小产权房558提问：三叔你好，听说市场上有回迁房的指标出售，据说不限购？想咨询下回迁房值得买么，风险有多大，风险点主要在什么地方？推荐哪个板块的
回答：你好，说说回迁房：
优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。
缺点：全款。
其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占，板块详见内部分享。
提问：您好，三叔，我是新人，确实相见恨晚！我家情况现在两套房，一套坂田四季花城自住104的楼梯顶楼复式（2019年3月才办理的房产证，3年限售），一套春华四季园两房顶楼加建了一层（3月前在民生做xfd，3月准备在招行做jyd结局被卡了，新注册公司+夫妻更名），本来打算贷120W出来买初中学位兼投资一个450W以内的房子。
我家两个娃，老大已经上一年级，家庭年收入60左右，手上基本没有现金流，没有其它投资。
问题：1：如果jyd能做下来，我原计划拿到120W您推荐哪些盘？
2：如果jyd搞不定，我打算把春华四季园出手后能拿到320W左右，您觉得春华是否合适出手？600—700总价的学位房兼投资您推荐哪里？另外有没有能搞定jyd的方式求指点
3：三叔能分析一下春华四季园和四季花城两个盘以后走势吗？我住了十几年还挺有感情，工作单位也不远，出手还会有点依依不舍的
4：我大姐住仁山智水，她推荐我去哪里买或者合正观澜汇买，我领导才买了西乡山海上城也怂恿我买，您觉得如何？
5：看各种帖里唱着调控，是不是深圳很快会有所行动，好怕没下手又演变为没资格购买了
问题好多好杂，辛苦三叔，祝五一节快
回答：你好，欢迎你！
现在深圳各大银行对jyd有所收紧，特别是需要开对公户的产品，非常严格。要办jyd的，如果非实际经营，建议不办需要开对公户的产品。央行对所有企业主，公司有基本户的挨个电核，严查企业对公户，银行打来的电话要及时接听，否则会被央行锁定，冻结对公账户。是真实经营，资金用途做好就没有太大问题。
1、2种思路：
a.买市区学位房，涨幅很稳，租金高。
b.买郊区未来有可能形成暴击的学位房，长持等待补涨，具体详见内部分享。
2、春华四季园，绿化率和舒适度都很高，居住不错，设计很用心，缺点是对面是个物流园，小区本身体量太大，离地铁远了些，不过地铁10号线准备要开通，未来有一定的利好，建议继续持有。
3、四季花城：好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。
四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。
这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。
喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期看跑平大盘没问题。
春华四季园：体量大，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居，未来看潜力也一般，跑平大盘吧。
4、合正观澜汇是冷门区域的标杆，长持可以的。山海上城这个被铁仔山和碧海高尔夫夹着的狭长地，后续发展空间不大。
5、未来还不确定，本来是五一前出新调控的，但平安无事，看后面市场反应吧，如果平稳的话一般就不会出新的调控。
提问：三叔你好，新人提问，看了你的众多回答感觉好专业，情况是这样，目前深圳无房，2018年在塘厦大坪入手了一套，当时觉得70万的首付在深圳也买不到什么房，现在后悔S，每天通勤福田痛苦的....三叔我现在是卖掉塘厦的房子回深圳买呢？（纯投资）还是塘厦的房子留2年先在深圳租房？塘厦大坪的房有升值的可能吗？现在卖掉塘厦还会亏
回答：你好。塘厦属于临深板块，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折。入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大。
观澜没有起来，塘厦也没有机会，未来看潜力不大。现在全国楼市整体低迷，深圳会消停一段时间，周围城市或有轮动行情，建议再等等。
提问：三叔：您好！新人首问，目前有福田玮鹏花园三房和金茂礼都四十多平的房子各一套，比较好出租；2018年初买入龙岗远洋新天地二期一套三房，明年初交房。目前学位不需考虑了。当时买入新房原因：1，资金不是太充足，已有dy2，家人在大鹏方向上班3，远洋买的是总层高19楼，2梯3户，南北通透。目前困惑是：1，两套学位房位置较近，集中押在学位房上是否有风险？（小孩快上大学，原本打算给孩子留着）2，龙岗房源太多，房价难上涨，我是自住长线持有这套房还是考虑卖出？3，综合我房票，财务状况，您觉得我这三套暂时持有不动呢，还是应该做个更合适的方案？如需要，应怎么布局呢？多谢！
回答：你好。
玮鹏花园，华强北少有的花园小区，一二三期，一期和三期有小区，二期独栋，是华强北交易最活跃的小区之一。荔园西+红岭中学园岭初中部，可继续保留。
金茂礼都：百花小学+深实验双学位
1、学位房一直有风险，房子含了学位的溢价，学区政策一变，房子价值可以为零，特别是金茂礼都，但短期看，还可以保留。
2、远洋新天地自住可以考虑，投资未来潜力一般。
3、暂时先不动
提问：我想自住+升值，1000万左右，科技园的阳光粵海和蛇口东帝海景。选哪一个好呢？谢谢！????
回答：阳光粤海，双学府，2019年次新房。东帝海景，南二外海岸+深圳湾，2000年房，外墙做过翻新。看起来学校挺好，实际上是错配，因为刚需群体+贵族学校。而且，学位可能变化，因为规划的是南二外海岸九年制。对比学位，深圳湾的成绩尚未得到验证，今年将迎来首届中考；学府稳定在2T，南二外接管后应有提升空间。两者比较，学府更稳妥。对比户型，阳光粤海的95平三房一卫得房率低了点，户型不方正。这两个在升值方面都不算好选择，如果一定要选一个，阳光粤海。
提问：可以分享下你是对明德的看法吗？这个学校目前成绩很好但却很神秘，对于他的教学风格及招生是否可以分享一些信息？另外如果想要读这个学校，可以考虑周边什么二手房呢？自住+投资，1200万左右
回答：明德，除了高中部之外，小学6年+初中3年的9年制，有两个校区，香蜜校区2013新建校开始，碧海校区2015接管碧海小学开始。性质属于公立学校，按照福田区公立学校的招生方式入学，香蜜从2016年第一届中考到2019年，成绩逐年上升，目前已经属于很亮眼，碧海2016才设立初中部，2019年第一届中考，只有一个班，全部属于明德接管之前老碧海的生源，虽然成绩已经进步很大，但是作为绝对值来看，仍寂寂无名，不过两个校区统一管理，师资也互通，未来潜力可期。前两年，香蜜的初中有部分收简历的点招生，今年由于政策点招尚不明确。明德的教学风格，坊间的误解是认为都是出国线路的“素质教育”，明德高中部是有国际部，但是明德的义务教育阶段，仍然重视成绩，同时在素质教育方面，作为福田区教育的试点，在腾讯教育基金支持下，创校校长程红兵先生一直在进行探索，学校开设的拓展及社团课程比较丰富。去年程校退出一线只做顾问，由鲁江接任校长。香蜜校区的学位房，由于成绩已经被证明，加上身处香蜜湖的绝佳地段，1200万只能买到小面积的房子，碧海校区目前房价仍算学位房中之洼地，此预算甚至能买到金海燕的四房户型。
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