深圳吉华小产权房(揭秘深圳前三季度土拍的5个真相……)-小产权房558

根据南都记者统计，今年前三季度，深圳共完成51宗土地的出让，另外有7宗土地流拍。出让土地总面积约165万㎡，交易总价约402.8亿元。

深圳并非土地出让大市，在土地出让金额这一块，规模远不如杭州、北京、上海、广州等地。根据克而瑞整理的数据，在今年前5月的全国各城土地出让金总榜中，深圳排名第22位；其也更以265亿元的总金额，被杭州、北京、上海三城的破千亿规模远抛脑后。

不过在溢价率这一指标上，深圳一直以来表现不错，所谓溢价率，是指土地竞拍成交价格与土地成本价之间的差额，溢价率越高则代表竞拍越激烈，这也往往反映竞拍人对于一个地方土地市场的看好，反映市场的冷热程度。去年，深圳土地市场以18.34%的平均溢价率，远超其他三个一线城市。北京、上海、广州三城的溢价率，分别为9.31%、1.73%、5.96%。

而在今年前三季度，除却行业准入严格的工业、产业用地出让，居住用地的溢价率基本都在40%以上。也就是说，一块基准出让价1亿元的居住地块，最后竞拍人拿下的价格基本会在1.4-1.45亿元左右。

除此外，为破解房屋供给不足的难题，近两年深圳已逐步加速居住用地供应，2018、2019两年，深圳居住用地成交面积分别约为15.86万㎡、31万㎡，而在今年前三季度，成交的居住用地面积已在50万㎡左右，建筑面积已达约186万㎡。

那么，具体而言，今年前三季度深圳出让的土地都流向了哪里？溢价率最高的土地是哪一块？哪个区又出让土地最多？……

产业用地出让仍然最多

最大一幅占地近30万㎡

未出意外，产业用地仍然是深圳最“青睐”的出让地块属性。在今年前三季度，包含普通工业用地、工业用地、一类工业用地、物流用地在内，深圳共完成26块产业用地的出让，总面积在100万㎡左右，占据今年所有出让土地面积总和的6成。

其中，“巨无霸”地块为今年1月成交的深汕合作区鹅埠镇E2019-0006宗地，占地面积近30万㎡，建筑面积近70万㎡，囊括工业用地和商业用地两种类型。最后由深汕投资控股集团有限公司花费约7.2亿元竞得。天眼查信息显示，该公司由深汕特别合作区发展改革和财政局100%控股。

此外，产业用地出让均具有细致的行业准入，如于7月底成交的龙岗G04201-0042、G04201-0043两姊妹地块，准入行业类别即为“新一代信息技术产业之新型电子元器件（A0617）”，

最后两块土地的竞得人均为深圳领益科技，相关资料显示，该公司主营产品极为精密功能及结构件、显示及触控模组等。

类似细致的行业准入要求，在出让的26块地中，21块地都有具备。也是因此，造成了地块本身的0溢价——所有的产业用地里，仅有两宗地在出让时实现了溢价。

值得一提的是，目前出让产业用地的地区几乎均为原关外地区，坪山、龙岗、宝安均为产业用地出让大户。而在寸土寸金的南山西丽，亦有一块产业用地出让，该地块占地约5000㎡，建筑面积约2.4万㎡，由深圳奥比中光科技有限公司花费近6000万元竞得。相关资料显示，该公司主要负责3D传感器模块及相关平台软件研发，阿里系的蚂蚁科技是公司股东之一。

共花近90亿元

深圳人才安居集团斩获7成居住用地

前文所述，今年深圳的居住用地出让继续大幅增长，前三季度共完成15块居住用地（包含一、二、三级居住用地）的出让，占地面积50万㎡左右，建筑面积约186万㎡，总成交价约287亿元。

不过，今年的居住用地基本落于安居公司、地铁集团等国资公司之手，典型如深圳市地铁集团，于今年6月拍下位于光明的A608-0173地块，占地面积约18.9万㎡，建筑面积约45.4万㎡，花费约62.6亿元，成为前三季度拍出的第二高价地块。

值得一提的是，深圳市人才安居集团为今年前三季度居住地土拍的最大赢家，其连同麾下子公司宝安、龙华、盐田、深汕特别合作区的人才安居集团一起，前三季度共斩获11块居住用地，占比达7成。据统计，这些地块占地约24.5万㎡，建筑面积约112.5万㎡，总共花费约87.4亿元。

前三季度，唯一一块落于开发商囊中的为5月份拍出的宝安前湾地块，宗地号为T102-0346。总部位于深圳的龙光集团成为最后竞得人。龙光为获得这块占地约3.1万㎡的地块，花费了约116亿元，相当于该公司今年上半年销售额的4分之1(该公司上半年销售额为456.4亿元)；同时，该地块还设置了严格的竞拍条件，“双限双竞”——限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交深圳市前海管理局只租不售的人才住房面积。

多名行业人士分析，前湾片区居住用地的稀缺是该地块成为“地王”的主要推手，该片区规划以商务办公为主，居住用地供应稀缺。

事实上，目前土拍市场上双限双竞、单限双竞的竞拍规则已是流行“玩法”，在前三季度出让的15块居住用地中，执行双限双竞规则的有12块，执行单限双竞规则的有2块。

此外，从居住用地供给地来看，宝安是完成居住用地出让最多的行政区。前三季度共完成

约8.5万㎡居住地的出让，建筑面积约42万㎡，位于西乡、福永、前湾片区。原关内行政区则未见居住地出让。

7块居住用地平均溢价45%

最高溢价为一小幅公共地块

而在附加如此严苛的竞拍规则下，仍有大量地块拍出了高溢价，南都记者统计显示，7块居住用地拍出了约45%的溢价率，位于龙华民治的A822-0409宗地以约45.3%的溢价居于居住用地溢价率榜首，该地块占地约1.9万㎡，以约3.44亿元起拍，最终被深圳市人才安居集团以5亿元的代价收入囊中。

不过，前三季度拍出最高溢价的地块却是一小幅公共地块——位于罗湖东门的H207-0043地块，用地属性为公园绿地、交通场站，占地约3200㎡，起拍价260万元。最终由深圳市育鹏实业有限公司以610万元的价格拍下，溢价约1.35倍。

深汕特别合作区卖地数量最多

宝安区卖地揽收最多

深圳各区前三季度卖地哪家强？据南都记者统计，出让土地数量和面积最多的为深汕特别合作区，前三季度该区共拍出11宗地，土地总面积约58万㎡，其次是光明区，共派出7宗地，总面积约35.6万㎡。

不过，由于深汕特别合作区在土地单价方面并不占优势，因而卖地收入并非最多。前三季度卖地收入最多的为宝安区，该区共拍出6宗地，占地约30万㎡，但因此揽收约184亿元，成为深圳前三季度卖地揽收最多的行政区，其次是光明区，揽收约94亿元。