天津武清小产权房违建拆除，关于查处“违建别墅”的几点思考暨如何保障其中的合法权益-小产权房558

但在生态环保过程中，遇到的“违建别墅”问题，应当从更加全面的角度的去看待，而且在查处的过程中，更应当依法执法、文明执法、阳光执法以及有温度的执法，这也是构建法治社会的应有之义。这其中针对不同情况应当有不同的处理办法，而不应当打着“环保”大旗，进行“一刀切”式的处理。

首先，应当甄别“违建别墅”是否办理了“建设、产权”手续。

这里讲到的“建设、产权”手续如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、国有土地使用权证、房屋产权证或者不动产登记证等。颁发这些证件的行为属于行政行为，根据行政法的基本原理可知，行政行为一经作出就具有公定力。即，不论该行政行为是否合法，只要成立，就被推定为合法，并要求所有行政机关、公民、法人或者其他组织予以尊重。更通俗的讲，行政行为在被撤销、变更或者确认无效之前，就是有效的。所以，如果办理了相关的“建设、产权”手续，那在这些“建设、产权”手续被撤销前，建筑物就是合法的，不能因与现在规划、环保政策不相符，就“一刀切”地认定为是违建。这与本身就没有办理“建设、产权”手续的建筑物有本质上的区别。如果，从根本上就没有“建设、产权”手续，那认定为违建，并要求无条件拆除，这是没有问题的。

其次，要审查办理的“建设、产权”手续是否合法。

有些建设项目所办理的建设手续，可能是通过非正当程序办下来的，这其中的钱权交易、暗箱操作、违法乱纪行为应当受到严厉的惩戒。但有些建设项目所办理的建设手续，是完全合法合规的，只不过与现在的规划、环保政策不相符。二者具有本质的区别，需要认真查明。在这两种情况下，撤销相关建设手续，所带来的后果也不尽相同。

再次，针对具有合法“建设、产权”手续的建筑物，需要拆除的，应当对业主依法补偿。

《行政许可法》第八条规定：

“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。

行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。”

《城乡规划法》第五十条规定：

“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”

由此可知，合法的规划许可进行变更或者被撤销（注意，根据“行政许可说”，办理不动产登记也属于一种行政许可），应当对利害关系人进行补偿。这里最重要的利害关系人就是建筑物的业主，对业主依法补偿符合上述法律规定。

从次，若办理的“建设、产权”手续有瑕疵，拆除建筑物也应当对业主进行补偿。

上文已经阐明，“建设、产权”手续被撤销前，建筑物就是合法的。而且开发商在对房产项目进行销售时，业主往往处于信息不对称的地位，很难甄别开发商拿出的“五证”是否为真或者是否为合法办理。因此，如果业主已经取得相应的产权手续，那么即使房产项目的合法性存在瑕疵，也不能让业主承担全部不利后果，而是要根据具体的过错比例，来分担损失。对处于弱势地位的业主，也应当进行补偿。

业主也可以依法主张赔偿。

《行政许可法》第六十九条规定：

“有下列情形之一的，作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可：

（一）行政机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予行政许可决定的；

（二）超越法定职权作出准予行政许可决定的；

（三）违反法定程序作出准予行政许可决定的；

（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人准予行政许可的；

（五）依法可以撤销行政许可的其他情形。

被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，应当予以撤销。

依照前两款的规定撤销行政许可，可能对公共利益造成重大损害的，不予撤销。

依照本条第一款的规定撤销行政许可，被许可人的合法权益受到损害的，行政机关应当依法给予赔偿。依照本条第二款的规定撤销行政许可的，被许可人基于行政许可取得的利益不受保护。”

《行政许可法》?第七十六条规定：

“行政机关违法实施行政许可，给当事人的合法权益造成损害的，应当依照国家赔偿法的规定给予赔偿。”

《城乡规划法》第五十七条规定：

“城乡规划主管部门违反本法规定作出行政许可的，上级人民政府城乡规划主管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政许可。因撤销行政许可给当事人合法权益造成损失的，应当依法给予赔偿。”

因此，根据上述规定，相应的行政许可因非自身原因被撤销，当事人可以依法申请主张赔偿。

最后，责任承担问题。

在上述的几种情况中，违法情形最严重的当属没有任何“建设、产权”手续的建筑物，这属于真正符合法律认定的违法建筑。这类建筑在没有任何手续的情况下建成，这其中是否存在行政机关监管不力、滥用职权、知法犯法的问题？应当认真查明，以绝后患。而开发商是否亦存在严重违法问题？甚至刑事犯罪问题？这更应当予以查明，以营造良好的市场环境。

作为业主，在购买房产项目时，应当尽到谨慎的注意义务，对项目尽可能多了解情况，一方面防止自身合法权益遭受侵害，另一方面也规避因自身过错导致无法得到法律救济局面的出现。

再聊几句

1.“先破坏，再恢复”这样的环境保护模式不可取。不仅浪费了大量资源，而且生态恢复周期过于漫长。