小产权房5581、避免合同无效的情况发生。
比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等，注意合同内容。交易双方可以约定更短的交易周期、更高的定金额度（法律规定不超过交易金额的20％），或者由败诉方承担因为纠纷、诉讼等问题会引发的律师费及各种费用，尽可能增加违约成本。
2、自己按合同约定履约，不给对方违约的机会。
包括按时足额支付定金、及时办理首期款的银行资金监管手续等。
3、及时固定证据。
如果卖方在应履行义务期限届满时并未履行此义务，买方应自己或者委托律师向卖方发出书面的《履约催促函》，并保留函件复印件及邮寄凭证，以证明对方违约的事实。协商不成，法律解决，买方及时委托律师维护自身合法权益，起诉后立即申请财产保全，查封涉案的房产，以保障今后判决的顺利执行。
在已经签署了购房合同的情况下，就算还没有网签，交易也是受法律保护的。所以，在买卖双方签订二手房买卖合同之后，房主毁约是违法行为。如果你依然想要购买这个房屋，最简单粗暴的处理方式就是立刻提出诉讼。
对于卖家主张赔偿责任的情况，那买家不承担责任。但如果是卖家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向卖家主张违约责任或者赔偿责任。
1、约定较高的定金责任。
为了防止业主坐地起价恶意违约上涨房价，建议买家在二手房买卖合同中约定比较高的定金并支付（这个一定是买家提出，并签订补充协议），如果二手房出卖人违约，就要双倍返还定金。
2、要求继续履行合同，并且按日赔偿违约金。
买方有权提出继续履行合同，并且依据合同约定要求卖方按日支付违约金。卖方拖得越久，需要支付的违约赔偿金就越多。
3、在合同中约定30天内完成过户，并适当催促卖家。
买家可以在合同中约定较早的网签、过户时间，还要催促卖家配合办理，避免因卖家拖时间而导致房价上涨，造成违约。
1、卖方想涨价出售。
如果卖方在签订二手房买卖合同之后提出房屋涨价，购房者可以立刻向法院提起诉讼，并要求查封房屋，保证财产安全，以防止卖方将房子卖给第三人。与此同时还可以要求法院判定卖方继续履行合同。
2、卖方一房二卖但未过户的。
根据法律规定，原买房人有优先过户的权利。如果卖方在把房子卖给你后，又卖给了第三人，但是都还没有办理过户，这时候你可以向法院请求，要求对方继续履行合同。
3、卖方一房二卖却已经过户的，可以要求解除合同。
如果卖方在把房子卖给你后，又卖给了第三人，并且已经办理过户，此时你可以向法院提起诉讼，要求解除合同，还可要求卖方根据违约责任或房屋差价进行赔偿。此时卖方已经构成了恶意违约，合同不能继续履行。
还有另一种情况，卖方毁约在先，你也不想再买这个房屋了，这时候可以要求卖方将你已支付的所有房款退还给你，并且赔偿双倍定金作为违约金。
以下三种处理情况只是二手房交易中比较普遍的违约现象，具体的违约问题还要根据事件本身再做分析。
一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由违约
支招：
《物权法》规定：符合以下3个条件，买卖双方签订的合同有效：
1、得到该不动产或者动产时是善意的;
2、以合理的价格转让;
3、转让的不动产合法，可以出售。
所以，协商不成，就走法律程序。
二、卖方以房屋没有取得权属证书为由违约
支招：
卖方将期房再予转让并不违法。买家可以与卖家签订补充协议，说明签订买卖合同时没取得不动产产权证，等卖方取得产权证后及时办理房屋交易手续。
三、卖方以中介公司没有及时转交定金为由违约
支招：
定金合同生效的条件是：定金必须缴付到卖方手里。现在二手房交易时，买方往往是把定金交付给中介公司，再由中介公司转交给卖方，卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此，买方应当在定金合同里面约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时必须委托正规的中介公司进行居间买卖。
总之，建议购房者选好房、选好中介公司、看好购房合同，以便在出现问题时为自己争取更多的利益。
PS：要是签了购房合同，你自己不想买了，定金是不退的。
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