小产权房5587月6日，宇宙楼市中心深圳，传出一则“以房换房，以旧换新”的消息。
有媒体发现了一张海报，深圳南山区一个公寓项目弘基翰林九锡，推出了以房换房服务。
海报上说：
普通住宅换尊贵大平层总裁私域
换商务公寓换临街商铺
根据售楼处销售的结束，以房换房原则是以旧换新、等价交换、多退少补。
听起来那叫一个业界良心。
具体来说这次以房换房的规则包括：
1.只能用住宅换公寓、商铺，不能用同类型商办置换。
2.必须要深圳范围内的住宅，偏远郊区也可以。
3.开发商全权处理住宅，价格以所在小区半年或一年内成交均价为准，多退少补。
4.没有套数限制，只要项目还有，都接受置换。
弘基翰林九锡2021年10月拿到预售证，分为A、B两栋，共有232套办公房、217套商务公寓和65套商业，这次批准的预售房源都是毛坯交付。
具体来看，A栋是建筑面积343到555平米的大平层总裁公寓，毛坯均价10万一平米。
B栋主推是35-98平米小面积公寓，2021年就已经入市销售，毛坯均价7.3万一平米。
看到这里，相信各位檀香也就心里有数了。
俗话说得好，买的没有卖的精，住宅和商办，完全是两个体系。
我们在买公寓之前，一定要问清楚四个核心问题：
1.产权：深圳公寓一般是40到50年产权，极个别是70年，而住宅都是70年。
2.学区：公寓通常没有学区，教育资源约等于零。
3.成本：商水商电、转让税费较高，流动性差。
4.体验：表面精致装修的公寓，通常住起来都不怎么舒服。
弘基翰林九锡的开发商是深圳本土老牌企业弘基地产集团，已经深耕了二十多年，不可能不知道上面这些简单的道理。
弘基集团也曾经开发过一系列优质住宅，比如名城公寓、南城小筑，以及深圳云科技产业园、鹏影广告拍摄大楼等优质园区。
这样一家本土龙头房企，已经沦落到靠置换商办房产来盘活资金，可见深圳楼市真的很接近谷底了。
这次以房换房的项目刚好就在南山区塘朗地铁站旁，附近就是南方科技大学。
（来源：百度地图）
假设我们用一套估价800万的住宅，换弘基价格1000万的公寓，那么假设没有贷款和抵押，买家还差200万元。
可以按照深圳购房的要求，首付8成贷款2成，还200万元的房贷，就能完成置换。
然而事实证明，愿意用住宅换公寓的业主并不多，即使售楼处小哥也表示，目前接到了五六位客户，愿意来换房子。
其实，弘基翰林九锡也不是没有过高光时刻。
前面提到，2021年10月这个公寓项目就开售了，主推35到98平米的商务小公寓，总价200万起步。
项目选房当天就来了超过3000位客户，买家们在售楼处排起了长龙般的队伍。
想不到一年之后，深圳楼市完全变天。
深圳市住房和建设局网站数据显示，截至2022年7月7日，弘基朗寓A栋247套小户型公寓中，仅有49套房源显示已备案／已签认购书，其余均是显示“期房代售”。
相当于小户型公寓去化率不到20%，大平层几乎没卖出去过。
在弘基集团以房换房面前，小麦、大蒜、西瓜、水蜜桃都表示自愧不如。
花式营销或许能上热搜，却很难帮开发商多卖几套房。
房托也救不了下跌
深圳早在6月中旬，就出现了龙华深圳北招聘看房充场人员的消息。
（来源：网络）
真是活久见，曾经的一线超新星深圳，如今沦落到需要房托撑场面的地步了。
深圳房地产信息平台数据显示，1-6月份深圳二手住宅成交套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套。
5-6月重新回到2000套水平，但距离常规5000套的水平差距还是比较大。
贝壳数据显示，2022年上半年，深圳共有57个项目取得批售，合计供应新房26228套，同比2021年上半年下降3.2%，环比2021年下半年下降59.2%。
2022年上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。
其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%。
从成交具体分类来看，商业公寓类占比约18%，住宅占比超60%。
上半年无论是住宅还是公寓，同环比跌幅均超过了30%，市场持续探底。
贝壳研究院数据显示，截至6月末，深圳新房非住宅可售套数为53223套，去化压力巨大，去化周期上升至39.2个月。
根据深圳市住房和建设局印发的《深圳市住房发展2022年度实施计划》，2022年计划批准预售和现售商品住房面积600万平方米，约6万套。
意味着2022下半年，至少还有超过4万套商品住房入市。
光是7月份就有19个潜在的住宅项目将要进入市场。
大量潜在房源入市，如此连番轰炸之下，曾经网红盘光鲜亮丽的外衣，已经完全褪去。
日光盘的辉煌往事，只剩回味。
有媒体报道，开盘8年，其中7年连续开盘即日光的超级网红深圳华润城，在6月19日推出最后一批住宅合计344套房源，均价13.2万一平米。
共有589批客户参与选房，最后只卖出去303套，去化率88%，收入46亿。
不算太差，也不能说特别亮眼。
众所周知深圳摇新房对于买家来说，最大的乐趣在于，一手房和二手房的价格差。
比如海德园A区之前开盘均价为12.6万元一平米，周边二手房挂牌价普遍在18万元一平米以上。
摇号买新房，买到就是赚到，在深圳并不是一句空话，是实打实的真金白银财富积累。
如今因为楼市上涨预期减弱，大资金买家纷纷握紧了手中的筹码，开始选择观望。
那么最后一个问题就是，深圳到底缺不缺购买力？
统计公报显示2021年深圳常住人口1768.2万人，人口密度全国第一。
还有一个容易被忽略的事实是，深圳居住用地在热点城市中排名倒数，占总建设用地比例只有22.6%。
统计年鉴显示，深圳共有各类住房1129万套，商品住房约189万套、占比17%。
公共住房约55万套、占比5%；私人自建房约577万套、占比51%。
宿舍约192万套、占比17%,其他住房（含单位自建房、村集体统建楼、军产房等）约116万套、占比10%。
换句话说，深圳的城中村、居民自建房占比超过50%。
深圳依旧有大量的潜在居民购房需求。
一线城市北上广深的楼市，以一种前所未有的方式，向不同方向狂奔。
降价预期叠加买家、卖家的观望态度，导致不仅是深圳，所有一二三线城市的非核心区房产、壁垒不够高的新房二手房，都特别难卖。
或许我们已经很接近那个特殊时刻了。
或许我们已经感受到。
2022年开始，一二三线城市，确实不再需要那么多的房子了。
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