小产权房558关键词：三产警示
朋友圈又见强拆了。。。这是应了那句话……
韭菜论
本着能救一家是一家的原则，对于三产，再次整理一下，给后进生们补补课。
觉得有用的希望转发一下，让更多人认知到：投资是有风险嘀！
一、三产房是什么？
从哪来？
"三产用地"，全名"第三产业用地"属于城市规划区域内，由政府指定、划拨。
我是谁？
它的性质是集体所有土地，归村集体所有村民共有。
到哪去？
"三产用地"可以让失地农民，通过出租或合建开发等方式，获取长期而稳定的收益。
我属于谁？
"三产地"是国家征地再划拨给农民的，地是村集体共有的。
谁建的？
三产房是开发商按规划审批标准建设，地是租农民的，但房子是开发商的。
我该如何存在？
三产房如果不在市场上销售，只用于开发商经营工商业，那完全是合法的。
二、南宁三产现状？
三产分布图
大致的新建三产楼盘分布图，基本上有城中村的地方就有新建三产项目。。
目前三产项目主要集中于：
西乡塘：大塘村、振兴村、四联村、陈东村、西明村
卖点：地铁房、安吉万达、大学城、生物医药总部基地（地铁口，很诱人。。。）
江南：仁义村、南乡村、同乐村、智和村）
卖点：华南城、富士康（密密麻麻一大片，容积率渗人。。。）
青秀：新兴村、三岸园艺场
卖点：凤岭南、柳沙、富人区（有对比，有诱惑·）
兴宁：三塘村、那况村、降桥村
卖点：？？？（无语，XX时代广场、买锦X城图啥咧？））
良庆：玉洞村
卖点：五象新区（除了鑫XX悦,暂时好像没别的。）
邕宁：龙岗村、和合村
卖点：五象新区（跳得欢，整得惨。）
三、三产房为什么便宜？
笋哥简单总结了一下4点。
少-税收。三产土地是出于补偿目的福利性质。三产的低价，很大部分也是源于少交的土地税、契税等。
1、缺-管理。三产房缺少正规商品房流通和户籍、学区、社保等的管理，没有管理，自然没有管理成本。
2、无-红利。而三产没有土地所有权，享受不到土地升值的红利。
三产房非住宅，没有户籍，学区、医疗等福利。
3、不-认可。三产房没有流动性，非固定资产。金融机构不认可，你的资产只能像一潭死水，盘不活。
终上所述，你大概明白三产的低价因何而来了没有？
四、三产房的风险？
1、没-资本，没有前期建设资本，过度依赖分销销售进行融资。
付了地租，如果没钱建设，又不能抵押，那只能开始销售，才能获取项目建设资金。
但是因为不能进行房贷，购房者也很难接受一次性付款，所以只能对销售步骤进行多次划分。
销售步骤多了，时间拖久了，就会有变数。
比如购房者信心不足-要退房、销售进度慢-融资成本高、代理商撤场-重复的人力成本等等，都会导致项目的失败。
2、没-经验。做三产的大多是小公司，运营成本，建设标准、市场需求、政策解读、操盘销售……这些经验可能都很欠缺。。。
那些被拆的三产房，不是开发商不懂，就是开发商恶意犯罪。
拿科研用地建设；给建十几层，结果建了三十几层；换了代理商，卖出去的又卖一遍，真是什么鬼都有！
3、无-产权。土地肯定不是你的，那房子是不是你的？你猜？
无法可依，三产最大痛点。
没有商品房网签、合同备案、不动产办证步步为营的监管和确权，拿什么说房子是你的。
五、三产房的"恶"
1、消费信任。
现在市场上有些教业务员拿三产房当成安置房、单位房来销售。
2、可-贷款。
现在市场上有有些业务员把信用贷当房贷来忽悠你。
信用贷跟房贷是两码事！！！公积金信贷跟公积金房贷是两码事！！！
请务必远离那些欺骗你的人!
六、三产房能不能买？
1、三产房确实有较高的价值。
三产房对比商品房，居住功能相差无几，价格差异极大，性价比确实很高。
2、认知购房行为本质。
要认清三产房是"租"不是"买"，你是"二手房东"。
3、认识购房行为的风险。
你要对三产项目从拿地到建设、销售、交付有十分详细的了解。
三产房"购买"的必要条件是"四证"齐全，甚至是现房；此时的"购买"风险最低，但也仅仅是低，不等于没有风险。
4、抗风险能力。购买三产房是一项投资行为，高风险，高收益。
奉劝你至少有两套房，你再来考虑三产；而且要抱着得之幸，失之命的打算。
综上：如果你是个人或家庭要满足以下几点：
有闲钱、有清醒认知、有风险概念、有风险承受能力、有管理时间。
如果你是企业、个体户，想靠产品、靠服务来盈利，其实三产是不错的选择。
七、一点建议
如果真想买三产房，就要动起来，建群、组建业委会、充分行使监督权，监督开发商建设施工，形成"监管与责任"的闭环，保障自身的财产安全。
被忽悠了，你就去退，不给退就闹，合同啥的，没有法律效用。
END
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