小产权房558房东却上门换锁“逐客”
这是怎么回事？
原来因租赁中介跑路房东未按时收到租金所致那么租客因被“逐”而遭受的租金损失应该怎样维权呢？郑州市管城回族区人民法院审结一起这样的案件↓↓↓
?【案情简介】
?原告韩某作为租客，与某房地产经纪有限公司签订《居住房屋租赁合同》，双方约定，某房地产经纪有限公司将被告王某所有的房屋出租给韩某；房屋租赁期限为一年；1期支付12个月房租。按照合同约定，韩某共计支付给该公司全年租金及押金共计25730元。
?在此之前，被告王某与某房地产经纪有限公司签订《房屋委托合同》，双方约定，王某将其所有的房屋委托给该房地产经纪有限公司经营管理，由公司从房屋使用人（租客）处收取租金，王某从公司收款方式为“季付”。
?然而在原告韩某租住期间，因某房地产经纪有限公司未向被告王某支付二季度租金，被告王某在未告知原告韩某的情况下将门锁更换，致使原告韩某无法进入房间，因双方未协商成功，原告韩某搬离。后原告韩某将被告王某诉至管城法院，要求被告王某赔偿房屋租金损失19484.25元、押金2573元、违约金2573元、中介费1275元、搬家费86元、交通费12元，各项损失共计26003.25元。
?【法院认为】
?被告王某与案外人某房地产经纪有限公司签订的《房屋委托合同》明确载明双方系委托关系，该合同符合委托合同的法律特征。该房地产经纪有限公司接受委托后以自己的名义将案涉房屋出租给原告韩某，并向原告韩某出示了其与被告王某间的《房屋委托合同》及自己的营业执照；且在其与原告韩某签订的《居住房屋租赁合同》中表明“出租人与房屋产权人为托管关系”，故其行为符合隐名代理的法律特征。
?原告韩某与该房地产经纪有限公司签订《居住房屋租赁合同》时已明知委托方系被告王某，且租赁期限与被告王某和该房地产经纪有限公司之间的委托代理期限相符；故原告韩某与该房地产经纪有限公司签订的《居住房屋租赁合同》可直接约束原被告双方。现被告王某在案涉《居住房屋租赁合同》租赁期限内单方解除合同，致使原告韩某无法正常使用案涉房屋，应承担违约责任；故原告韩某主张被告王某赔偿房屋租金损失19484.25元，法院予以支持。
?鉴于被告王某并未收取案涉房屋押金，且该押金是否应予退还未确定；结合原告韩某与该房地产经纪有限公司签订《居住房屋租赁合同》时明知该公司与被告王某签订的合同约定的收款方式为“季付”，却将全年租金交付给该公司，对自身损失的扩大亦存在过错；故原告韩某主张被告王某赔偿押金、违约金、中介费、搬家费及交通费等损失，法院不予支持。
?【法院判决】
?管城法院经审理依法判决：本判决生效之日起七日内，被告王某赔偿原告韩某房屋租金损失19484.25元；驳回原告韩某的其他诉讼请求。
?【法官说法】
?近年来，房屋租赁成为城市刚需群体以及绝大部分进城务工人员的首选生活模式，这也造就了租赁中介市场的繁荣，但租赁中介公司也常有跑路发生。这种情况下，房东往往利用自身的有利身份驱赶已经向租赁中介公司缴纳过房租的租客，导致租客被迫搬离，有时甚至半夜无家可归，由此引发的纠纷层出不穷。
?因为部分租赁中介公司设计各类名目复杂的合同，采用“高进低出”“长收短付”等方式获取利益，其合同内容既符合房屋转租的特征，亦符合委托代理合同的特征。因认识不同，租赁公司、房东和租客之间往往因谁是违约方而产生纠纷。人民法院在审理这一类案件时，亦产生不同裁判尺度。有按委托代理合同判决房东承担因中介公司跑路而产生的不利后果，有按房屋转租合同判决租客承担因中介公司跑路而产生的不利后果。
?本案从租赁中介公司与房东签订合同的具体内容分析，兼顾租客的居住使用权与房东租金收取权的利益衡量，从充分保护相对弱势的租客权利出发，认为租赁中介公司作为出租人的委托代理人与租客达成合意，符合隐名代理的法律特征，相关行为后果应由被代理人即房东承担。
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