小产权房558问：我单独拥有一套宝安外国语小学和宝安中学的双学位房（三房），在洪浪北路丰华苑。工作生活在福田南山宝安，双学位对我的孩子在五年后不再需要。现在计划购置另一套四房作为投资，底线是五年后卖不到好价钱可以自住改善。我的投资房接盘对象是对住房有改善需求的小中产刚需房（学位房太贵放到次要，自住舒适为主），我认为以后的二孩趋势，小四房虽比不上学位房热销，但会算是下一个半刚需。现有计划是：能有三成的票，首付200万，房总价600万左右的四房。这个价格在宝安福田南山已经撬不动。我只能重点看布吉、盐田、龙岗和坪山的新盘。目前，对布吉片区和佳兆业盐田城市广场比较看好。请问对于我的想法，十三大大如何点评和建议？
答：你好，每个市场都有它存在的价值，满足特定人群的需求。投资时机也会在不同的市场间轮动，因为各个发展要素在时间上的不均衡，有快有慢。因为现在市场上1、2房太多，3、4房，5678房太少。那刚需选择那么多，那到底什么样的房子才适合这样的刚需刚改人群呢？我们之前做过数据统计，龙岗是刚需的宝地，70-90㎡之间的房源新增量是宝安、南山、龙华的两倍之多。近年甚至开始有做四房的趋势。如果说深圳紧凑三房最刚需，那么紧凑四房就是深圳的洪荒之力！但是估计盐田坪山这几个板块，并不看好。盐田佳兆业广场是我比较认可的一个楼盘，但是，买这个楼盘是有前提的，就是兼一定的自住需求。佳兆业城广所在的盐田港区，明年地铁开通，港区还有待开发土地资源还有增量，加上盐田近几年被过分遗忘，港区次新不过三万多，这三项综合起来是有补涨空间的，升值潜力很可能比不上西部某些热点片区，但跑平大盘是没问题的，但是投资并非好的选择。布吉和大运相对好一些。百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。
问：您好，疫情后预计出售深中龙初学位房，可以拿回来的资金300左右，想在福田或南山投资地段房或学位房，再次购买需要首付5成，月供可以承受2万左右，因龙华红山已有1套大户型月供2.5万元。想听听老师您有什么建议？
答：福田内部各版块分化巨大，选筹比较难，帮你梳理出6个等级：顶级梯队：香蜜湖：品质+学位+配套12-18万第一梯队：百花：顶级学位+配套+老旧商品房10-13万第二梯队：竹子林：深高学位8-12万，普通学位6-9万景田\/香梅北：福外学位8-11万，普通学位5-8万华强北：荔园+红岭学位8-12万第三梯队：车公庙：普通学位+中等品质楼盘6-9万园岭：中等学位（园岭中学）+拆迁概念（园岭新村）8万莲花：中等学位（莲花中学）+老旧小区7-8万中心区：四神盘（中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑）8-10万，中低品质楼盘5-7万第四梯队：保税区：6-8万梅林：5-7万新洲：5-7万皇岗\/赤尾：5-7万八卦岭：5-6万（荔外落户带动一批老破小涨到八万）第五梯队：华强南：4-6万不建议首付5成买房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。建议在福田第二和第三梯队中选择。南山：南海中学、育才太子湾有符合你预算、各方面都不错的房子
问：继续提问：方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗
答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。2.优先海岸城打新，有难度。福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾
问：老师您好，目前手里有现金300万，有3成名额，想买裕康时尚名居一室一厅39.44平的学位房，单价10万了，我在福田上班，想买福田学位的房，目前小孩一岁半，请问有投资价值吗，谢谢。
答：你好，感谢大额赞赏！石厦学位在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。但是选择这个片区要慎重，主要原因有二：1、石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，石厦小学今年入学分数高，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。2、深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。
问：南山后海城市印象一套自住两房，无贷款，现金50w，年收入80w，想咨询纯粹投资的购房建议，谢谢（不想太牺牲生活品质的）
答：你好，我理解你是想兼顾自住和投资。抵押城市印象融资，参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）
问：老师你好，我目前有一套星航华府自住，学位不是很好，离上班也远(在福田莲花山上班)，打算卖了星航华府这套，大概卖出450，想买一个3房的房子，学位中上，预算700，请问龙华或福田有好的推荐楼盘吗？最近有朋友介绍龙华的新盘〈龙湖.春江天玺〉，麻烦点评一下该盘值得入手吗？谢谢
