想请教关于学位自用+投资，本人在罗湖上班小孩刚上幼儿园，预购入学位房。资金有限预算480W以内，房票用过一次只能首付5成，区域不限制，只想跑赢大盘，未来有增值空间好出手好出租，打算长期持有。目前看了几个片区，一.罗湖翠园东晓，今日家园、君逸华府、阳光明居，可买到2房，除君逸华府环境比较好以外，其它感觉环境不佳，但胜在通勤近勉强2房能用来自住。二、福田石厦丽阳天下、星座大厦、宏轩名庭....2.南油南海学府中学一房，我比较看中优山美地、现代城华庭、汇宾广场、信和自由广场。如以上不考虑自住，哪个会好些？以上是我的初步想法，迷茫，如果方向不对麻烦老师帮我建议下更好的楼盘，谢谢。
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