答：龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。推荐关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山
问：老师您好，我们在福田上梅林鸿运大楼有一套老房子，有拆迁概念，但是好多年了一点进展也没有。房子现在大概价值500万左右，现在刚生了小孩，我们想卖掉这套房子，自己买套性价比比较高的刚需房住，然后投资一套小房子，两个都是付首付，不知道这样是否合适。还是说继续等拆迁？期待您的回复。
答：你好，建议出手裂变。如果等拆迁，拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。
问：十三房老师你好，看了你的一些分析，很受启发。我深户，一家3口，租住南山，另有一套30平小住宅，15年为孩子上学买的，无法自住。目前手头资金300万，想再买一套投资用住宅，也可自住，偏好学位房，目标还是南山中心区。去年底看好几个小区，犹豫了，目前涨价许多，现在不知道该从何入手，请教推荐几个合适片区，最好还是南山中心区，非常感谢。
答：你好，南山该涨的都涨起来了，接下来只有打新+淘笋。新盘关注华润城打新南山中心在南山来说是很一般的地段，还好近几年借助地理优势，轨交和旧改比较热闹，带来了很多的机会。阳光里雅居、前海枫叶都是这种单栋白领公寓类的住宅盘，小地块高密度，下面都会带有商业配套和屋顶花园，户型更集约，纯粹过渡型产品，后市持续看好。推荐南山中心板块不老、带学位预期的房子，已经在轮动补涨了
问：十三老师您好～我是深圳首套房，深圳户口，在福田看了很久房子，现在看上碧海红树园的两房，这个小区您可以给我点建议吗？
答：您好，碧海红树园共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。缺点：学位一般自住可入。
问：十三房老师好。我和老婆都是深户，名下各有一套房，都购于2015年初，且都是三成首付，一套位于碧海片区圣淘沙骏园120平方三房出租，一套位于南山科技园城市山谷44平方一房出租。家中小孩上一年级，已经使用了城市山谷的学位，全家为了小孩上学方便在科技园租房居住。手上有60W左右资金，想继续投资房产。目前有几个思路：1.卖掉圣淘沙的房子腾名额获得首期款，用于华润城四期打新和寻找科技园笋盘，解决自住问题。2.继续租房，腾一个名额，去前海，宝中，沙井或光明打新。3.继续租房，不卖房，用手上的资金＋抵押贷去东莞黄沙临深片区买套小三房投资，例如碧桂园翡翠山、霖峰壹山境或者新盘。想听听十三房老师的建议。
答：你好，圣淘沙属于碧海标杆产品，入手有点可惜了。建议加按揭融资，把子弹扩充到300以上，去科技园淘笋，科技园长线看好。东莞天花板太低，不建议入手。
问：你好！预算500万左右的总价，纯投资。投资周期5年，请问可以买哪个楼盘？已有一套房在名下。爱人名下没有房产。
答：你好，新盘首选华润城，天健天娇1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验）【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园
问：十三老师好，女朋友在考虑购置首套，总预算470万以内，目前看好了一个嘉州华苑的中层2房，嘉州不方正低层3房（价格差不多，装修没2房好），也考虑金地名津。我反而比较倾向万科四季花城1期复式4房（只有430多万，自住简直完美，但投资价值不确定），觉得坂田以前因为交通有点被低估了，今年10号线和坂银隧道开通实际价值会趋近龙华。但是万科四季花城1期看过去涨的很慢，跑输大势，女友在南山上班所以倾向于买嘉州中层2房，已经基本谈妥价格，在成交前还想问问十三老师的意见。
答：万科四季花城好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，所以单价只有5-7万。但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的。
问：球主，你好。个人情况：41岁，夫妻双方稳定工作，家庭年收入60，深圳两套房，市值1700，一套有欠款公积金90和银行50。现有资金60，想再买一套，父母深户，还有一个名额。请问购买片区，价位，如何操作比较好？期待球主的回复，感谢！
答：你好，以你们的目前融资能力和收入状况，选筹范围跨度非常大。500-1500左右的产品都可以关注，重点看你们的风险偏好。2个思路：1.深圳入手一套1000万以上的大标。2.深圳入手一套刚需盘投资，剩余资金去其他一线城市加仓，比如北京上海（破限购都好解决），再入手一套刚需盘作为资产对冲。长三角，珠三角和京津冀不是同类产品，涨幅轮动顺序也不一样，分散风险。1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。
问：非常感谢您的指点，真的很用心和专业。我目前遇到问题是想尽快买房，但是目前来说首付还差100w，同时有一套西安的正在准备卖(我妈名字)。有什么办法可以低息贷款100w，用不到一年或者一年。最好先息后本，因为房贷会几乎耗尽月工资。
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